多盘“扎堆”天河东 刚改置业可重点关注

　　本月下旬，广州土拍将迎来今年的收官。其中，天河区出让的三宗地块备受关注。一方面，地块本身所处的区位有一定关注度，另一方面，三宗地块均位于天河东，这也就意味着原本已经是多盘“鏖战”的天河区尤其是天河东楼市，在明年将迎来更为激烈的竞争。不过，对于置业者而言，这一格局则意味着迎来了性价比较高，选择较多的上车良机。

　　文、图/广州日报全媒体记者 龙乐乐

　　土拍动态：

　　天河月底再出让三宗宅地

　　天河区本月下旬即将出让的三宗地块分别为岐山路AT1010005、AT1010007地块、黄云路AT1003010、3075、3082地块及黄村三联路AT1007015地块，均位于天河东。

　　其中，黄云路地块也被称作世界大观二期地块。据悉，此前世界大观片区调规，强调补强公服设施配套，提供高品质生活配套和公共活动空间构建优质社区生活圈，加之地块内部有着较为稀缺的太阳湖、月亮湖等生态资源，该片区一直被视为有望打造为天河东部又一高端住宅聚集地。其中，一期地块在今年8月被越秀地产以超68亿元拿下，折合楼面地价50160元/平方米，位列广州楼面地价榜第8名。而本次挂牌出让的二期地块，起拍楼面价为41772元/平方米。相较一期地块，价格明显下调，加之地块体量较小，容积率略高，因此业内普遍认为该地块未来的项目定位将与一期拉开一定梯度。

　　黄村三联路AT1007015地块，与奥体优托邦一路之隔，地块起拍楼面价约为4万元/平方米。相较于世界大观，其关注度相对一般，但由于周边配套较为成熟，也被寄予厚望。岐山路AT1010005、AT1010007地块即为吉山仓二期地块，此前一期地块被华润置地拿下，其转化的天河润府项目已经开放。

　　在广州试水“取消低价上限”之后，天河这三宗宅地将交出怎样的成绩单，称得上今年广州土拍收官的最大“悬念”。

　　供应格局：

　　新房供应创新高 产品梯度明显

　　对于置业者来说，这三宗地块若得以成功出让，则意味着天河又将增加两个区位、配套均可圈可点的优质项目。实际上，在今年主城区供应井喷的格局之中，天河区是重要亮点。据中指院数据，今年截至11月，天河区上市新房套数为3352套，达到历史之最。从供地情况来看，克而瑞数据监测显示，近两年天河供应15宗涉宅用地，成交11宗，宅地供求规模位居全市第二，仅次于白云区。这也就意味着，天河区作为广州主城区楼市“主战场”的供应结构在2024年仍将持续下去。

　　那么，在较为充分的供应影响之下，面对楼市的下行周期，天河区市场的去化程度如何呢？克而瑞数据监测显示，今年1~11月天河商品住宅成交面积34.04万平方米，同比增长56%，成交均价80733元/平方米，同比上涨11%，是全市唯一一个供求量价齐涨的区域。从库存方面的情况来看，当前天河区的库存周期约为17.5个月，低于全市平均20.4个月的水平，在中心城区中仅次于海珠区。可以说，天河区作为广州楼市重要的价值之锚，表现仍然较为稳健。

　　而在具体的产品梯度上，相较于海珠区以高端住宅为主的结构，天河区则相对友好，为不同预算的置业者提供了丰富的产品选择，尤其可以重点关注后天河北板块及天河东（东圃）板块。克而瑞数据显示，截至今年上半年，天河区在过去十年成功出让28宗宅地，其中8宗位于后天河北板块，15宗位于东圃板块，对于置业者而言这代表着天河区最为主要的新房与次新房均集中于这两大板块之内。

　　后天河北主打高端改善 天河东成刚改优选

　　后天河北板块近两年由于燕塘三及牛利岗两宗摇号地块而热度明显上升。当前，由燕塘三地块转化而来的越秀·天河·和樾府热销持续带动板块热度，而牛利岗地块则由中铁建拿下，预计于明年入市，板块声量预计还将持续。从目前的板块定位来看，主要是以高端改善产品为主，周边的二手次新房包括合生云山熹景、信达金茂府等，均价在6万~8万元之间。

　　天河东板块则是目前天河区新房竞争最为激烈的片区，既有总价约400万元的刚需产品，包括持销热盘珠江花城、刚刚入市不久的中建精诚一号等均提供了入门产品，又涵盖超千万元的高端住宅，包括位于牛奶厂的合景臻颐府和即将亮相的越秀大观项目等，选择极为丰富。尤其值得一提的是，目标总价段在600万~800万元这一区间的刚改置业者，此前面临着在主城区选择较少的尴尬，可重点关注天河东片区，保利天汇、天河润府、联投文津府等项目均是市场上较为优质的选择。2024年，预计天河东的一手房竞争还将进一步白热化。

　　置业建议：

　　上车天河是较好时机

　　对于天河区这一置业选择，业内人士表示这里是广州楼市共识度最高的区域，尤其是对于年轻人而言，通勤、社交都较为方便，当前性价比也较高。在强产业的支撑之下未来有较好的需求支撑，长期流通性看好。

　　不过，针对目前供给集中的后天河北与天河东两大片区，上述业内人士表示都有需要观察的地方。后天河北的优势在于其配套成熟，生活便利，基本所见即所得，但考虑到长期以来后天河北片区的发展与天河核心区有一定差距，目前板块内产品又以高端改善型为主，还需观察板块价值是否有足够支撑，能否达成新的共识。

　　至于天河东片区，该业内人士则指出，目前天河东已经形成了较好的连片开发势头，有望成为广州主城东部又一个人居高地，但目前城市界面一般、生活配套不足等都是现实存在的问题，而未来板块价值天花板则要看产业能否成功导入以及规划能否顺利落地。