计容新规或影响户型设计

　　日前，《广州市建筑工程容积率计算办法》（下称《办法》）由广州市规划和自然资源局正式印发实施，相比2018年12月1日起实施、今年11月底届满的原计算办法，新的计算办法对住宅内半开敞空间半计容的比例适当放宽，鼓励住宅套内设置入户花园、生活阳台、大进深的多功能阳台等半开敞空间。同时，相比今年8月的征求意见稿，《办法》又有一些条款的调整，并特别提到，建筑工程设计应符合相关规范要求，且设计合理。业内人士表示，计容新政的一些细节，将对户型设计产生较大影响，其中对赠送空间设计的合理性有更高的要求；而对购房者而言，最明显的是感受到“赠送率”提高了。

　　文、图：广州日报全媒体记者刘丽琴

　　新修改

　　不计容积率建筑面积

　　增加装饰性幕墙一项

　　对比《广州市建筑工程容积率计算办法》的征求意见稿和正式印发的《办法》，在一些条款上出现了调整。在核定建筑工程容积率时，不计入容积率建筑面积的表述有了变化。

　　最明显的变化是，《办法》的第四条不计容规则中增加了一项内容：“建筑外墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙”可不计入容积率。

　　此外，征求意见稿中“建筑物屋顶的梯屋、电梯机房、水箱间、人防报警间”可不计入容积率，正式实施的《办法》则改为“建筑物屋顶的梯屋、电梯机房、水箱间、人防报警间，或提供不小于屋顶面积60％用作公共活动区时一体化设计的梯屋及设备设施用房，且上述建筑面积累计不大于屋顶面积25％时”不计入容积率。据悉，这是从鼓励优化第五立面的设计方面考虑的，若屋顶公共开放空间面积占比不小于60%，随垂直交通出屋顶的设备机房、井道等附属空间与梯屋采用一体化设计时纳入不计容。

　　而考虑到电力报建需在取得建设工程规划许可证后向供电部门申报，难以在申报建设工程规划许可证阶段提供经供电部门确认的配电房面积，征求意见稿的第四条第五项“纳入规划条件或经供电部门确认的供隧道管理使用的供配电用房、供电动车充电设施的专用配电房、住宅区内独立设置的公用配电房、设置在住宅建筑首层及以上的公用配电房”不计容，修改为：“供隧道管理使用的供配电用房、供电动车充电设施的专用配电房、住宅区内独立设置的公用配电房、设置在住宅建筑首层及以上的公用配电房”不计容。

　　建筑半开敞空间设计有新要求

　　阳台等设计条件收紧

　　在建筑半开敞空间按其水平投影面积的一半计算容积率建筑面积的条件中，征求意见稿提出住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.4米且半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积20%的，按其水平投影面积的一半计算容积率建筑面积；进深或比例超出规定的部分，按其水平投影面积计算容积率建筑面积，其中满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台不限制进深。

　　正式发布的《办法》删除了“满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台不限制进深”，增加了“高品质生活区的住宅建筑，其半开敞空间按水平投影面积一半计算容积率建筑面积的比例上限可适当提高，由规划和自然资源部门在土地出让前组织规划条件论证，根据论证结果确定比例”。

　　特别值得留意的是，《办法》中增加了一条关于主景观阳台的表述，住宅套内仅限设置一个结合起居室（厅）的凸阳台，阳台内设有必需的竖向受力结构柱时可视为凸阳台。采用局部内凹阳台设计时，内凹部分进深不超出外凸部分进深一半的，按其水平投影面积的一半计算容积率建筑面积,超出部分按水平投影面积计算容积率建筑面积。

　　业内人士表示，这意味着通过阳台改成房间增加赠送面积的设计会受到约束，“阳改房”或许只能做成2.4米进深的小房间了。因为鼓励设置大进深主景观阳台的初衷并非鼓励将房间做成阳台进行报建，而是要设置切实满足住户休闲、健身多功能的半户外阳台。从设计合理性角度出发，内阳台的进深一般不宜过大，外挑阳台也更符合岭南气候。

　　专家解读

　　新规对户型设计合理性的要求明显提高

　　可以看到，自《广州市建筑工程容积率计算办法》8月开始征求意见，市场上高实用率项目不断出现，自称得房率100%的新项目也不少。从市场高实用率项目来看，除了常规赠送的飘窗外，还有各种阳台加花池设计的拓展空间。相比业内为提高得房率，已成主流设计的“N+1”房设计，近期上市的新项目，在飘窗、阳台等区域下了更多功夫，市场上“阳改房”、花池改房来增加房间数量的做法更是不少。业内人士透露，近期不少项目报批时发现对户型设计的合理性要求明显提高，不少赠送面积的户型设计方案需要重新修改。

　　华南融创广佛设计总监麦伟峰对记者表示，新计容办法对于市民来说，最明显的感受就是赠送率“提高了”，政策对于企业和个人都有不少利好，而与购房者密切相关的更多体现在半开敞空间和飘窗的设计。所谓半开敞空间，就是“有永久性顶盖，且至少有一边除护栏外没有任何围护结构的开敞平台”，比如大家熟悉的阳台、入户花园、空中花园、设备平台、活动平台、挑廊等。

　　鼓励设置大进深多功能阳台

　　新规对于户内设计最大的改变有两点：其一是半开敞空间进深不大于2.4米且半开敞空间水平投影面积之和与住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积的比值从原来的15%增大至20%。这意味着阳台占比增大了5%，政策是鼓励设置入户花园、大进深多功能阳台，鼓励单独设置生活阳台和设备平台，以利于阳台的通风换气、入户消杀要求，同时承载居民休闲、健身、种植等多场景功能，缓解居民对户外环境的需求，也提供用于晾晒、存放蔬菜、设备平台等功能的可能性。但近几年广州热销的户型，不少阳台作为设计的可拓展空间，成为“阳改房”。

　　飘窗深度增加 卧室更宽敞

　　新规对购房者影响比较大的第二个内容是飘窗，利好是飘窗深度从原来的600mm增大至800mm，对于空间较小的卧室，现在流行把半张床架在飘窗上，增加200mm的飘窗进深，能让出更多的室内空间，让卧室更为宽敞。

　　在全新实施的《办法》中要求住宅飘窗仅限在厅、餐厅、卧室设置，近年流行的厨房飘窗上设洗菜盆、卫生间飘窗上设洁盆等也变得不可行。

　　业内人士表示，出台新的计容办法规定，初衷是“推进高质量发展、绿色低碳可持续发展，打造宜居、韧性、智慧城市，增加民生福祉”。在一线城市的市场环境下，发展商和购房者都希望追求高得房率，赠送面积的创新方法也许还会出现。规范违规空间改造的行为，也需要更科学、有效的城市管理体系。

　　案例分析

　　一些类型的“阳改房”户型方案或将成绝版

　　新规出台后，不少项目表示，按新规进行设计，使用率可达100%。在《办法》正式印发之前，广州市规划和自然资源局曾组织专家对修订内容和热点进行讨论，并以会议纪要的形式宣布了一系列规范住宅合理化设计的要求，其中明确要求仅限居住基本功能空间（厅、卧室、餐厅、厨房）设置半开敞空间适用半计容规则。从近期项目审批实践案例来看，近几年较为普及的两个“阳改房”的户型方案或将成为绝版。

　　此外，“从体现公平、规范管理角度出发，建设工程不得出现不合理挖空，不合理利用空间，不得通过违规改造拓展使用面积”的要求，这也让这几年市面为做“阳改房”而出现的半间房设计无法通过审批。