老小区“从头到脚”换新颜

　　全运年·看广州

　　文/广州日报全媒体记者李天研 通讯员祝健轩

　　图/广州日报全媒体记者骆昌威

　　墙皮剥落的“黄皮楼”，告别“掉皮”的老模样；老房子的青砖外墙原样保留，内部空间引入新业态，昔日的肉禽菜档升级为“婚庆+非遗”主题商业街区……当居民小区逐渐老去，如何帮它们焕发新生？昨天，广州城市更新媒体采访调研系列活动走进老旧小区。

　　近年来，广州市住房和城乡建设局践行人民城市理念，以老旧小区改造为重要抓手，通过“补短板、强基础”提升居住品质，服务“一老一小”，通过“重保护、增活力”推动有机更新，激发片区潜能，增强人民群众的获得感、幸福感、安全感，助力实现老城市新活力。

　　截至今年8月，全市完成改造1233个老旧小区，累计改造老旧建筑6978.28万平方米，惠及93.84万户家庭、300.29万居民。

　　聚焦基础短板 解决民生痛点

　　新港西路231号：“黄皮楼”换“新皮肤”

　　鹭江地铁站旁的新港西路231号微改造项目，包括3个小区，6栋建于20世纪90年代的6层住宅楼，一共163户居民。其中，231号大院是南海水产研究所的职工楼。“在广州话里，这些叫‘黄皮楼’，之前都掉皮了，斑斑驳驳。”在此居住了七八年的谢先生说，“住在顶楼的邻居反映，防水隔热层漏水，导致家里天花渗漏。”

　　人民城市人民建，项目通过居民协调会议、座谈会、现场调研、走访交流、调查问卷等多种方式收集居民意见，将外立面、隔热层等问题一一记录在案，据此修订实施方案。2023年5月，项目启动施工单位招标程序，7月完成招标，2024年10月完工验收。

　　如今，破旧剥落的外立面重新粉刷，米黄色外墙搭配蓝色的新雨篷，呼应南海水产研究所文化理念，楼顶的防水隔热层整饬一新，破损的人行道铺上平整的透水砖，路灯也多起来了……小区“从头到脚”换了模样。在街坊不太留意的地方，改造新增微型消防站1个、更换灭火器152个、给水管改造200米、地下排水管改造2600米，从面子到里子确保居民生活安全便捷。

　　除了要解决“能不能”住的问题，还要解决住得“好不好”的问题。在231号项目，改造拆除一楼占道的私人花坛，还路于民，楼下的公共空间新增儿童乐园，色彩活泼的地面图案配上娱乐设施，激发小朋友的运动潜能，小区转角设置休息亭，为居民提供纳凉聊天的聚脚点。谢先生说：“最大的感受是住在这里舒服了。”

　　广州经验：首要任务是解决设施老化等“硬伤”

　　广州市住房和城乡建设局相关负责人说，老旧小区改造的首要任务就是解决基础设施老化、功能缺失等“硬伤”。广州结合城市体检发现问题和城市居住社区补短板行动，制定老旧小区改造内容及标准指引，涵盖基础、完善、提升、统筹四大类60项改造内容，对失养失修失管的小区按照高标准实施优先改造。

　　聚焦居民急难愁盼问题，系统推进水、电、气、路等硬件设施改造，推进老旧管网更新，实施雨污分流；修缮小区道路，畅通消防通道，完善照明系统，小区设施功能得到显著提升，居民生活更安全、更便捷。

　　广州结合改造大力整治小区环境卫生，拆除违建、清理杂物，整治空中“三线”，完善垃圾分类设施，营造干净、整洁、优美、宜居的小区环境。梳理优化区域交通流线，改善慢行系统，增加机动车或非机动车泊位。因地制宜铺设透水砖，推动增绿补绿，盘活闲置或低效用地，植入体育健身设施，变“边角地”“闲置地”为“活力场”。

　　紧扣“一老一小” 完善服务供给

　　六榕街：长者12元一餐还能免费续汤

　　中午时分，饭菜飘香，位于解放北路的六榕街社区饭堂里，三四十道菜一字排开，广州户籍长者仅需12元一份，老火汤、米饭免费续。80多岁的盘福路街坊陈先生，在越秀公园游泳后顺便过来吃饭。“这里饭菜新鲜现做，价格实惠，吃得放心。”饭堂的出品不仅得到长者的认可，还吸引到附近的打工者，连本土自媒体大V也来探店，十分“出圈”。

