黄金周楼市缓慢复苏 新靓盘带动成交

　　楼市观察

　　刚刚过去的十一黄金周的楼市成交数据前所未有引人关注。自8月底一系列政策密集出台，对房地产市场情绪产生积极带动。9月，核心城市市场活跃度好转，政策效果初显，再加上超长十一黄金周，让政策影响得以消化和发酵，国庆黄金周的成交数据也成为观察市场走向的重要参考。综合多家机构的统计数据，可以看到，这个黄金周各地楼市表现不一，城市及区域间分化仍较严重，除核心城市或成熟区域楼市热度较高外，整体成交量表现一般，市场仍处于缓慢复苏期。一线城市中，广州由于政策力度显著，回温也更加明显，假期市场热度高度集中于“新货靓货”和“高性价比货”两类型项目。

　　文、表/广州日报全媒体记者 刘丽琴

　　行情

　　市场整体成交量表现一般

　　可以看到，国庆假期期间，各地推盘积极性提升，同时房企也加大项目优惠力度，在多个项目都能感受到到访量明显增加。但数据则显示，在假期出游及市场信心仍待继续修复的情况下，城市及区域间分化仍较严重。除核心城市或成熟区域楼市热度较高外，这个十一假期市场整体成交量表现一般。根据中指数据，2023年中秋国庆假期（9月29日-10月6日），其监测的35个代表城市日均成交面积较去年国庆假期（10月1日-7日）及2019年假期下降两成左右。

　　值得关注的是，一线城市和核心二线城市相较二线非核心城市和三四线城市，市场回暖表现更加明显。一线城市中，广州、上海国庆期间楼市在供应端带动下回升更显著。北京、深圳、成都、杭州楼市表现相对平稳，武汉、苏州、天津等地在房交会、新政显效下市场活跃度得到提升，但市场持续性仍需观察，短期市场依然有压力。

　　以广州市场来看，中秋国庆黄金周前，广州已连续出台执行多项利好政策，从“首套房认房不认贷”到“下调二套房首付比例”，再到“优化限购政策”等多项政策密集出台，向市场释放了积极信号，全面支持刚需、改善型住房需求。

　　数据

　　十一假期广州成交环比上升

　　在政策利好带动及开发商加大推货力度下，广州新房市场成交回升显著，尤其是“9.20新政”后市场成交明显回温，中指监测数据显示，9月25日-10月1日共网签商品住宅29万平方米，环比增长93.3%，同比增长18.9%。黄金周期间（9月29日-10月6日）网签商品住宅15.7万平方米，较2022年同期日均增长13.2%。

　　而合富研究院基于认购数据统计的全市成交则显示，中秋国庆8天假期市场成交较节前环比上升150%，但对比近两年五一、十一假期仍有差距，较今年五一假期减少20%。

　　从开盘、加推的项目去化率来看，克而瑞数据监测显示，国庆假期间市场处于缓慢复苏期。广州全市累计推售15盘，货量合计2261套，去化504套，整体去化率为22%,低于2022年同期1个百分点，低于2021年同期19个百分点，去化表现较为平淡，但与今年6-8月相比，推新去化率有明显回升。

　　因此，综合各机构数据来看，随着广州多项利好政策的持续落地，尤其是限购政策的松绑，明显提振了楼市信心，释放了不少刚性及改善需求，同时也促进了这部分人群加快入市的步伐，短期带动了市场成交的回升。

　　中指研究院华南地产研究主管陈雪强表示，从十一黄金周整体表现来看，来访量及市场成交活跃度较之前有明显的回升，但市场分化趋势明显，尤其是限购政策放开后的番禺、黄埔等区域，市场成交要好于外围区域，以及中心区域核心板块的热度将延续，但增城、从化、南沙、花都等外围区域市场成交仍将维持较冷趋势。

　　趋势

　　积极因素陆续增多 价格适宜下行情将延续升势

　　合富研究院的统计数据显示，广州楼市假期市场热度高度集中在两类型的项目：“新货靓货”+“高性价比货”。由“新货靓货”驱动的番禺、荔湾、天河，以及由“高性价比项目”带动的黄埔、增城，成交热度居前。与此相对地，营销动作不大的区域如白云、南沙、花都，市场起色尚不明显。

　　对于各区域板块成交数据呈现的分化，合富研究院市场研究中心负责人吴智杰表示，目前来看，客户入市信心尚未充分，假期“集中出行”也对市场成交产生影响。不过，值得留意的是，市场积极信号陆续增多：假期不少项目积极开拓客源，全市新收客源较9月份增加3成。随着市场逐步企稳，新购买力有望增加。据统计，后续广州市场待售货量将超2500套，超7成集中在荔湾/越秀/天河/海珠，随着“靓货”增加，在入市价格适宜的情况下，四季度行情将延续升势。

　　市场前瞻

　　对于未来房地产市场的整体走势，中指研究院市场研究总监陈文静表示，短期来看，未来需求端、供应端政策均有优化空间，需求端如核心城市降低首付比例、放松限购、优化普宅标准等，供应端如支持房企盘活存量资产、支持盘活存量闲置地块、支持超大特大城市城中村改造等。而后续房地产市场恢复仍受下面几点因素影响：经济复苏及居民信心恢复是房地产市场企稳的前提条件；本轮市场恢复需要更长时间，修复过程缓慢温和，需保持合理预期。新房供应或成为制约部分核心城市销售复苏的因素之一；短期需求端政策需要优化到位，同时城中村改造系列措施也需快速落地，才能更好地促进市场企稳。

　　预计四季度市场整体降幅逐步收窄，而2023年全国商品房销售面积将低于13亿平方米。若短期政策优化到位，同时城中村改造系列措施快速落地，预计2024年上半年市场将完成筑底。