2023年楼市进入下半场，由改善需求主导的市场格局将如何演绎？日前，广州市四部门联合制定出台了《广州市建设“智慧+品质”住宅 打造好房子好小区行动方案》，在宣布广州中心城区土拍即将迎来“竞品质”时代的同时，也定义了未来高品质住宅的相关标准。在这背后，折射出的更是楼市动能从“有房住”向“住好房”的转变。对房企而言，意味着“品质为王”的时代已经到来，在产品力的牵引之下行业格局将进一步分化；对于置业者而言，在一个高度结构化的市场之中，也将迎来置业逻辑的迭代——“地段论”需要升级，居住体验成为关键。

　　文、图/广州日报全媒体记者：龙乐乐

　　动态： 新规出台 好房子将有“标准”

　　未来，广州中心城区热门地段的好房子将是怎样的？一份新出炉的文件给出了答案。

　　日前，由广州市住房和城乡建设局会同广州市规划和自然资源局、广州市工业和信息化局和广州市政务服务数据管理局共4个部门联合制定的《广州市建设“智慧+品质”住宅 打造好房子好小区行动方案》（简称《方案》）出台，其中两个变化尤其引起了房地产业内人士的极大关注。

　　从土地供应环节开始

　　明确“智慧+品质”住宅建设要求

　　根据《方案》要求，在土地挂牌时，对全市重点功能片区或中心城区（如越秀、海珠、荔湾和天河区等）基础较好的地块，提出基本品质要求，列入土地出让条件；对于热门优质地块，提出优质品质要求，采取“资质+摇号”的竞价方式。

　　具体规则上，在第一阶段：竞买人竞买价格在未达到最高限价时，报价最高者且高于或等于出让起始价的，为竞得人。第二阶段：竞价达到最高限价时，进入摇号阶段的，竞买人必须承诺按照“智慧+品质”住宅评价指引的要求，综合评分达到出让公告规定的分值，且竞得人必须按照承诺书与广州市住建局签订协议。这也意味着，对于主城区优质地块，将有明确品质要求；而对于热门地块，更是在“竞配建”“竞自持”之后，迎来了“竞品质”的规则。

　　“品质”住宅 有了相应标准

　　《方案》同步发布了《广州市“智慧+品质”住宅评价指引》（简称《指引》），从居住者感受角度出发，明确了“智慧+品质”住宅的定义，并从用地与规划、安全与耐久、舒适与健康、节能与环保、智慧与数字、运营与维护六个维度设定“智慧+品质”住宅的指标，包括控制项、得分项和加分项。

　　从《指引》中，不难看出官方定调的“品质住宅”需具备怎样的硬性条件。例如，在用地与规划的评分指标中，控制项（评价标准为达标或不达标）提出，应避免仅纯北向开窗的户型；住宅小区配建停车位必须100%建设充电设施或预留建设安装条件，应规划设置电动自行车室外集中停放场地和充电设施。在规划设计条件规定的基础上，停车位配建指标每提高5%得2分，结合周边城市资源实现共享停车得1分。

　　在舒适与健康的评分指标中，控制项要求“住宅建筑居住楼层的层高不应小于3.0米”。这只是基本要求，得分项进一步提出：“当住宅建筑的居住楼层层高大于3.00米时，每增加5厘米得2分。本项最高得6分。”

　　开发商：产品力成“竞品质”时代的“护城河”

　　“竞品质模式”，是近来推出的一种土拍规则。据了解，目前全国已有北京、杭州、苏州等多个城市在土拍之中采用了这一模式，各个城市之间的细则有所差别。以北京为例，采取的是先“竞地价”再“竞品质”，参拍单位投报住宅建设方案，按照一套包含建筑品质和规划建筑设计的评分准则打分，得分高者为最终竞得人，而杭州则是先线下“竞品质”，再线上“竞地价”。根据《方案》，广州即将迎来的将是先竞地价，再竞品质的模式。

