文、图/ 广州日报全媒体记者 龙乐乐、刘丽琴

　　近期，房地产市场迎来一系列政策利好，其中包括房企融资、适时调整优化房地产政策、税费优惠指引中多项涉及购房税费减免……对于置业者而言，最关注的是这一系列政策将如何对市场产生影响。近日广州日报全媒体记者走访多个项目了解到，当前正是楼市的传统淡季，楼盘人气有所下降，但不断出台的利好使项目工作人员的期待值有所提升。从供应来看，即使在淡季，开发商的推盘热情仍然较高，面向改善群体的纯四房项目亮点突出。业内人士表示，当前政策对于提振购房信心有正面作用，但楼市全面回暖需要经济进一步复苏、政策落地、购房成本下降等多重合力，乐观预期第四季度或明年年初政策正面影响将逐渐显现，今年金九银十的表现将至关重要。

　　淡季推货热情不减 全改善盘集中亮相

　　“人气一般般，比六月份感觉更淡一点。”位于天河东的某热销楼盘置业顾问告诉记者。作为板块红盘，对于市场温度的变化有着敏锐的感受。该置业顾问告诉记者，一般来说七八月是地产销售的淡季，暑期是常态化营销，下半年市场的关键节点是9月。在老黄埔的另一个热销大盘，相关负责人向记者透露，项目在五一假期期间创下了销售佳绩，之后案场人气明显下降。“目前主要靠举办有吸引力的线下主题活动来吸引人流。”不过该负责人同时表示，连日来的政策利好对于团队信心的提振十分明显。

　　记者看到，虽然市场氛围相对平淡，但开发商推盘的热情仍然较高。近日，主城区迎来了多个新项目亮相，尤其是针对改善群体新盘表现亮眼。

　　其中，“老三区”都迎来了话题新盘。市场等待已久的广州城投·东园公馆终于传来入市的消息，位于南岸路的珠实·西关都荟与海珠西越秀珠实城发江湾·和樾都开放其展厅。已经很长一段时间没有新增供应的白云山山居产品也终于上新了。

　　近郊区域，位于白云山正脉下的云庐正式对外开放。在番禺，龙湖推出的全新盘广州御湖境开放了临时接待中心，预计8月，将开放实景示范区、样板房。越秀星汇锦城也有重要进展，预计将于7月开放其售楼部。

　　值得关注的是，新亮相的项目大多是纯改善型项目，户型面积集中在更纯粹的120平方米以上的改善型产品。作为低密度小高层社区，云庐主要推出的将是建面约128-172㎡的纯四房大户型，龙湖广州·御湖境项目规划建面约115-190㎡的大平层产品。此外，珠实·西关都荟、江湾·和樾也都是纯四房以上改善项目。

　　拼产品才是打动购房者的“利器”

　　在产品打造上，下半年的新盘相当给力。一方面是户型设计上注重改善群体的精细需求，空间和功能都有进一步升级。以龙湖广州御湖境为例整体建筑朝江转向46.2°，只为引江入户，实现江与园最舒展的渗透。以云庐140多平方米的四房来看，拥有双套房以及超大阳台，客厅、主人房的尺度阔绰，且房间布局采用注重隐私感的分散型设计，通过建筑及户型设计最大化实现“引山入居”，让大部分户型可享受“开门见山”独特体验。

　　广州城投·东园公馆、珠实·西关都荟不约而同地在项目或是展示中应用了岭南文化元素，勾起人们对于老城的情怀。两个楼盘都将城市文化底蕴融入了楼盘的设计之中，广州城投·东园公馆打造了越秀区目前唯一的立体叠景园林空间。西关都荟则邀请了白天鹅宾馆的景观设计团队GVL怡境国际来打造项目园林，力图最大限度呈现荔湾岭南文化。

　　作为云庐的开发者，广州市品苑房地产开发有限公司执行总经理韦明翀表示，目前市场上观望气氛仍比较浓厚，要打动购房者出手，还是需要产品足够好，同时推出一些助力购房者置换需求的措施。龙湖地产相关负责人表示，中国房企的历史使命正在从“建房子”到“建好房”转变，产品力将成为比企业规模更重要的杀手锏。

　　市场预测

　　下半年供应特点：一增一平一降

　　四季度或明年初将迎来反弹机会

　　对于接下来的市场走向，合富研究院相关负责人表示，受各方面因素影响，下半年新货总量预计将缩减至约2.8万套，环比降15%。

　　而从结构上看，下半年各区域新货将出现中心区增、近郊持平、远郊下降的供应态势。其中，中心区多个全新景观高端住宅有望集中入市，将可能拉升高端物业的占比；而刚改产品的供货较为分化，更集中在荔湾区，相关区域的竞争压力将加大；海珠的占比则下降，预计去货动能保持；天河部分项目集中相对边缘的位置，后续相关项目成交动能更视乎“产品性价比”和“营销策略”。

　　克而瑞数据显示，近两个月以来广州的商品住宅库存呈现震荡走高的趋势，截至上周这一数据为17.83个月，而8周平均值为17.32个月。

　　不过，业内人士同时提醒，政策的优化并不意味着市场“拐点”到来。“政策面上的变化恰好说明了当前房地产市场的供需关系已经发生改变，行业告别大范围过热。”广东省城规院住房政策中心首席研究员李宇嘉表示。不过，李宇嘉同时指出，一系列利好政策的出台也有利于提振购房需求与购房者的信心。

　　中指院广州分院院长、区域经济学博士张化学则认为，楼市前景还取决于经济的复苏进展、楼市政策力度以及负面因素的出清速度。“但总体来看，目前楼市已接近底部区域，乐观的话，四季度或明年初将迎来反弹机会。”