整合加速 边界与内涵在重塑

　　相比于受市场影响的房企，今年上半年物企相对走出了独立行情。从近期密集发布的物业企业中期业绩来看，多家物企上半年业绩有所回暖，不少物企交出了令投资者满意的成绩单，但企业之间分化较为明显，呈现“强者恒强”的局面。业内人士表示，2023年，对于整个物业管理行业而言，行业的重要性尤为凸显。行业边界与内涵正在重塑，服务类型不断延伸，服务方式不断焕新，科技化智能化程度加深，行业内收并购频发，整合速度加快，市场集中度将进一步提升。

　　文、图：广州日报全媒体记者 刘丽琴

　　业绩分化更明显

　　头部物企韧性强

　　从已完成披露上半年业绩数据的20多家物业企业来看，万物云、中海物业、保利物业、越秀服务、宝龙商业等十多家企业收入与归母净利润双双呈现正向增长。

　　多家物企上半年业绩回暖

　　头部企业表现较强韧性

　　事实上，物管行业经历了高速发展阶段，从去年开始规模与营收有所回调。在此背景下，企业之间的分化也愈发明显，从上半年的业绩来看，头部以及具有国央企背景的物企表现出较强的韧性。

　　“第一梯队”的物企中，碧桂园服务今年上半年总收入约207.33亿元，同比增长约3.4%。收入主要来自物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务、“三供一业”业务、城市服务及商业运营服务。万物云上半年收入160.2亿元，同比增长12.5%，保持了行业前茅。而越秀服务上半年实现营收15.12亿元，同比增长38.7%，营收增幅表现突出。

　　此外，中海物业与保利物业也保持了较强的业绩增长韧性。其中，保利物业实现营收71.41亿元，同比增长10.7%。中海物业整体收益为71.63亿港元，同比上升23.2%。

　　可以看到，在已发布中期业绩的物企中，多家物企上半年业绩有所回暖，也有部分盈利并不理想，归母净利润出现亏损或下滑。物企业绩之间的分化更加明显，“强者恒强”的局面仍在持续。

　　业内人士表示，在当前房地产市场行情下，保持了较好的业绩以及发展态势的头部及国央企房企，自然也为所属物业企业输送了较好的业绩基本面。同时，国央企物业管理公司稳健的运营风格，让其更易获得更多的市场份额，从而促进业绩增长。

　　值得关注的是，不少物企亏损是受到母公司的影响。佳兆业美好表示，因为受到关联方的应收贸易账款减值拨备增加，上半年亏损9690万元，出现首亏情况。合景悠活、融信服务均表示上半年净利润将同比减少一半以上。而融创服务则展现了独立于地产业务的盈利能力，报告期内，实现收入约为33.96亿元。其中，物业管理服务收入约为29.24亿元，较去年同期增长约8%。

　　物业行业在理性回归过程

　　市场增长空间仍值得期待

　　由于物业管理行业具有净现金、低杠杆、长经营周期的特点，特别是“存量+增量”的抗周期属性，让其更容易走出一条独立的业绩增长道路。从中报各企业的表态中可以看到，物企普遍对快速走出低谷期、重回增长表示出信心。远洋服务表示，截至报告期末，集团拥有现金资源总额为人民币6.29亿元，拥有充足的财务资源及灵活的财务管理政策以支持于未来数年的业务扩张。融创服务表示，期内经营性现金流回正，期末可用资金总额约42.16亿元。充足现金流能为下一个阶段的发展打基础，使得公司在经营面上能够更加的从容。

　　中海物业主席兼执行董事张贵清在中期业绩投资者会议上表示，物业行业目前处于理性回归过程，市场容量在那里，未来增长空间仍然巨大。

　　并购数量有所回暖

　　累计披露交易金额大幅缩减

　　面对行业波动时，物业服务行业的基础物管服务具备一定抗周期性，可以说起到了业绩压舱石的作用，积极拓展管理面积规模成为重要举措。物业服务企业与其房地产开发企业普遍存在互惠互利的关系，房地产销售面积情况一般会转化为物业服务企业的合约面积，从而形成内生性规模增量。第三方市场拓展、承接关联方、收并购是物业企业“扩规模”的重要渠道，同时也是企业发展的核心竞争力之一。

　　根据中指研究院的数据，2023年上半年中国物业服务企业新增合约面积TOP50企业新增合约面积共计约97211万平方米，新增合约面积均值为1944万平方米。其中，雅生活智慧城市服务股份有限公司、万物云空间科技服务股份有限公司、碧桂园生活服务集团股份有限公司、规模扩张迅速，新增合约面积超过1300万平方米。

　　相比于2022年上半年物企披露的54项收购事件，累计披露金额74.33亿元。2023年上半年物企的并购在数量上有所回暖，据监测，共发生70宗。但是，累计披露交易金额约为25亿元，较2022年交易金额大幅缩减。可以说是并购市场谨慎风格延续，市场动作有所收紧。收并购市场中，收购方和被收购方的整合能力和意愿有所减弱。虽然热度有所下降，但国资背景企业相对活跃。2023年上半年单项并购金额超过5亿元的案例仅一宗，其中金科智慧生活年内发生3笔大规模并购，目的在于拓宽餐饮相关赛道，多种经营实力进一步强化。

　　商管、公共服务外拓成新发力点

　　此外，值得关注的是，除了物业管理服务收入影响外，物企出现明显截然不同的营收涨跌情况，主要来自增值服务收入。比如，中海物业非住户增值服务和住户增值服务收益取得较大增长，为中海物业贡献了近三分之一的业绩。在越秀服务上半年的营收构成中，来自非商业物业管理及增值服务的收入就达到12.11亿元，同比增长49.4%。当中，非业主增值服务及社区增值服务收入共计7.52亿元，占了总收入的一半。而保利物业在非业主增值服务和社区增值服务上，则出现“增利不增收”的情况。保利物业在中报解释称，非业主增值服务收入下降主要是因为其提供案场协销服务的项目数量下降；社区增值服务收入下降则主要由于社区零售、家政服务等到家业务的部分消费需求及产品服务变化。

　　整体来看，物业管理服务仍然是物企业绩的贡献主力。而在当前房地产市场环境下 ，基于房企物业规模有限，市场外拓依旧是业绩增长最直接的方式。在住宅盘增量市场萎缩明显的情况下，物企们上半年更多把目光投向存量资产，外拓的项目当中又以公共服务为主。不少物企计划进行存量市场的外拓，对商业、公共及其他物业等业态拓展。尤其是对学校、医院、园区进行重点发力，同时对存量市场的老旧社区也要进行重点跟进。

　　此外，相较住宅物业管理服务，商管业务盈利能力更强，两者互补更有利于抵抗地产周期性下行风险。当前，保利物业、万物云、碧桂园服务、金茂服务等都在加大对商管的投入。

　　数据显示，截至6月末，保利物业商业及写字楼的在管面积约为2.31亿平方米，源自商业及写字楼的物业管理服务收入约为7.58亿元，同比增长约25.4%，占总收入超过10%。今年上半年，保利物业新签约商业及写字楼项目的单年合同金额约3.88亿元，新拓展了广州白云金控大厦等多个标志性项目。

　　对于物企而言，商管、公共服务等市场的进入壁垒更高，其管理复杂程度远高于住宅物业，对物企的运营管理能力也提出了更高的要求。