根据广州中原研究发展部的统计：广州市7月二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为8912宗，环比6月同期（7794宗）回升14.3%，但同比去年7月减34.3%。记者梳理1~7月二手房交易数据时发现，二手交易有了新变化：目前总体价格偏低，中低价位盘成为交易主力；生活便利板块的中小户型依然受“刚需”买家欢迎；值得一提的是，目前业主心态松动，优质资源板块也有了议价空间，买家或可以淘到笋盘。　　

　　文/图 广州日报全媒体记者 陈白帆

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　　中低价位盘成为成交主力

　　目前，二手房市场的成交主力依然是偏紧凑的中低价位单位。合富大数据统计显示：在7月广州二手住宅网签个案当中，面向“刚需”买家，总价在400万元以下的占比在8成左右。其中，总价在200万元以下的网签占比甚至达到4成多。总价在200万~400万元之间的网签占比则有3成多。总价超1000万元的网签占比仅为2.2%。

　　从网签个案面积段分析：面积在60~90平方米之间的中小户型仍是二手住宅市场的成交主力，占比接近4成。而面积在90~120平方米之间的偏舒适户型，占比接近3成。

　　紧凑户型在二手市场上比较吃香的趋势在今年上半年已有抬头。广州中原研究发展部的数据显示：2021年上半年，一房户型的房源成交大增，成交占比上升至12.7%， 60平方米以下的房源成交占比较去年下半年增加2.6%，达18.8%。

　　在二手房市场觅房的主要还是追求实用性的“刚需”买家。去年以不到200万元购入海珠区一套小两房的许先生，正是看中该物业靠近地铁8号线站点，可以一线直达其工作单位。

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　　优质资源板块有了议价空间

　　入手越秀区二手房的买家，相当部分是看中了该区较为优质的教育资源。这也让一些位于名校附近的住宅项目挂牌价格居高不下。不过，这个势头从今年五六月份开始就有所松动。东风东板块整体楼市交投活跃度降温，成交周期大幅拉长，客户入市回归理性。

　　从广州中原研究部提供的案例看，锦城花园约159平方米的户型，和之前在较高成交价位时对比，已有约5%左右的议价空间。越秀区7月份的成交有所回升，增幅有3成多，二手住宅成交约906宗。

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　　“刚需”买家仍爱市中心区域

　　市中心区域生活氛围较好的板块依旧保持一定的活跃度，比如海珠、荔湾以及白云区部分区域。特别是海珠区，由于一些地段周围配套较齐全，地铁公交等交通便利，在这几个月表现出了较强的韧性。有分析指出，这主要是因为，海珠区市场价格相对合理，属于市中心区中相对价格低洼区域。进入7月份，海珠区二手成交环比6月增近3成，成交约1252宗。工业大道沿线板块表现平稳，比如保利红棉花园套均价格在210万元左右，对年轻“刚需”买家来说较为适宜，海珠西板块近期也比较活跃。

　　7月份荔湾区的二手房市场复苏明显，成交宗数约683宗，环比上升8成左右。总体来说，荔湾区二手盘源充沛，业主报价比较合理，部分优质盘源也有了议价空间，使得买家接受意愿较高。

　　白云区的成交活跃板块集中在机场路一带，以汇侨新城为主，成交均价在每平方米2.5万元左右，价格比较适宜。

　　在市中心板块中，天河区原先相当受关注的东圃板块，7月份活跃度有所下降，上门客户以租客为主。目前该片区业主心态比较强势，让利幅度小，以骏景花园、中海康城两盘为成交主力。

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　　外围各区中番禺大盘保持活跃度

　　外围区域中，7月份番禺市场表现理想，成交量约1300多宗，位于广州各区交易量之首。由于开发早、大盘多、整体配套较为完善，位于番禺区的亚运城、祈福新邨、华南碧桂园等大盘成交活跃度较高。特别是祈福新邨，教育、医疗以及商业配套比较齐全，户型类型丰富，再加上地铁22号线首通段或将在年内开通的预期，更受80后、90后“刚需”买家的青睐。

　　而其余外围区域的成交量相对普通，增城7月份成交量约870套，花都约791套，南沙约280套，从化约318套。

　　市场预测

　　趁业主心态松动入手

　　或可淘到笋盘

　　广州中原研究发展部分析认为：除了各地陆续出台的调控政策让房地产市场气氛趋紧，买卖双方观望情绪加重外，贷款利率方面的调整也增加了购房成本，这导致部分买家入市意愿不强。预计8月份全市二手住宅整体成交宗数仍然会在9000宗左右的相对低水平。

　　广州日报全媒体记者建议，近期有“刚性”置业需求、且想生活在城市中心的买家，可以趁现在业主心态比较松动而多了解下市场行情。特别是海珠区和荔湾区，都是配套比较齐全、地铁公交线路密集的老城区，那些楼龄在10多年的大中型社区，由于盘源多，比较有机会淘到笋盘。另外，随着年内将有两条新地铁线路的首通段开通，不妨留意沿线配套齐全的大盘。不过，由于这几个月广州房贷利率上调，房贷额度紧张，部分二手房买家难以在短期内获批贷款，资金方面的规划需要提前进行。