随着7月15日广州黄埔大悦汇的开业，广州商业地产轻资产赛道上又热闹起来，下半年以及明后年还将有多个轻资产运营模式的商业项目将开业。虽然重资产开发持有仍然是购物中心主要发展模式，但随着行业竞争趋于激烈，轻资产化运作的商业模式成为当下热门。近日广州发布了《广州市重点商业功能区发展规划（2020-2035年）》，多商圈建设对物业运营的要求也更高，从而对专业的轻资产运营服务也将形成更大的需求，预计将吸引更多商管头部企业以轻资产模式进入广州市场，而对于市民而言，也有更多机会体验到知名商业品牌打造运营的商业空间。

　　文、图/广州日报全媒体记者 刘丽琴

　　多个轻资产商业项目将亮相

　　今年以来，随着商业零售市场的快速复苏，相比写字楼商业物业表现更优，越来越多商管公司开始着重发力，加速商业地产领域的碎片化整合。

　　近日，引入了超30%的首进品牌、加速黄埔商业格局焕新升级的黄埔大悦汇开业引起关注。这是大悦城在华南的首个轻资产项目，也是其全新产品线“大悦汇”品牌的全国首秀。去年4月，大悦城控股与黄埔文化集团就广州黄埔区科学城商业项目正式签约轻资产管理输出协议，也标志着商管轻资产运营的头部企业大悦城控股商业正式进入广州市场。事实上，广州近年来的轻资产项目在快速增加。除了已开业的天河信达金茂·益田假日世界、黄埔大悦汇，下半年以及明后年还有广州健康港星河coco park、K11 Select以及黄埔的几个项目。

　　根据机构的不完全统计，2022年市场已有400多个已开业在管轻资产商业项目。上海是轻资产商业项目唯一超过20个的城市，超过10个以上的城市还有深圳、成都、苏州、北京，广州则是后来居上，已有近十个项目。随着今年新项目的亮相，增速也在加快。

　　对此，世邦魏理仕战略顾问部商业咨询负责人钟廉军表示，商管轻资产早在2015年便开始兴起，彼时以万达、星盛、爱琴海等为代表在全国范围内试水，自2019-2020年起，众多行业龙头发展商也开始入局，包括华润、龙湖、大悦城等，如今众多传统开发商纷纷转向“轻重并举”的模式。与此前相比，今年以来市场的发展呈现出几个方面的不同：其一是竞争更激烈，据CBRE统计，至2022年底，Top 100的房企中，已布局轻资产模式的占54%，相比2020年增加近一倍，竞争强度开始进入另一个阶段；其二是路径更清晰，在前一轮5-8年的市场教育和经验总结基础上，新一轮的入局可以少走很多弯路，无论是业主方对轻资产合作的概念、价值、模式等的认知，还是运营方对实际执行的着力点和盈利点，都有了更清晰的对标和预判；其三则是赛道更细分，轻资产服务商也不能一刀切，根据物业类型、规模、区位等因素的不同，也逐渐衍生出不同板块的“专业玩家”，比如在常规购物中心以外，有开始专注于商业街区的、有擅长小体量“非标”商业的、也有针对奥特莱斯等。

　　多商圈建设吸引龙头企业进入

　　如果以资本和运营两者分工和投入来区分，可以看到，目前商业地产主要形成了三种主流的轻资产运行模式：一是以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的类资管模式，典型代表有华润、万达、星盛等；二是以投资机构为核心，运营机构作为受托管理人的基金模式，典型代表有铁狮门、凯雷、KKR等；第三种是集运营与投资于一体，运营机构同时作为投资管理人，打通投资建设、运营管理与投资退出，典型代表是凯德、领展、大悦城等。

　　轻资产运营的合作模式由重到轻主要分为“委托管理”“物业整租”“管理输出”三种模式。委托管理是业主和运营商共同参与经营利润分配，物业整租适用于成熟商圈和地段的物业，管理输出是业主方聘请运营团队进行驻场管理，适用于自身商管团队正在培育，需要成熟运营商提供经验指导的物业。从运营商投资参与而言，市场出现越来越“轻”的趋势。

　　从运营商背景来看，头部轻资产运营商仍源于传统的商业地产开发商，大量的重资产项目开发使其积累了宝贵的商业经验。可以看到，进入广州市场的头部轻资产运营企业还不多。不过，业内人士表示，这种状况正在发生改变。

