推新明显放缓 改善需求释放

　　文、图/广州日报全媒体记者李直建

　　首付比例降低至15%、下调住房公积金贷款利率、“莞八条”出台……今年上半年，东莞房地产行业迎来众多调控新举措，加上部分开发商陆续实施“以旧换新”，市场延续筑底趋稳。

　　中原地产研究院以及合富研究院的统计数据显示，上半年东莞一手住宅供应量和成交量分别同比下降46%、44%，但6月成交量创下年内同比最小跌幅，成交规模为月度最高，底部转折点信号增强。有业内人士分析，下半年随着保障性住房建设加快，配建房和人才房大量供应，或对新房市场产生影响。

　　上半年一手住宅以去库存为主

　　根据中原地产研究院发布的调研报告，今年上半年，东莞无新增商住地成交，年内首宗住宅用地因故中止出让。一级市场出让43宗地块，其中2宗商服用地，36宗工业用地，1宗医疗卫生用地，4宗教育用地。

　　今年上半年，东莞住宅供需不足，同比下跌，大部分项目以去库存为主，推新明显放缓。全市新增供应以城区和临深片区为两大主力，主要由于凤岗镇今年加大“以价换量”效果不俗，城区则以新盘入市及豪宅推新为主。数据显示，上半年一手住宅供应量6861套（84万平方米），成交7052套（87万平方米），成交均价26789元/平方米。另外，写字楼无供应，别墅几近断供，而车位供应大幅放量。总体来说，市场观望情绪较浓，尽管房企营销力度不断加大，但仅小部分项目收获成效。

　　不过，上半年不同月份的表现存在较大差异。春节后市场以价换量达成共识，房企快速抢跑，3月份来访认购快速回暖。“五一”假期迎来上半年的高峰，项目促销优惠力度再度加码，楼市认购阶段性放量。

　　东莞合富发布的数据显示，进入6月，一手住宅供应601套（8.4万平方米），同比减少70%，这也成为上半年供应规模低至600套以内的唯一月份。该月一手住宅成交面积约21万平方米，同比减少约13%；来访转化率约12%，创上半年最高纪录。值得一提的是，自3月起连续四个月同比跌幅收窄，6月创下上半年最小跌幅，且成交规模创年内月度最高。6月的楼市呈结构性回暖特征，主要归结于“年中冲刺+政策支持”，诸多项目刺激了老客户“上车”。有业内人士分析称，这表明底部转折点信号增强。

　　价格方面，上半年松山湖在售新房价格较为坚挺，临深片区调整幅度最大，城区刚需盘价格高位回调。

　　东莞合富的调研报告显示，截至6月底，东莞一手住宅库存面积约428万平方米，环比略减3%，结束连续9个月稳定在440万—450万平方米的高位。由于6月供应量处于大幅收紧态势，成交向好回升，库存高峰期已过去，总体库存量及去化压力小幅缓和。

　　改善型住房上升至第一畅销梯段

　　中原地产研究院发布的数据显示，今年上半年住宅成交套数最多的三个楼盘分别是滨海润府、松湖润府以及万科中天世纪水岸；商品房成交排名靠前的开发商分别是万科、保利、金地、华润，其中万科市占率高达17.3%，并连续6年排行第一。若按参考金额排名，华润位列第二。按面积排名，金地上升7名位列第三，其中金地青云境成交200套，其次金地名著成交167套。

　　从户型的销售情况看，上半年105平方米以上的户型去化率较高，其中105—120平方米、120—180平方米的户型最受市场欢迎，120平方米以上的户型库存消化周期也远远低于120平方米以下的。

　　东莞合富公布的数据也显示，今年上半年，100—130平方米的户型上升到第一畅销梯段，占比约24%；90—100平方米的户型跌出市场主流，比重处于历史同期最低；140—180平方米及180平方米的合计约16%，份额创近10年次高，其中180平方米以上的户型份额回归至2022年同期水平。

