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日前，国家统计局发布了最新一期70城二手房价格指数。数据显示，二手房价格仍是普遍下跌，不过房价指数环比跌幅继续收窄，说明二手房市场也和一手房市场一样积极修复，认购二手房性价比不断提高。不少想成为“包租婆”“包租公”的人重燃希望，市场的下跌是否有新的收租回报机会？业内人士表示，二手房价回归健康状态，确实会更容易发掘到一些收租宝藏房，但还需考虑多方面因素，尤其是变现难易度，还是适宜量力而行。
文、表/广州日报全媒体记者 刘丽琴
二手房价格基本回归健康状态
近日，上海易居房地产研究院发布了最新的22城二手房成交报告。数据显示，历时三年时间，一线城市二手房价格回归健康状态。回顾一下历史数据，可以看到，一线城市“老旧”类型的二手房价格从2016年初开始拉升，但2016年~2018年其价格涨涨跌跌，总体幅度是可控的。到了2018年底和2019年初，二手房价格开始拉升。其中2018年四季度为39454元/平方米，而到了2021年一季度为62284元/平方米，这也是二手房价格的历史最高点。随后受政策影响和市场自身调整，二手房价格总体下行，到了2024年一季度，其价格为41622元/平方米。对比下来有两个重要特征：一是目前价格基本回落到2018年底的水平，但略高于2016年~2017年水平；二是相比历史最高点“缩水”。
2019年开始二手房价格涨幅不断“吹大”，从20%持续扩大到2021年一季度的历史高点即58%，随后持续变小。尤其是2023年上半年二手房挂牌量激增的阶段，供求压力倒逼价格泡沫持续缩小，到了今年一季度该泡沫仅为5%。上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，这意味着历时三年时间一线城市二手房价格泡沫基本消除，二手房价格回归健康状态。二手房市场总体处于去泡沫的关键期，而这个阶段也反过来促使一部分降价力度大的二手房率先交易。
热门板块楼盘租金回报有所提升但幅度不大
在购房成本不断下降的情况下，以租金和售价计算出的收租回报会变得更高吗？根据广州市房地产中介协会发布的广州市住宅租金动态监测报告的数据，今年以来的热门板块楼盘租金回报率（月租金×12/市场均价）比去年同期确实有明显提高，尤其是天河、越秀、荔湾、花都等区域。而整体提高幅度并不大，主流租金回报率依然以百分之一点几为主。不过，市场也出现了一些“收租宝藏房”。
3月珠江新城的铂林国际公寓出现一宗总价160万元的二手房成交个案，面积27.83㎡。而这类小户型目前放租的价格大概在3700元~4200元/月。以月租3700元计算，租金回报率也比银行定存利息多，甚至超过3年期储蓄国债（凭证式）的利率（2.38%）。珠江新城另一个小户型楼盘嘉裕礼顿阳光，也出现一宗总价196万元的二手房成交个案，面积约39㎡，以目前这个面积段的房子放租的价格大概在4800元/月来计算，租金回报率也较为理想。
那么，要怎样才能发掘到收租宝藏房呢？对此，合富研究院高级分析师梁燕明表示，这主要看三个指标。其中，前两个指标可以借鉴目前银行授信评估抵押物的标准：估值是否足够安全，是否有稳定的经营现金流。对应衡量房子是否具备收租价值，主要是买入的价格是否足够低，有稳定的租金收入。从珠江新城这两个收租回报率比较理想的单位来看，虽然都是电梯楼，但是成交总价都不到200万元，均明显低于市场价。而对于目前市区一些大幅降价出售的“老旧”单位，是否也具备成为收租宝藏房的潜力，梁燕明表示，这就要看房产变现的难易度，要看出售时是否能较快找到下家接盘。而且，老旧物业因年限问题，在贷款方面遇到的问题和风险也需综合考虑。楼龄越长，越要考虑楼龄的影响以及变现的难易度。
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