改善型产品“分层”格局趋明显

　　进入五月，广州楼市话题不断。关于五一期间楼市人气的讨论还未结束，广州便挂出了第二批拟出让住宅用地的清单，世界大观一期地块、员村一横路地块、上涌果树公园地块等“靓地”登场，引来开发商们“摩拳擦掌”。与此同时，最新的监控数据也显示，广州一手住宅成交保持活跃，库存去化周期趋于合理。对此，业内人士表示，中心城区激烈的竞争格局之下，产品价格段集中的情况将有所改变。

　　文、图/广州日报全媒体记者：龙乐乐

　　看供地：

　　中心城区成主力

　　天河海珠靓地“登场”

　　距离首批宅地出让收官不到20天，广州便于日前挂出了第二批拟供商品住宅用地清单。相较于首批供地，本次供地结构发生了明显的变化，即中心城区再成供应主力。第二批次计划供应18宗地块，总用地面积132.28公顷，总建筑面积244.19万平方米，其中，海珠区供地3宗、荔湾区1宗、天河区4宗、白云区3宗、花都区4宗、番禺区2宗、从化区1宗，而越秀、黄埔、南沙、增城本轮零供应。

　　这一供地结构也让业界普遍认为，广州的第二轮土拍有望延续首轮的热度，其中天河与海珠的多宗优质地块也被视为较大的溢价可能。

　　据记者了解，第一宗是员村一横路地块，也被称为省工业设备安装公司地块。这块地位于金融城西区，与珠江新城东一路之隔，近暨南大学、太阳新天地等，因此周边配套也十分成熟。目前，地块周边在售新盘较为稀缺，最近的是天麟府瑧林。这些条件与上一轮土拍中进入摇号的羊城食品厂、迎宾路地块等有相似之处，即体量小风险可控，周边累积一定置换需求。

　　世界大观调规之后的五宗宅地之一也在本轮土拍中首发亮相。作为20世纪90年代广州最火的游乐园，世界大观已荒废多年，如何盘活一直备受关注。此前，《天河区世界大观地块（AT1003、AT1006规划管理单元）控制性详细规划》指出将保留公园内的太阳湖、月亮湖，打造配套完善的高品质居住社区，这也为地块产品的溢价打开了空间。

　　除了天河区外，海珠区在本轮则推出“靓地”，其中又尤其以上涌果树公园北侧地块关注度最高。该宗地块位于中大纺织商圈，未来将是双地铁上盖，同时近万达广场、合生新天地，商业配套齐全。值得一提的是，地块生态环境优越，预计将打造成为生态低密高端社区。

　　看成交：去化周期趋于合理 项目间分化明显

　　与供地结构上中心城区为主的情况有所区别，在楼市的成交端，近郊区域与中心城区的表现则更为均衡。

　　从今年前四个月成交来看，一手房市场的整体成交较为活跃，全市一手房市场库存周期稳步下降。据广州中原研究发展部数据显示，广州市一手库存在2022年12月达到阶段高位，此后开始逐月降低，截至4月末，全市库存量为1180.9万平方米，去化周期为17.8个月，库存趋于合理。

　　从区域的去化周期来看，最长的为越秀、南沙和番禺；低于全市平均水平的则包括海珠、荔湾、黄埔、花都及从化。而若以四月成交网签宗数的TOP10楼盘来看，呈现出区域均衡，百花齐放的态势，此前热度持续较高的增城及黄埔仅占据四席，而荔湾、番禺、白云和从化则均有楼盘上榜。

　　这也意味着，广州一手楼市的分化行情演绎更为极致，从板块分化进一步具体到了项目的分化。在刚过去的五一假期中，这种温度不均表现得尤为明显。例如，位于老黄埔的某大盘销售人员告诉记者，五天假期已经完成了项目该月销售任务的一半以上，而同板块的不少项目则表示去化不算理想。

　　后市预判：改善型产品走向多元

　　在这样一个热点相对分散的市场之中，常常让置业者难以判断出手时机。实际上，若从土地供应上解读，在由核心城区主导的格局之下，成交量与成交价格发生大幅波动的可能性均不大。

　　对于改善需求是否足够支撑市场这一问题，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，从以刚需主导到以改善主导是包括广州在内的许多城市一手市场必经的转换。“在过去地产行业高速发展的阶段，80后入手了第一套房子并构成当时的购房主体。现在他们有实际的改善需求，这是客观存在的，问题只是在于如何更好地释放这一部分需求。”因此，肖文晓认为，虽然释放这一批置换需求短期内将对二手楼市的供应带来影响，但近期接连出台的带押过户、规范中介收费等相关规定，长期来看都将促进二手房流通。

　　而在供应端，中心城区供货充足的情况仍将持续较长时间。一方面，这将使项目之间的分化继续，另一方面则将带来产品的“分层”。“中心城区产品价格段集中的情况可能会发生改变，针对刚改、二改、终改等不同人群的产品将分层更为明晰。”肖文晓告诉记者，这也要求开发商对地段资源禀赋与市场作更精细的分析，例如针对刚改群体的以地段禀赋为主的小面积产品、针对终改人群的以生态禀赋为主的大平层产品都将有所增加。

　　值得注意的是，据不完全统计，在本轮挂地后，天河区已经急待入市的项目将达到25个，有望成为中心城区楼市“主场”。其中，伴随着世界大观地块的调规及出让，远期联动大观村旧改等周边地块，同步推进黄云路西段线位优化研究，将城市轴线向奥体中心延伸，天河东的想象空间被打开。不过，肖文晓也指出，天河东能否打造为广州下一个人居高地，还要看这一片区产业的导入及是否能形成连片开发的优势。