以价换量 中心区新盘节前抢跑

　　随着“五一”黄金周的到来，节前略显平淡的房地产市场开始蓄力发力，多个中心区全新盘正积极备战，传出亮相新消息。从供应来看，新盘新货仍以中心区改善型产品为主，“以价换量”已经成为市场的主流，将会延续至“五一”，一些项目还开始有针对性推出“五一”特惠。对于有置业意向的购房者而言，当下的市场新品选择较多，而且在户型设计、装修标准以及配套上有更多升级，在市场价格下调的情况下，性价比变得更高。业内人士表示，在政策持续发力的状态下，市场会呈现温和复苏，而供应的持续减少也将对房价产生一定支撑。

　　文、图、表：广州日报全媒体记者 刘丽琴、龙乐乐

　　新增供应

　　天河海珠多个新盘亮相

　　这个“五一”，从市场新增供应来看，整体供应量略有减少。因节前强对流天气影响到访量，让市场推售气氛也比较平淡。从新批预售证来看，近期推新量不大，包括增城保利水木芳华加推78套，由于售价较周边项目低10%，产品性价比高，推新去化近三成。而中心区全新盘则正积极“备战‘五一’”提前蓄客，其中，位于海珠的保利燕语堂悦取证204套，已对VIP客户开放，珠江金瑶台也已取证，预计月底推售。而位于天河的越秀观樾湖岸会所开放活动提升市场声音， 140-190平方米临湖大平层有望“五一”前加推。

　　可以看到，3月中下旬，广州市场上多个重磅新盘首开，不少项目选择以价换量的销售策略带来一波成交热，而从后续市场供应来看，据不完全统计，四、五月市场仍将迎来30多个新盘新项目入市或亮相，供应较多的区域为海珠、天河、黄埔、南沙等。

　　可以看到，天河和海珠都有多个市场关注度较高的重磅新盘将会入市。其中，保利天御、广州城投·天禧、新城市·领院、能建·天河麓誉府等全新盘的加入，将让竞争激烈的天河选择更多。海珠区内，越秀琶洲西地块项目、东方红地块开发的保利燕语堂悦都是市场关注的热盘。此外，去年热拍的黄埔区图书馆北侧地块、番禺新光快速西侧地块等开发的项目也都将亮相。新增供应的持续增加，尤其是中心区热点项目的加入，将为市场保持热度奠定基础。

　　从新增供应的产品类型来看，中心区90~140平方米的改善型产品是主流，相比以往，新产品在户型设计上，实用率更高，市场超过100%实用率的项目越来越多，而在装修标准上，为了增强产品力，配置标准进一步提升，并且大多配置了智能化设备。对于购房者而言，当下，以更实惠的价格可以获得更好的房子。

　　热点板块

　　喜爱老城烟火气：海珠西热闹起来了

　　“老广”一直对于海珠西有着较高的认可度。的确，这里生活的烟火气十足，下楼便是食肆商超，公园江景环绕，同时丰富的教育与医疗资源也是新兴城区无法比拟的。特别值得一提的是，相较于海珠东的琶洲与环海珠中的湿地公园板块，海珠西生活氛围更胜一筹，但上车门槛反而更显友好。

　　日前，随着保利燕语堂悦的开放，加之江湾和樾开放其实景园林，安静了一段时间的海珠西又热闹起来了。综合来看，上述两个项目都属于均好性佳的全能项目，产品也可圈可点，尤其是都提供了在老城内较为稀缺的园林小区。上车门槛来说，保利燕语堂悦更具刚改属性，为600万元以内提供了较为丰富的选择；而江湾和樾则更具备改善属性，主力总价段集中在800万元以上。

　　此外，海珠西也同样为预算相对较低又想上车老城区的刚需置业者提供了选择，区域内中海·江泰里、珠江·海珠里等可以重点关注。

　　从板块供需来看，相较于珠江后航道集中开发时，海珠西的新房供应已经明显减少，但考虑到周边大量的二手大型社区累积的置换需求，板块价值有着较强的支撑。

　　海珠重点关注项目：保利燕语堂悦、越秀珠实城发·江湾和樾、中海大境

　　天河东产业核心区：又有新盘“申请出战”

　　天河东，“鏖战”正酣。据不完全统计，天河区当前已经有三十余个在售新盘，其中大多数都位于天河东。在刚刚过去的三月，华润置地天河润府入市，吉山仓板块打破了珠江花城一枝独秀多年的格局，越秀·观樾则进一步奠定了牛奶厂板块低密生态的居住定位。此外，广州城投天禧也将于“五一”前正式开放，板块竞争又添新对手。在未来相当长一段时间内，天河可供连片开发的土地也多汇聚于此，热度与“内卷”均将持续。

　　从置业角度来看，天河东的长处与短板都十分明显。其优点在于位于产业能级较大的板块，一边是天河未来重点发展的CTD天河智谷与天河智慧城，周边有着数量巨大的通勤人口，其中不乏网易、中国移动、小鹏汽车等员工购买力较为强劲的企业。同时，由于位置较为接近，天河东还将对位于黄埔区的重要产业板块科学城产生一定的虹吸效应，吸引该板块内的改善置业人群。