　　运营方桐乐集团董事长张春介绍，这是越秀区首个“社区饭堂+暖新驿站”联合体，在满足长者就餐的前提下，同时面向其他社区居民、新就业群体开放，日均就餐量约400人次，截至目前服务社区居民超13万人次，其中长者占六成。“这里原来是做快递物流的，后来我们公开竞标取得，街道提供租金优惠，加上饭堂也是微利运营——我们集团主业是做养老服务，给街坊实惠。”

　　针对3岁以下幼儿托育难题，六榕街利用盘福社区原颐康站部分闲置空间，改造建成六榕街普惠托育园，总面积近125平方米，具有“小而美，小而精”的特点。托育园于2024年8月份开始运营，共提供20个托位，目前入托人数为16人，运营至今共服务198人次。

　　面向“全龄”段，六榕街盘福社区联合广州市文化集团合作打造全市首个社会化运营的社区艺养中心，通过“场地+运营+课程师资”的方式引入社会化运营服务。艺养中心目前开设了20多门特色课程，探索形成“白天长者学堂，晚上青年夜校，周末小区少年宫”的运营模式。每周对外开放不少于56小时，平均每周开展社区公益文化活动2次，累计服务超5000人次。

　　广州经验：打造“15分钟”养老圈

　　市住建局相关负责人表示，广州以老旧小区改造为契机，大力完善“一老一小”服务设施。

　　在关爱“老”的方面，针对老旧社区老龄化趋势，积极推进无障碍环境建设，合理设置坡道、扶手，累计增设无障碍通道约288千米，完成电梯加装逾13000台。因地制宜建设长者饭堂45处、日间照料中心32处，改造或增设老年活动室32处，打造“15分钟”养老服务圈。

　　在呵护“小”的方面，越秀区在洪桥、白云、珠光、人民、黄花岗等街道，通过补充止车石及减速带、设置等候或玩乐区、植入历史文化或艺术彩绘墙等，打造“最美上学路”；结合小区空间条件，累计新增室外儿童活动场所181处、室内儿童活动场所23处、儿童游乐设施395套。

　　成片连片改造 推动文商旅融合

　　北站东侧项目：企业参与全域治理财政零投入

　　广州北站东侧老旧小区成片连片微改造项目，涉及新华街道5个社区及新华村，共71.4公顷，现状居住总人口约2.3万人，总户数约8002户，范围内共有126个老旧小区。

　　成片连片改造，拥有大量可腾挪、待激活的资源，为项目吸引资金、自我造血提供了可能性。项目鼓励、推动企业出资约2.27亿元，盘活低效闲置资产，重塑街区活力。项目在全省首创“城市体检+城市更新+城市运营”的工作模式，探索后续长效管养，实现老旧小区有机更新。

　　“我们作为企业，参与新华片区的全域治理。政府把行政执法以外的职能服务委托给我们实施，包括环卫、日常巡查、安全管理等。我们与街道一起发掘片区的资源，打造新华夜市，在路灯两侧设置广告屏，还设立充电站、换电柜等，通过这些收益反哺片区的管养，每年为财政减负约300万元，实现合同期3年内财政零投入。”花都万物城市运营服务有限公司市场总监周楚明说。

　　改造后的新华坊、红砖坊，也迎来了“第二春”。今年七夕，新华坊焕新开业，打造“婚庆+非遗”主题商业街区。“现在路好走了，环境变美了，吸引了年轻人、新客户来咨询试穿。入驻新华坊个把月，营收已经是租金的两倍了。”省级非遗钉金绣裙褂制作技艺代表性传承人唐志茹说。红砖坊通过政府改造投入，引入社会资本约1300万元，打造花都区首个智慧化养老公寓，设置136个床位，提供普惠性养老公寓、孤独症患者帮扶等服务。“开业仅一个月，养老公寓已经接近住满。”花都城投汇鑫公司副经理邹利成说。

　　广州经验：文脉城脉商脉融合发展

　　成片连片改造，是广州老旧小区改造的亮点之一。成片连片打破单个小区的物理空间界限，以街区、片区为单元，实施统一规划、联动改造。

　　市住建局印发老旧小区改造成片连片技术指引，指导对历史文化底蕴深厚、商业氛围浓厚的片区整体策划改造。在老旧小区改造中，广州将改造与业态升级、产业培育相结合，注重文商旅策划与引导，利用改造后的空间和焕新的环境，积极引入文创、餐饮、民宿等新业态，打造特色文创街区、潮汐市场、记忆博物馆等，发展体验式、沉浸式消费。推动历史文化资源活化与旅游消费融合发展，设计精品游览线路，举办文化节庆活动，使老旧片区成为吸引游客的“打卡地”和消费热点。