“千万级物业”赛道分化明显

　　在这一轮楼市周期中，“千万级物业”成为了表现最为亮眼的分赛道。2023年广州这一总价段产品成交刷新了历史纪录，也使得“核心资产方能穿越周期”的论点为人所熟知。随着今年小阳春的数据出炉，广州楼市之中的高端物业是否延续了去年的热度？数据显示，在“小阳春”成色略显不足的新房市场之中，“千万级物业”仍然显示了较强的韧性，整体表现好于大市。但随着供应量的增加，这一赛道也呈现出明显的冷热分化趋势。

　　文、图/广州日报全媒体记者 龙乐乐

　　数据 千万级产品市场韧性较强

　　从数据上看，“千万级物业”在今年小阳春的表现可以用“韧性十足”来描述。克而瑞监控数据显示，3月广州“千万级物业”网签套数为345套，环比2月上涨78.6%，但相较于去年同期443套的网签量，大约有22.1%的下滑。

　　可以说，从2月春节之后的反弹程度来看，高端住宅的表现略优于市场水平；而同样相对于去年同期的高基数，“千万级物业”成交则表现出较强的韧性。

　　业内人士解读道，这一现象的背后当然有改善性需求本身的韧性，但不可忽略的是供应结构及政策的引导作用。从供应来看，近几年中心城区宅地供应占比增加的效果开始在市场端体现。

　　以目前中心城区一手市场的供应主场天河区为例，克而瑞数据显示，2021年天河尚是零供应的状态，宅地极为稀缺，自2022年开始逐步增加宅地入市，到2023年天河区涉宅供地成交总建面超103万平方米，成为全市唯一宅地成交规模超百万平方米的区域，同比大增98%。“整体来说，天河海珠的地块成本都不算低，而对于高价拿下的地块，开发商往往都会通过大户型、产品调性、营销手段来增加项目的溢价率，打造高端调性。这也是为什么这两年感觉市场上的高端产品供应‘大爆发’的主要原因。”上述业内人士指出。

　　此外，限购区120平方米以上产品放开限购则从需求端推动了“千万级物业”的成交。若以2023年的均价计算，海珠与天河两区受益于这一政策的产品基本位列这一赛道。

　　走访市场 大供应量之下 分化格局出现

　　从具体的市场表现来看，刚刚过去的三月，广州市场可谓是“高端改善”的“天下”。“首开热销18亿元”“成交超200套”等“捷报”频频传出。市场的整体韧性有数据作为支撑，是否只要是“千万豪宅”，都会受到市场追捧？根据克而瑞公布的3月“千万级物业”网签排行，3月份新开项目上榜的仅有越秀·观樾，其余网签套数居于前列的项目例如华润悦府、琶洲上品、保利天瑞等，均为持销项目。可见，开盘“捷报”有一定水分。

　　实际上，从成交结构上看，“千万级物业”这一赛道的分化也早有端倪。以成交创下新高的2023年广州高端市场为例，成交结构也在悄然发生变化。从克而瑞统计的成交占比来看，1000万元~1500万元总价段依然是广州千万豪宅市场最主要的成交主力，但是成交占比下滑至54%，降低了5个百分点。而1500万元~2000万元总价段的成交占比则从2022年的19%提高到了25%，提高了6个百分点。此外，从成交套数同比增幅来看，1500万元~2000万元和3000万元以上两个总价段是千万豪宅里面增幅最大的，分别为99%和71%。

　　“以上数据变化表明，随着中心城区的项目增多，千万豪宅内部也出现了产品分层，市场选择多元化。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓解读道。他还特别指出，相比成交套数和成交均价不断创新高，广州千万豪宅的套均价变化有限，2023年约为1690万元/套，与2018年~2022年的1676万元/套相比仅仅多了14万元/套，总价的天花板效应非常明显，这也证明广州的高端买家虽然资金实力强，但置业十分理性。

　　置业建议：多数“入门级豪宅”要与改善产品拼“性价比”

　　一段时间以来，伴随着房地产市场的调整，“核心资产方能穿越周期”的论点十分盛行。对于这一观点，肖文晓指出，观点本身没有错，但需要鉴别什么是真正的“核心资产”。肖文晓在接受采访时表示，核心资产最主要的特点就是其稀缺性。“要么极为稀缺的、寸土寸金的地段，有着不可替代性，珠江新城、琶洲等属于这一个类别；要么是极为稀缺的生态禀赋，云山珠水则属于这一个类别。”肖文晓表示，从目前的市场现实来看，大多数中心城区地段稍微成熟、户型相对较大的产品门槛都跨过了千万元，但这部分产品不仅谈不上稀缺，甚至从居住体验上看还不如部分近郊成熟板块。

　　值得指出的是，真正的顶级物业实际是在一个极小的范围之内流通。仍以2023年数据为例，总价在3000万元以上的全市TOP10楼盘，全年总计成交不到100套，仅录得微幅增长，而同期千万级产品的成交总套数达4741套。“除了这一部分具备奢侈品属性的顶级物业之外，大多数所谓‘豪宅’实际仍然是居住功能，尤其是这一赛道的入门级产品，随着供应量的增加将免不了要跟较为刚性的改善项目拼‘性价比’，所以在置业时要对这一类别产品‘祛魅’。”