“小而美”成广州楼市新宠

　　打造大型楼盘，曾经是广州楼市一大特色，诞生了一大批有着行业标杆意义的大型社区。去年以来，这一情况正在发生变化。随着供地格局和开发商对于地块审美的变化，地段核心、规模可控的“小而美”楼盘以极为亮眼的去化成绩吸引了市场的关注。值得一提的是，从今年上半年的供地情况来看，溢价率较高的地块很多呈现出“小而美”的特点，可见这一趋势在一段时间内仍将持续。对于置业者而言，一方面要看到这类楼盘周边成熟度高的优势，也要充分了解其依赖地缘配套、未来变量较少等特点，购买时需要重点关注其地段与性价比。

　　文、图/广州日报全媒体记者龙乐乐

　　市场：配套成熟产品力强 “小而美”楼盘去化好

　　对于广州楼市而言，这股“小而美”楼盘的“风”，从2024年便已经初见端倪。当时，位于广钢新城的保利雅郡创下的三个月清盘纪录引发业内热议。2024年底，位于广州中轴线北端的越秀·云萃首开创下“日光”纪录，极大地提振了广州楼市的热度，大约100天后，越秀·云萃官宣清盘。今年年初，位于东沙的保利珠江印象开盘热销，迄今为止可售货量已经不多，尤其是小户型几乎售罄。

　　这一趋势一直延续至今。5月初开盘的越秀珠实皓悦滨江开盘即登上5月销量榜Top10，这对一个规模较小的楼盘而言，意味着相对极高的去化率，而紧邻越秀·云萃的云悦项目则于6月底正式开盘再度创下“日光”。位于番禺区府板块的绿城玉海棠，规划仅两栋住宅，营销两个月去化已超过70%。

　　综观上述项目，具备多个共同点。首先，从地段上看这类项目多数位于供需关系较为健康的核心城区或近郊区域核心板块，同时产品往往是由实力较强的品牌开发商打造的新规户型，这是其“美”的部分；其次，从规模上看，这类楼盘总户数在300~500户之间，分2~3次即可推售完毕，这是其“小”的特点所在。

　　“这两个特点就是当前市场下开发商最‘心水’的楼盘。”有开发商人士向记者表示，地段特点决定了这类楼盘周边配套较成熟，累积了较多的地缘客户，即原本住在附近有换房或置业需求的购房者，只要价格合理这类客户的购房意愿更为强烈，“例如我们在海珠区的某个项目，就有许多客户是住在附近，为子女准备住房。”上述业内人士还表示，核心区小型楼盘往往依靠周边的成熟配套，开发商无须大量投入建设配套，也就意味着综合较低的成本、较快的周转速度，从而使得营销策略更为灵活，进一步加快了去化。

　　趋势：“小而美”地块受追捧 影响供应格局

　　那么，这一股“小而美”楼盘受捧的潮流，究竟是不是短时现象？是否可以持续？

　　以克而瑞刚刚公布的今年上半年广州成交金额TOP10的上榜项目而言，保利旗下包括天奕、天曜、天瑞等多个关注度高的项目上榜。从规模上看，上述项目实际上也大多是总户数在800户左右的中型楼盘。

　　楼盘规模的趋势性缩小，从供地情况也可以得到验证。今年上半年，广州总计成交19宗涉宅用地，供应总建面约为142万平方米，平均单宗宅地的平均建面仅约7.47万平方米，地块规模缩小趋势明显。

　　尤其值得一提的是，在今年上半年广州的土拍市场中总计产生了五宗溢价地块，单宗地块的建面均未超5万平方米。可见，开发商对于“小而美”地块的追逐仍在持续，而这也将对接下来的楼市供应带来直接的影响。

　　置业建议

　　小型项目对地段和性价比要求更高

　　热销，意味着受市场认可程度较高。对于置业者而言，应充分认知小型楼盘的优缺点。

　　从事房地产中介业务多年的业内人士黎鹏告诉记者，从居住体验上来说，小型楼盘主要依赖地缘配套，相较之下大型社区人口较为集中，能够支持自建配套，学校、商业甚至公交线路都可以拉进社区。“这就意味着选择小型楼盘对于地段的要求更高，否则对生活舒适度影响很大。”黎鹏表示，未来二手房流通的角度也同样如此。有一定规模的楼盘往往在市场上有更大的知名度，可以自带流量，往往是片区的“标杆盘”，而小楼盘则在这方面有一定的劣势，因此对开发商知名度、产品力等有着更高的要求。除此之外，黎鹏还特别提醒：“周边配套成熟、一手供应长期稀缺，是核心区小型楼盘的优势，但从另一个角度来解读，也就意味着片区的预期较为有限，价格上切忌追高。”