时值年中节点，各方对楼市走向极为关注的时刻，广州迎来新一轮的涉宅用地竞拍。从出让公告来看，6月13日至30日期间，竞价出让的涉宅用地有10宗，而从目前已成交地块行情来看，市场冷热不均，分化更加明显，即使同一区域有进入摇号的地块也同样有流拍地块。对此，业内人士表示，目前土地出让模式不断优化，供地时间线的拉长，使得房企竞价准备也更加充分，选择更加理性。在此情况下，单个地块是摇号还是流拍反映的信息更加微观，其对反映市场走向的参考意义在减弱。

　　文、图：广州日报全媒体记者刘丽琴

　　区域冷热不均 还有多宗中心城区靓地值得期待

　　根据土地出让公告，6月13日至6月30日期间竞价出让的涉宅用地共有10宗。地块主要分布在天河、荔湾、番禺、南沙、花都和从化6个区，总建筑面积超71.5万㎡，总起拍价超108亿元。值得关注的是，原本6月推出的是13宗地块，其中黄埔区开创大道与广深高速连接处YP-P-3地块的竞价时间调整至7月10日，白云区广州设计之都三期AB2603065地块的竞价时间调整至7月13日，增城区新塘镇广园快速路南侧18101226A23035号地块因故终止出让。

　　可以看到，在竞拍相对集中的6月13日，有番禺、荔湾、从化共5宗地块推出。作为今年首轮土拍中较受关注的番禺区，在6月这一轮土拍中也一样颇受关注。番禺三宗地块中，番禺区大龙街番禺大道以西BC0613006地块生活配套成熟，居住氛围浓厚，在竞拍未开始就因报价触顶进入摇号阶段。同属番禺广场板块的番禺客运站北侧地块也同样需要摇号。不过，番禺东环街市桥货运站BC0509004地块却因无人报价而不成交。此外，荔湾区小梅大街地块、从化地铁14号线赤草站地块也同样因无人出价而流拍。

　　从地块出让时间变化以及成交状况来看，区域的冷热依然不均，尤其是增城、从化等外围区域，市场热度不高。中心四区以及热点板块依然受青睐，接下来还有多宗中心城区靓地受关注。

　　如天河区员村一横路AT080523地块，起拍楼面价4.98万元/㎡，如能触达封顶楼面价，则将仅次于广州城投拿下的越秀南路地块。该地块位于珠江新城以东区域，所在板块在近十几年的公开招拍挂市场，都没有宅地供应了，地块的出现，引来不少房企关注。值得一提的是，地块占地面积仅1.4万㎡，计容建面3.8万㎡，体量不大，对于房企来说风险相对可控。

　　此外，荔湾区的蕙兰苑、紫兰苑地块为万科广信资产包中的一部分，此前评估总价近33亿元。两宗地位于荔湾区浣花路以南、花地大道南以西，靠近广州地铁1号线坑口站，交通和生活配套都比较便利。

　　市场选择更理性 更看重未来操盘空间

　　“整体来看，第二轮土拍冷热分化十分明显。”中指研究院广州分院研究主管陈雪强表示，从参拍房企来看，除了保利、中建、中铁、金茂、招商等实力雄厚的央企、国企外，也吸引了绿城、龙湖、美的、路劲、大华等民企积极参拍。在当前新房市场销售未有充分确定性的背景下，房企拿地基本偏向具有区位优势且销售预期确定的地块。

　　特别值得留意的是，第二轮土地拍卖打头阵的白云嘉禾望岗东北侧地块在5月26日成功出让，地块是去年竞拍流拍的回炉地块，此次推出却触顶摇号。同样，番禺区大龙街番禺客运站北侧地块，也属于回炉地，曾在去年最后一次集中供地中流拍，今年再次出让，条件并无变化，最终也因多轮竞拍触顶进入摇号确定买家阶段。

　　“回炉地再推就摇号”透露出怎样的信号？对此，广州市房地产业学会专家委员邓浩志表示，目前的土地市场延续了今年年初乃至去年的行情，并未发生太大变化。出现流拍的、摇号地块的情况，并非市场转向的信号，只是房企对特定地块、项目及价格的集体反应。现在房企在土地市场出手也都相当谨慎，对地块本身素质条件、未来操盘空间等更加看重。不少业内人士也表示，当前土地市场的地块成交更多体现了单个地块本身的性价比，对于大势走向判断的参考意义在减弱。此外，这也是当下土地出让模式之下的结果。

　　供地模式再优化 增添更多期待值

　　根据自然资源部“拟出让地块清单公布制度”的出让要求，广州今年先后于2月10日和5月6日公布了两批拟供商品住宅用地项目清单。有别于往年的集中供地模式，今年每一批拟供清单对应的地块都分别将在3个月内陆续发布出让公告，有序组织出让。供地时间线的拉长，使得房企对拟出让地块的选择更加灵活，竞价准备也更加充分。

　　广州今年首轮土拍采取的是8宗涉宅用地分批出让，时间跨度为一个月。最终的结果是，8宗涉宅用地，7宗成交，1宗因故终止出让。在成交的7宗涉宅用地中，3宗底价成交，4宗进入摇号，溢价率15%。

　　业内人士表示，“拟出让地块清单公布制度”的建立，优化完善了集中供地政策，给市场主体充足的时间预期预判，通过合理分散地块出让节点，减轻房企前期资金压力，让房企更从容地融资和调研，从而进一步促进房地产市场平稳发展。

　　可以看到，5月以来，在广州公共资源交易中心网站挂牌的涉宅地块，大部分缴纳保证金的截止时间是竞拍的前一天，而首轮土拍是竞拍的前三天。这意味着，房企可以有更多时间筹集资金去竞拍心仪地块，即使在这宗地块失利，也可迅速将保证金投入到另一宗地块中，从而获得竞拍资格。总体而言，广州目前的土拍模式更为灵活，对房企更加友好，对整个行业起到一定的振奋作用。

　　据克而瑞数据，5月全国土地市场成交规模仍在低位，主要受各地继续采取“少而精”的供地模式影响。实际上，5月大多数城市土拍热度都不低，比如北京两宗地块摇号成交，杭州地块全被民企拿下，重点城市地块整体溢价率维持在6.5%的较高水平等。

　　市场信心得以重振，土拍模式逐渐优化是重要原因之一。就当前来看，房地产市场正以平稳姿态复苏，在广州今年首轮土拍中，已经有厦门国贸、武汉城建、南通亚伦等国企、民企进穗拿地，在此情况下，广州新一轮土拍也增添更多期待值。