　　中原地产研究院执行院长车德锐表示，当前购房客户的关注点主要集中在地段、配套、品牌、品质、景观资源等方面，其次才是价格。与此同时，市场全面进入“改善时代”，改善需求主导并持续释放，刚需去化大幅放缓，短期豪宅需求需要累积。“刚需买房意愿大幅减弱，房企也谨慎规划。”车德锐分析称。

　　车德锐还表示，市场从高周转进入慢周期时代，房企从拿地到上市的周期逐渐拉长，从过往的5—6个月，拉长至如今的8—10个月，开发周期逼近1年。未来，准现楼销售将是趋势。

　　二手住宅过户量超过一手房成交量

　　二手住宅方面，今年上半年过户量11001套（122万平方米），同比下降35%。6月，二手住宅处于上半年高位水平，网签2238套，环比增长9%；成交面积约24.6万平方米，环比增长4%。全市大部分镇街二手房量价出现不同程度同比下滑，仅桥头镇前五个月成交同比出现微增，其余均回落。不过，二手住宅过户量比一手成交多3949套，占总成交量的61%，对比2023年上涨2个百分点。

　　车德锐认为，上半年二手表现好于一手，主要由于二手抛压大，价格调整快、幅度大，很多小区价格对比高峰期下跌明显，基本达到客户心理平衡点；二手住宅价格优势明显，分流较多一手住宅客户。今年3月，二手房挂牌量达到峰值，随着二手房成交稳步回升，挂牌量逐步回落，半年时间减少了4000多套。

　　车德锐表示，房地产市场从2023年开始进入存量房时代，随着未来新房供应减少，二手房成交占比提升，主导趋势会越来越明显。东莞业主的置业观念和习惯会随着存量房时代的到来发生改变，越来越多人接受二手房。虽然一、二手房价差仍然较大，但趋势也已呈现小幅收窄。

　　下半年潜在新盘约12个

　　展望后市，东莞楼市新增供应或持续萎缩。中原地产研究院监测初步统计显示，2024年下半年，预计有36个项目推新品，东莞住宅新增供应合计约87万平方米（含商业公寓）。新增供应持续缩量，将造成全年新增供应量再创新低。

　　另外，2024年下半年住宅潜在新盘约12个，且大部分为旧改项目，非品牌房企项目居多，南城和东城核心板块的新盘入市后或成市场热点。从物业类型看，2024年下半年洋房潜在供应量约81万平方米，占比93%，同比下跌44%，公寓潜在供应约6万平方米，同比下跌27%，别墅断供。记者初步了解到，下半年的新盘主要分布在水乡片区、中心城区、松山湖片区和临深片区。其中，中心城区有南城的宏远雍雅台、保利天珺，东城的光大天骄国际、民盈高田国贸府。

　　“新房整体延续以价换量态势，三季度进入淡季市场，预计第四季度成交明显放量。从房企角度看，下半年房企资金压力、业绩压力仍然较大，预计头部品牌房企快速跑量，带动其他中小房企跟进。”车德锐分析称。

　　随着东莞的保障性住房建设加快，配建房和人才房大量供应，楼市或将受到一定程度的影响。车德锐表示，保障房、配建房和人才房供应量大，其中配售型保障性住房集中在城区及周边镇街，人才房集中在松山湖、长安和滨海湾，这将对松山湖、长安、滨海湾及周边板块市场尤其是新房市场带来冲击。配售型保障性住房的入市也可能会影响二手房市场，预计二手住宅仍面临抛售潮，成交放量明显。

　　记者了解到，东莞今年计划筹建6个配售型保障性住房项目，东城、万江、寮步、大岭山、厚街5个镇街共筹集房源约3000套，年内会陆续动工。莞樟路保障性住房项目作为东莞首个配售型保障性住房项目，总投资超4亿元，已于4月28日动工，预计2027年建成交付。