　　“无论是哪种模式，‘竞品质’都是有利于提升住房质量，保障置业者居住体验。” 克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓解读道，当前的楼市已经进入了由改善需求主导的存量时代，而对于房地产行业来说则意味着目标从“盖房子”转变为“盖好房”。因此，“竞品质”最直接的效果在于将从源头上引导房企供应高品质住宅产品，提升开发商建好房、造好房的能力。

　　而从长期来看，“竞品质”则将带来行业格局的进一步分化。肖文晓告诉记者，一方面“‘竞品质’意味着房企建安成本的增加，尤其在当前许多地块采取了“限地价”“限房价”等措施的背景之下，实际上对于房企提出了全新的挑战，即如何在确保产品质量的同时，扩大利润空间；而另一方面，新规也决定了不具备优秀产品实力的企业将无法获得优质土储。因此，对于开发商而言，“产品力”的意义将上升到战略层面。开启“竞品质”时代之后，只有不断迭代升级产品体系，拥有成熟的成本管控体系、卓越产品力的房企才能获取优质地块，打造口碑产品，从而进一步扩大领先优势。

　　市场：老城区“过气”户型面临压力

　　进入2023年，广州土拍呈现出全新的变化：最受欢迎的地块既不是拥有核心区位优势的地块，也不是拥有强大产业规划的强概念地块，而是周边一手房长期处于稀缺状态，累积了大量改善需求的地块，进入摇号的荔湾羊城食品厂地块、番禺迎宾路地块等都具备了这一特点。可见，改善需求是当下楼市最大的共识与确定性；而如何充分释放改善需求，则是影响市场走向的关键所在。

　　“竞品质”正是从这个意义上，发挥着对于市场的影响。根据《方案》，未来中心城区新建商品住宅将迎来居住体验的全方位提升，同时兼具不错的性价比，这也将充分激发出主城区累积多年的置换需求。“从市场的角度看，‘竞品质’契合着当下以改善需求为主的这一基本事实。”肖文晓说道。

　　但与此同时，合富研究院高级分析师梁燕明也指出，当产品的升级迭代伴随着主城区改善需求的释放，将有可能对老城区二手市场上楼龄较久的刚需户型带来较为长期的压力。根据链家网截至4月份的数据显示，当前中心四区的放盘之中，一房户型和二房户型的放盘占比已经达到了60%。“随着‘竞品质’新规之下的产品不断入市，老城区部分二手房将面临着产品已经‘过气’但价格却不低的尴尬。”梁燕明表示，这些产品未来可能在流动性上面临较大挑战。

　　此外，梁燕明还表示中心城区供需关系的变化一方面将使得改善与刚需产品之间的分化进一步演绎，同时一部分需求则将外溢至新兴板块。“相较老城区，新兴板块在价格上有着明显的优势，为了获取更好的居住体验，一部分没有片区情结的置换客将转向优质的新兴板块。”

　　建议：置业逻辑需迭代 加大居住体验的权重

　　面对住房品质时代的来临，业内人士共同建议是：过往“地段论”的置业逻辑需要迭代，评估房产的价值时，要大幅提高居住体验的比重。

　　肖文晓在接受记者采访时表示，从需求端的考虑出发，改善需求对于居住体验的提升要求十分具体，而即使是未来的刚需群体，例如90后、00后，他们成长过程中的居住条件便相对较好，使得他们对于住宅产品的要求起点较高。换言之，居住体验好的房子将迎合大多数人的需求。同时，伴随着轨道交通的快速发展，教育、医疗、服务等城市资源的均衡化，过往由单纯区位带来的对于城市资源的占有优势正在逐渐模糊，“地段”的概念也需要迭代。“好地段好产品当然仍然是最具备竞争力的。但这个地段未必是由以城市中心或者老城区来衡量，资源配备完善、城市面貌较好的新兴区域改善产品有可能是最具潜力的。”

　　至于许多人关注的置换时机，梁燕明从二手房流通的角度指出，一般来说，持有小户型刚需产品消费者出现刚改需求，其置换意愿最为强烈，因此当前的确是处于二手放盘量大、议价空间也相对大的市场阶段。“但考虑到分化行情可能持续，而一手市场目前有一定的折扣空间，当然仍然是不错的置换时机。”