中心区域热点板块“捡笋”机会 到底香不香？

　　广钢新城、牛奶厂、科学城……昔日热点板块近日引发置业者的热切关注。这些曾经的“当红炸子鸡”板块出现“捡笋”机会，到底香不香？置业到底是否应该追热点？对此，业内人士表示，所谓热点板块，一般都是连片开发且有着较为明确规划利好的区域，在楼市上行期呈现“热点更热”，十分吸引眼球。然而如果市场处于盘整阶段，这类板块相较于“所见即所得”的成熟板块，共识度相对低，更容易出现分化。不过，就整个市场周期而言，当前中心城区的热点板块，对于有自住需求的人来说可以给予更多关注。

　　业内人士同时提醒，伴随着城市化进程，位于外围区域、规划难以短时间落地的新兴板块置业需要更多考量，“慎追”热点。

　　文、图/广州日报全媒体记者：龙乐乐

　　市场扫描：部分一手房“让利”幅度引人关注

　　双十一期间，占据着稀缺一手及较强产品力优势，价格一直较为坚挺的中海保利朗阅放出指定房源优惠，最受欢迎的四房单位优惠幅度超过30万元，这一举动引发业内热议。

　　一直以来，广钢新城都是广州核心四区之内受认可程度较高的新兴热点板块，占据着荔湾区的临江地段，区位优势突出，多年连片开发之后更有着老城区难得的崭新界面。

　　相较一手小幅度的“让利”，广钢新城板块二手市场更为引人关注。近期，包括葛洲坝紫郡府、中海花湾一号等小区，均出现了挂牌价4字头的情况。

　　除了广钢新城之外，牛奶厂、科学城板块也出现了类似的”笋盘“。以牛奶厂为例，在二手市场上招商雍华府、华润天合等小区接连出现6字头单价成交房源。而在科学城板块，此前的“网红盘”万科东荟城更是出现了单价2字头房源。

　　解读

　　交通、教育、医疗等配套需考量

　　当中心区域的热点板块出现“捡笋”机会，该如何把握？一位从业多年的中介行业人士告诉记者，所谓“热点板块”不同于“所见即所得”的成熟板块，其想象空间往往会在市场上行阶段吸引一部分资金，呈现出“热点更热”；但由于开发时间短，共识度不高，也更容易出现分化。

　　板块价值认知产生分化是价格调整最根本的原因。无论是广钢还是牛奶厂，虽然位于核心四区，但均是近年来才开始连片开发，位于黄埔的科学城则起步更晚。作为新开发的板块，难以避免的就是预期与短期内规划兑现程度之间的不匹配，这一点在位于广州东部的牛奶厂及科学城更为明显。

　　以牛奶厂片区为例，以低密、生态作为主要卖点，吸引了大批改善人群，但板块交通配套目前一定程度上影响通勤体验。

　　而在科学城，随着大量年轻的产业人群聚居，近年来教育、医疗等核心配套虽然有所改善，但其商业短板仍然明显。

　　板块内普遍楼龄较新

　　作为位于主城区的热点板块，兼具价值基础与成长性，在过去多年来享受较多规划红利，同时也累积了较为可观的价值上涨。

　　以位于核心四区的广钢新城和牛奶厂为例，根据克而瑞数据显示，自2018年以来两个板块的房价复合涨幅均为8%。

　　“考虑到这两个板块的均价较高，之前获利还是相当可观的。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓解读。

　　踏在城市东进风口之上的科学城板块则以12%的平均涨幅远远超过了全市均值。较为丰厚的升值空间，使得业主对于价格的容忍度更高。

　　此外，板块内普遍楼龄较新，是近期二手房增值税“5改2”等措施的定向作用板块，这也大大提升了业主的挂牌意愿。

　　连片开发带来一手竞争

　　在需求端，来自一手房的压力则不可小视。不同于成熟区域新盘往往点状开发，难以对市场形成大的影响。

　　当前，荔湾区原芳村片区、天河东部片区均形成了连片开发的势头。在市场的上行期，连片开发带来的是开发商之间的联合营销，互相“抬轿”，而在市场调整期，带来的则是周边大量一手房供应冲击。

　　以广钢新城片区为例，虽然板块内一手开发接近尾声，但在距离车程仅十分钟左右的花地湾及白鹅潭片区，均有大量的一手项目在售，包括保利花语河岸、万汇天地朗庭等项目，均价都在4字头，给广钢新城二手房带来较大的竞争压力。

　　而在天河东，珠江花城、保利天汇、联投文津府以及即将入市的华润润府等刚改项目，同时“虹吸着”牛奶厂与科学城的置换需求。

　　专家观点

　　出现“捡笋”机会

　　置业者不妨关注

　　热点板块对于整个市场无疑有着标杆性的作用。一段时间以来，在广钢新城、牛奶厂、科学城等区域出现的一二手房竞争，置业者应该如何看待呢？对此，肖文晓指出：“一般来说，当中心区域的热点板块开始出现‘捡笋’的机会，往往值得关注。”

　　肖文晓表示，尤其是像广钢、牛奶厂、科学城等区位、人口、产业等有较好支撑的区域，当前的性价比开始凸显，值得自住买家给予更多关注。

　　至于置业是否应该追逐“热点板块”，肖文晓表示整体来说：“有成长性的板块长期表现仍然将好于成熟板块。然而，未来能够吃到‘成长红利’的板块将更加稀缺。普涨阶段，只要有高大上的规划，‘故事’就可以讲得通，但未来这套逻辑的约束条件会越来越多。”

　　肖文晓建议道，对于置业者来说，当前的市场提供了多样且高性价比的选择，同样的预算既可以选择成熟区域的便利生活与价格稳定，也可以选择较为新兴的热点板块与城市共成长，建议尽量规避规划短期未必落地的区域。