广州高端住宅市场成交现分化

　　作为在楼市中凤毛麟角般存在的亿级高端住宅产品，今年在广州迎来了集中成交的行情。数据显示，2019年至今新房录得2亿+网签不过十多套，且大多为别墅物业。而近日广州套均2亿+的新房成交中则出现了非墅级物业。对此，业内人士表示，出现这一行情，除了置业群体对广州城市发展潜力和吸引力的看好，更主要是市场供应结构变化使然，行情具有一定的独立性。

　　事实上，2024年以来，房地产市场整体延续弱复苏走势，而高端住宅成交整体热度也有所降温，但不同城市各价格段成交出现分化行情。

　　文、图/广州日报全媒体记者刘丽琴

　　成交数据：

　　一线城市高端住宅市场具有较强韧性

　　从市场的整体行情来看，在以弱复苏为主要特征的市场走向影响下，各城市和各价格段物业的分化在持续进行，高端住宅市场仍然表现出较强的韧性，尤其是一线城市，在供应放量的情况下，核心区的高端住宅也能出现“一房难求”的景象，不过即使是高端住宅成交也因价格段和产品不同出现分化。

　　根据CRIC数据，上半年，61个典型城市总价1000万元以上高端住宅成交规模同比减少33.5%，但总价3000万元~5000万元、总价5000万元以上高端住宅相较于去年同期则增加七成以上。而全国共成交了18套总价过亿的高端住宅，比去年同期多了5套。以单价来看，上半年，单价15万元/平方米以上高端住宅共成交2054套，同比增1.5倍，但单价10万元~15万元/平方米住宅成交规模较去年同期则下降48%。

　　具体而言，全国重点61个城市总价1000万元以上高端住宅共成交1.9万套。其中，四大一线城市千万级高端住宅成交占比接近七成。重点61个城市总价3000万元以上高端住宅成交了2264套，较去年同期增加了78%。总价5000万元以上高端住宅成交了401套，相较于去年同期也增长了1.2倍。

　　以广州市场来看，中指研究院的数据显示，广州总价在1000万元以上的一手住宅网签占比，从2023年下半年的7%上升至2024年上半年的9%。天河、海珠、荔湾等区多个新盘，供需两旺，凭借区位或景观资源优势，吸引买家出手购置。其中，总价在2000万元以上的一手住宅网签量录得较大升幅。2024年上半年总价2000万元~5000万元之间的一手住宅网签量同比升幅多达17%，而总价5000万元以上一手住宅网签量同比升幅也达5%。

　　对于高端住宅市场的分化，克而瑞相关负责人表示，出现这种情况的主要原因在于，总价3000万元以上高端住宅成交放量，上半年共成交了1544套，同比增加221%，成交规模是近10年来最高。成交占比接近七成，带动整体成交数据走高。

　　从重点城市高端住宅成交数据可以看出，基本面较强的城市中心区高端产品显现出一定的韧性。

　　不过高端住宅产品受供应端影响比较大，再加上整体市场行情的传导，以及一二手倒挂套利空间持续收窄。未来高端市场热度转降并持稳将成为大概率事件，而基本面较强的城市，高端住宅产品竞争也将加剧，高端住宅市场分化行情还将持续。

　　分析：

　　买家购买物业多考虑自用 新型居住物业满足需求升级

　　成交案例

　　近期，星河湾半岛五号一套建面1260平方米的复式大平层，以2.06亿元成交，单价约为16.34万元/平方米。广州·鹏瑞1号也成交了4套2亿+的产品，成交单价超33万元/平方米，项目最高备案价更达到56万元/平方米。此外，在二手市场，二沙岛一套别墅近期也以超2亿元的价格成交。一系列亿级产品的成交引起了业内关注，为何在今年广州市场出现多宗2亿+高端住宅产品成交？

　　事实上，作为高净值群体抵御风险的资产配置优选，广州高端住宅市场一直都具备较强的购买力支撑。再加上在市场调整期广州高端住宅价格抗跌性特征凸显，楼价变动幅度远小于其他类型物业，更能带给买家入市信心。

　　据国家统计局公布的6月70个大中城市房价数据显示，广州建筑面积144㎡以上新建商品住宅销售价格，无论环比还是同比，下跌幅度均小于建筑面积90㎡及以下、90㎡~144㎡两个面积区间段。

　　对此，合富辉煌广州公司副总经理麦婉君对记者表示，除了买家们对广州，对大湾区城市发展潜力的看好，更主要的是市场供应结构变化的原因。

　　作为业内资深人士，麦婉君参与了广州多代高端住宅产品的销售，也见证了近期多宗2亿+住宅的成交。“从买家来看，主要是本地实业型买家，他们多是从事传统行业，比如零售、路桥工程等，由于结合了新的互联网技术或跨界，保证了财富的稳步增长。而购买物业不少是考虑到自用需求。”

　　在麦婉君看来，这波行情的出现主要是来自市场供应的变化。麦婉君表示，作为藏富于民的城市，广州有实力的客户是不少的，财富增长稳健，以前的物业为何没有过亿或超过2亿元的成交价格，与物业本身的面积和产品定位有关。像星河湾半岛过1000平方米的复式大平层、广州·鹏瑞1号700平方米~1500平方米的大平层这种产品，以往在广州是比较少见的，即使有也多是项目的顶层单位，难以承接购买亿级产品客户的需求。近阶段，随着市场和产品的分化，楼市才出现了真正意义上的超大户型的升级换代。以往承接此类购房者需求的只能是买别墅，因为要达到亿级价格，面积差不多要达到近千平方米，而且平层单位的空间感和居住体验也难以承接。可以看到，广州超过亿级的产品主要是珠江新城的汇悦台和尚东柏悦府，距离其上市也已经有近十年的时间。对于亿元级买家而言，同样也有居住产品升级换代的需求，但市场选择一直不多。

　　目前，广州率先出现了具有地段优势、景观资源、完善配套等综合价值较高的物业，不少产品形态是以往市场未见的，作为新型居住物业可以解决高端居住需求的升级。比如，广州·鹏瑞1号除了综合体式的配套，其层高超过4.5米，比住宅产品3米多的层高，能展现出更好的空间体验感；晓庐则提供有酒店式服务等新型居住体验，它们都呈现出与普通住宅、公寓都不同的价格走向。

　　思考：

　　对市场价格起拉动作用吗？

　　那么，高端住宅产品的成交会对广州市场价格起到拉动作用吗？对此，麦婉君表示，在当前的市场环境下，“顶豪”成交价格对市场的拉动作用在减弱，其行情主要源自产品本身的特性，具有独立性。

　　从产品和市场供应来看，做高端住宅产品要做到极致，对用家需求也要有充分了解，因此，此类产品通常多由房企老板亲自操刀打造，供应也不会放量。

　　当下，楼市新增供应以优质改善型产品为主，即使是高端产品，面积也以200平方米~300平方米为主流。从新增供应来看，在可见的未来，高端住宅产品的供应有限，同时，超千平方米以下的次级高端产品供应会出现断层，价格方面也就难以承接。

　　从市场环境来看，目前，市场情绪依然偏谨慎，投资型客户的减少，让基于产品基础形成的价格体系也更加稳定。