新模式盈利 房企发力转型

　　随着8月底的到来，也将迎来上市房企中期业绩发布的重要时间节点。按照上市规则，企业中期报告应当在每个会计年度中报披露时间的上半年结束之日起2个月内发布。据不完全统计，从已经发布财报的房企来看，目前已披露中报的港股、A股房企有30多家，其中实现盈利的有20家。而已发布上半年业绩预告的房企中 ，有超六成预计上半年将录得亏损。从业绩表现抢眼的房企来看，新发展模式的业绩贡献正在发力，因而探索新发展模式是房企谋求长远发展的必由之路。

　　文、图：广州日报全媒体记者刘丽琴

　　多家房企发布盈利预警

　　开发模式亟待改变

　　近日，多家上市房企发布了中期业绩或业绩预告。可以看到，上半年整体呈现盈利下降的态势。其中，有多家房企还发布了盈利警告。对于盈利下降的原因，各家企业均给出了解释，主要包括两类：一是受房地产市场下行的影响，导致营业额及毛利率下降，以及对物业项目计提的减值拨备增加。二是汇率波动导致预期汇兑损失。

　　可以看到，房地产市场已经进入新的发展阶段。根据克而瑞数据，2023年，百强房企单月业绩从今年6月起已连续两月达近5年来的新低。2022年，千亿房企数量只剩下20家，较2021年峰值减少了23家。截至2023年7月，百强房企中，有10家房企全口径销售金额过千亿元，过500亿元的有17家。从企业的单月销售情况来看，克而瑞预计，2023年千亿规模房企将减少到16～17家。

　　很明显，房地产行业旧有的高负债、高杠杆、高周转的发展模式已难以为继。事实上，2021年12月中央经济工作会议首次提出要“加强预期引导，探索新的发展模式”。2022年12月中央经济工作会议指出，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。伴随着房地产行业进入新的发展阶段，新发展模式或落脚在住房体系建设、租购并举、盘活存量等方面。

　　中指研究院市场研究总监陈文静表示，探索新发展模式是房企谋求长远发展的必由之路。新发展模式相关涉及领域有租赁，有轻资产发展方面，如物业管理、商业管理、代建等，有盘活存量方面，如城市更新、仓储物流及产业园区REITS、不动产私募投资基金等。未来，这些领域或会得到政策的更多支持，房企应在这些领域寻找新机会，实现高质量发展。

　　业绩中表现亮眼三大新模式

　　确实，从当前市场行情下，业绩仍持续增长或盈利大幅提升的房企来看，模式结构有较明显调整的房企，今年上半年表现更突出。同时，一些以往被房企关注的赛道模式也在悄然发生新的变化。

　　如今，房地产行业过去聚焦地产开发，以规模作为业绩导向的时代正在过去。房企未来战略不断发生变化，驱动资产规模的增加和销售的增长，将更看重运营及服务航道的利润占比，探索新发展模式已成为房企谋求长远发展的关键步骤。

　　商业市场复苏 运营涨幅明显

　　房企转型是否成功，不是比经营收入绝对值高低，关键看经营收入与利润占比。在民营房企中，龙湖集团业绩显得格外亮眼，期内实现营收620.44亿元，归母净利润达80.58亿元，同比增长7.73%。以龙湖的业务架构来看，其已构建开发、运营、服务三大业务板块，形成地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造五大航道“1+2+2”的业务格局。值得关注的是，2023年上半年，龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元（不含税），同比增长10.4%，经营性利润占比超过50%。运营业务板块上半年不含税租金收入为人民币63.3亿元。商业投资、长租公寓及其他收入的占比分别为77.0%、19.4%和3.6%。

　　以商业运营占比更明显的太古地产来看，2023年上半年，太古地产收入72.97亿港元，同比增长6%，这主要反映香港及内地的零售物业组合和酒店业务强劲复苏。

　　而龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平则表示，在商业方面，这些年龙湖已经实现了全国快速布局，而且这些商业主要位于国内一二线城市高能级城市，比如像北京、杭州、成都、重庆这些城市都实现了网格化布局。与此同时，今年年初品牌对商业项目重新做了产品的分级，对内容运营进行差异化打造。

　　政策支持力度大 租赁业务收入持续增长

　　从业绩预告增幅明显的房企来看，大力发展政策支持力度较大，在土地、资金进出模式等方面有利于降低成本的业务，在今年上半年市场持续调整的情况下，业绩增速更明显。

　　张江高科业绩预告显示，预计上半年净利润为3.56亿元至4.27亿元，同比增长1535.9%~1859.5%。对于业绩预增的主要原因，张江高科表示，上半年公司实现租赁业务收入近5亿元，较上年同期增长29%。

　　可以看到，2023年一季度不动产金融相关政策频繁出台，将加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。得益于行业利好政策的支持，租赁业务对房企盈利的贡献明显增加。万科泊寓、龙湖冠寓、魔方公寓等长租公寓企业迅速成长，房源规模逐步扩大，运营能力持续增强。比如龙湖长租公寓品牌冠寓累计已开业11.9万间房源。数据显示，今年上半年冠寓开业6个月及以上房源的出租率提升至95.9%，租金收入同比增长4%至12.3亿元，5年复合增长51%。

　　未来，随着公募REITs和不动产私募基金的持续发展与完善，长租公寓重资产商业模式闭环逐渐形成，租赁住房的商业模式有望重塑，租赁市场的发展也将获得极大助力。房企投资运营将更容易“算得过来账”，住房租赁市场将更具活力。

　　处于高速成长期 代建入局者不断增加

　　另一个业务量增长明显值得关注的是代建业务模式。因轻资产、高盈利、抗周期等优势，不但头部房企纷纷布局代建赛道，大量中小房企也不断入场。

　　根据绿城管理的中报，今年上半年，绿城管理收入为15.49亿元，较上年同期的12.59亿元增长23.1%；毛利为8.06亿元，较上年同期的6.35亿元增长27.0%。绿城管理代建项目已布局28个省、直辖市及自治区的123座主要城市，合约总建面已达到1.14亿平方米，同比增长 20.4%，新拓项目代建费51.2亿元，同比增长26.3%，新拓项目合约总建面1727万平方米。纵观其三年数据，绿城管理主营业务收入复合增长率达19.7%，毛利额复合增长率达32.5%，归母净利额复合增长率31.3%。

　　数据显示，2023上半年，绿城管理以1727万平方米新签约规模位列代建企业第一，领跑行业。另外，蓝城集团和金地管理代建新签约面积均超过500万平方米，中原建业、龙湖龙智造代建新签约规模均超过300万平方米。当下房地产行业逻辑已从规模驱动转向专业与服务驱动，不完全统计，超过60家房企已重新梳理自身专业与能力，投身代建领域，数据显示，2023年1~6月，前20名代建企业新签约总建筑面积合计6769万平方米，位居1~5企业新增建面合计4474万平方米，占总建面的66%。显然，代建市场正处于高速成长期。但随着入局者越来越多，房企想要在代建市场中争得一席之地，还需在产品力、品牌力、操盘、营销、项目管理及资源整合等多方面持续发力。