　　早在2021年，龙湖集团就开启了 “轻重并举”的发展模式，截至目前，龙湖商业已累计获取超30个轻资产项目。

　　相关负责人对记者表示，龙湖的轻资产项目正在加速落地，继2022年开出首个轻资产天街及首个轻资产星悦荟项目，在2023年预计将有6个轻资产项目开业。

　　这些区域轻资产运营机会多

　　值得关注的是，日前广州发布了《广州市重点商业功能区发展规划（2020-2035年）》，要打造5+2+4的国际知名商圈，22个区域都市商圈，在多商圈建设的需求下商业格局也将发生巨大变化。

　　钟廉军表示，商圈的建设往往带动集中型、高品质的商业供应，因此对物业运营的要求也更高，也就对专业的轻资产运营服务形成更大的需求，因此多商圈格局必然为轻资产市场提供了更大、更优质的土壤。

　　目前是存量高筑的时期，商业轻资产正处于“供需两旺”的环境，据CBRE统计，至2023年中，广州优质商业空置率虽然有所下降，但仍处于相对高位，引入专业运营商成为众多新增供应去化和存量商业活化的理想方案之一。

　　轻资产的实现路径还是商业经营，所以产权清晰、区位成熟、轨道上盖、人口密集等也同样是轻资产青睐的物业条件，不过值得注意的是，大部分运营商更倾向于中至大型商业如8万-10万平方米以上，能够更好地分摊前期投入的人力和运营成本。

　　以广州各区来看，老城区能够整合大体量商业的机会相对较少，而新区开发或旧城改造更活跃的区域以及地铁上盖沿线的商圈，产生的轻资产合作需求会更多。未来在“5+2+4+22”的规划格局之下，外来轻资产运营商进入广州市场可以有一个更清晰的坐标参考。

　　挑战：轻资产合作能否“兑现”

　　事实上，在新一轮竞争下，众多商业物业业主在选择轻资产合作品牌上也面临着“同质化”的困境。目前输出轻资产服务的运营商众多，看似门槛在降低，但长远来说，一个优质的轻资产运营商，除了具备成功的代表项目以外，是否能带动资源和团队，形成跨区、跨市乃至全国范围的复制和联动，并为物业带来实际利润和资产升值，实质要求是非常高，也是整个商业开发过程最难的一环。

　　可以看到，存量时代到来，商业地产已从要数量要规模转向要质量要效益。龙湖相关负责人对记者表示，龙湖的轻资产运营模式讲究的是“首进策略+持续升级”，以场景及内容体验的创新表达，打造商业项目独特的灵魂，获取与消费者深度的生活方式共鸣和情感链接，成为当下流量争夺战中的重要手段。

　　凭借强大的综合运营能力，实现互利共赢的价值赋能，继而获取增值收益，是商业地产企业做好轻资产的重要法则。

　　据悉，轻资产合作中最大的挑战应该是“兑现”问题，一般项目的合作期为10-15年以上，而目前市场多数轻资产项目尚处于筹备期，距离开业和上轨道的运营还有较长时间，其中不少项目会出现签约率、开业时间、回报率未及预期而解约的情况。另外，退出机制也未成熟，在结束合作时双方容易形成纷争，因此在初期便建立更周详、合理的合作机制和条款显得尤为重要。

　　未来：“投、融、退”链条将逐步完善

　　在钟廉军看来，更多轻资产运营商入局，纵然会加剧竞争和淘汰，但无疑也将加速这个行业的正向完善，有几方面的走向：一、行业标准将越来越规范，包括合作模式、管理权责、收费标准、退出机制等，尤其龙头企业将为行业树立更好的榜样和标杆；二、 轻资产比拼的还是运营力，兑现能力弱的玩家终将淡出，市场可能会经历一波“解约潮”，真正经得起验证的企业才能逐步拔得头筹，也将依靠规模效应继续保障新签项目的招商和运营表现。三、轻资产“投-融-建-管-退”几大环节中，目前“建”和“管”都有相对成熟的模式，未来“投、融、退”链条也会逐步完善，尤其今年公募REITs将商业物业纳入试点，起到了非常积极的促进作用。

　　名词解释

　　商业轻资产运营：是指物业投资方和运营方分离、各司其职的模式。商业轻资产服务物业类型多样，购物中心、商业街区、文旅商业、奥特莱斯、产园商业等均有轻资产运营的成功案例。