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居住体验，正在成为行业产品竞争的重点，商住两用的产品亦不例外。近来，处于调整趋势之中的商办市场跑出一匹“黑马”：面积超过144平方米的公寓产品在今年上半年的成交量就已经超过了2022年全年。业内人士表示，在住宅稀缺的主城区核心板块，随着一手住宅的逐渐高端化，优质公寓由于其高性价比得到部分改善型群体的青睐。为迎合这一市场需求，类住宅化设计也正在成为该类产品的新趋势。同时，也有专家提醒，公寓的流动性较低，有落户、上学等需求的刚需群体还是应该将首次置业用于住宅。
文、图、表：广州日报全媒体记者龙乐乐
故事：中心城区“上车”门槛高 买个公寓住也不错
爱车的老高最近终于买车了。说起来，他迟迟不买车的理由只有一个：住在宝岗大道周边的楼梯楼，停车实在不方便。那么，他为什么又改变主意呢？老高开心地告诉记者：他在距离老房子不远的地方买了个公寓，配地下停车场，月租也不贵，也就放心地买了车。
提起这次置业，老高眉飞色舞。把儿子送进大学后，夫妻俩准备把多年储蓄拿出来改善居住环境。看了一圈，周边已没有符合要求的住宅，要么太贵，要么太旧。“朋友在附近买了一套公寓，推荐我们去看，价格只有旁边一手楼的不到六折，我们看了后觉得不错就买了。”
他是这么计划的：如果孩子大学毕业愿意跟自己一起住，那么就一家三口住在刚买的公寓里，舒舒服服，老房子可以出租，多一笔收入。当然，如果孩子想自己住也行，反正只是“一碗汤”的距离。
老高的置业故事，折射出当下人们对于公寓的认知亦在迭代。在整个房地产行业供需关系发生变化的当下，部分改善群体将目光投向了面积较大、宜居程度较高的公寓。有热销的主城区公寓项目负责人告诉记者，其项目六成的购买者均是用于自住，主要来自周边地缘客。
核心地段优质公寓 性价比凸显
近期，大面积公寓产品的话题度往往集中在位于金融城板块的顶级商业大平层。从数据上看，较大面积的公寓产品是当前公寓市场，乃至于整个楼市之中的亮点。克而瑞数据显示，自2020年以来，面积在144平方米以上的公寓成交套数逐年上涨。但从各大机构监控的公寓成交面积排行榜单之上的常客来看，高性价比才是该类产品的重要吸引力。
以今年第二季度首开的琶洲南TOD公寓组团樾公馆为例，由于距离琶洲商务区仅一路之隔，且周边生活配套成熟，项目的住宅产品自上市以来便受到追捧。此时入市的樾公馆便凸显了其性价比——以平均5万~8万元/平方米的价格，共享了片区以及整个项目的优质配套。据项目相关人士透露，公寓组团开盘去化超过七成，成绩非常不错。
这一情况在中心城区普遍存在。克而瑞在今年上半年发布的统计数据显示，截至5月中旬，广州一手住宅的成交套均价格为389万元，而公寓的成交套均价为205万元。二者上车难度差距明显，其中尤以海珠、越秀等老城区更为极致。
不可否认的是，由于不具备落户、学位等功能，使得公寓缺乏“刚需”属性。面对整个商办市场的下行，公寓选择了将提升纯居住体验作为突破点。“现在公寓产品的设计，呈现出明显的‘类住宅化’趋势。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示肖文晓认为，这是在行业竞争激烈的格局下，因应置业者需求做出的迭代。
以层高为例，此前较为流行的Loft公寓层高普遍约4.5米，虽然客餐厅高度尚可，但隔层卧室却难免给人有点压迫的感觉。而目前较为主流的平层公寓产品，其层高往往超过3米，许多甚至能够达到3.3~3.6米，不仅在空间上打造舒适感，更大大提高了采光面。与此同时，开发商还在不断进行着迭代。以不久前推出“高厅大平层”设计的海珠湾壹号为例，做到了客餐厅挑高4.5米，房间层高3米。此外，对于许多置业者关注的阳台问题，则可以通过退台式设计打造空中露台等设计予以实现，在天荟江湾、金融城壹号等项目之中均可见此类设计。
优势
1.从性价比上看：一般比同区位条件的一手住宅明显便宜；
2.从可选择性上看：为部分新房次新房稀缺的老城区提供新的产品；
3.从上车门槛看：不限购不限贷
4.从产品上看：主城新房改善主导，公寓提供更丰富的户型选择
5.从收益上看：可商可住，租金收益整体高于住宅。
劣势
1.不具备落户、子女入学等作用；
2.交易税费高，流动性较差，一般自持；
3.居住成本，包括水电费、物业费等高于住宅；
4.虽然不限贷，但贷款利率高于住宅，适合资金充分的置业者。
专家提醒：多数公寓以自持为主 刚需不建议购买
与住宅类似，公寓市场亦正在分化。从价格趋势上看，既有天銮这样收益不输高端住宅的标杆项目，同时也有像保利天悦这样公寓长期明显跑输同期住宅组团的案例。对此，肖文晓认为，商务氛围越纯粹的项目与板块，其商办物业的价值基础则越为牢固。考虑到其不限购等特点，对于高端商业人士而言，优质的商业大平层将持续地具有持有价值。
梁燕明则从二手交易的角度指出，当前广州只有珠江新城板块的公寓产品有较好的流动性，其他区域仍要以自持为基础来进行置业规划。其原因主要是商办物业平均超过15%的税费，远高于住宅，同时无法享受教育配套等限制。“主城区公寓上车的门槛较低且不限购，的确可以满足相当一部分周边的自住需求。”梁燕明提醒道，但这主要适合改善群体，不建议年轻的刚需们入手公寓。
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