　　当然，对于追求城市界面、生活氛围的置业者而言，天河东的短板也较为突出，即周边配套有待完善，生活氛围不足。如果是希望上车天河的改善族，同时对配套的纯熟度要求较高，则可以考虑燕塘板块，目前在售越秀·天河·和樾府、西派天河序等项目也有着较高的热度。

　　天河重点关注项目：华润置地天河润府、广州城投天禧、西派天河序

　　近郊及外围区域便利地段：性价比开始凸显

　　首先是广州近郊一东一南经常作为对比的两个区域，番禺和黄埔。番禺近两年的热度主要集中在长隆万博板块，从一手市场来说，随着华发越秀·和樾府的清盘，华润置地长隆万博悦府、耀胜新世界成为板块内为数不多的新盘，因此价格虽然有所调整，但幅度尚不明显，但随着由越秀地产所主导的“巨无霸”项目里仁洞即将面市，预计板块的竞争将加剧。相较之下，番禺其余非龙头板块，例如华南板块、市桥等调整则相对充分，性价比较高。

　　黄埔的情况也较为类似。区域两个龙头板块老黄埔与科学城的核心区一手供应较少，对于价格调整的体现不充分，但非核心板块例如黄陂、云埔、南岗等则“挤水分”更为明显，例如位于科学城核心的大壮名城，目前的价格仍然是稳稳“坐5望6”，但在距离仅两个地铁站的黄陂，目前一手供应较为充分，保利·翔龙天汇、振业天成等项目各有亮点，价格则基本是“4”字头。

　　从性价比来说，目前广州的外围区域价值开始凸显。以白云北部四镇之中热度最高的钟落潭为例，虽然距离市区较远，但目前的上车门槛已经下调至100万元出头，对于以白云区北部作为主要通勤圈的刚需群体而言，已经较为友好。曾经的“刚需粮仓”增城也是类似的情况。虽然在当前追捧“核心区”的板块审美之下，外围板块难言升值，但若符合生活动线需求，确有住房“刚需”，从价格而言已是较好机会。

　　市场价格

　　掀起了一轮“以价换量”促销潮

　　“五一”节前一周，越秀新盘公园前君熙府抢跑开售，首开价格“6字头”，相比以往越秀区项目的价格有较大幅度调整，也让目前天河、海珠等区域多个新盘采取的“以价换量”首开策略蔓延到越秀，据悉，目前越秀多个项目的对外吹风价也已经下调。

　　事实上，3月份以来，广州楼市就掀起了一轮“以价换量”促销潮。据不完全统计，包括保利、越秀、中海、万科、珠江实业等多家房企相继推出多项促销活动，部分项目优惠幅度达到10%~15%。中指研究院的数据显示，为了抢夺市场，市场约有50个楼盘让价抢客，下调幅度在2000元~5000元/平方米。合富研究院的报告则显示，广州有近五成楼盘都采取了优惠方式进行销售，“以价换量”成为市场主流，黄埔、番禺、增城以及南沙等“库存大区”表现尤为积极。

　　有房企负责人表示，以往到6月份，一些为了冲刺年中业绩的房企会进行促销，今年则从3月份就开始发力。相比以往小幅下探试探市场价格，现在新盘的定价策略是优惠到底，才能赢得客户，幅度达不到市场底价水平将难以起到促销的效果。“市场虽然在好转，但并没有达到预期，竞争还是非常激烈的。”如果降价速度跟不上竞品，市场有限的客户就会被抢走，因此，在当前价格无法与竞品匹敌的情况下，他们只能提升产品力，以吸引购房者。

　　对此，业内人士表示，“以价换量”预计还将持续，不同区域的分化也将持续进行。不过，根据国家统计局最新发布的数据，一线城市二手房市场已经出现回暖态势，也有望带动全国楼市信心，各地都在加快“卖旧买新、以旧换新”工作，目的是促进交易活跃和效率。如果利好政策继续释放，特别是一线城市如果还能加大力度，那么预计二季度市场恢复的信号将更为明显。就眼下来看，虽然有了向好信号，但房地产调整还在继续，距离市场热度明显回升还有不短的路要走，也需要更多耐心让市场自己去慢慢消化。

　　专家看市

　　供需比已现拐点 对房价提供支撑

　　“我觉得市场未来走向未必如部分人预期的低迷。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓在接受本报记者采访时笑称，现在持他这种观点的往往被归为“乐观派”。在他看来，他的“乐观”主要来源于三个方面：其一目前各项政策均在发力，而楼市作为与宏观经济强相关的行业，也将随经济的改善呈现边际复苏；其二是从数据看，虽然一手市场的确持续收缩，但若看二手过户的数据，克而瑞数据显示2023年广州全年二手过户8.7万套，比上一年的6.7万套增加了两万套，因此整合一、二手市场情况，没有必要过分悲观；其三从新房的供需关系来看，广州的一手供给近年来呈现持续减少，预计2024年这一趋势还将持续，供需比已经于2023年转为供应低于需求，这也将为房价提供一定的支撑。

　　政策持续优化市场有望保持活跃

　　中指研究院市场研究总监陈文静表示，4月又迎来新一轮楼市支持性政策，北京、广州、苏州、沈阳等城市都发布了住房公积金新政。从政策层面来看，中央和监管部门已经明确要进一步优化房地产政策，各地供需两端政策均存在较强优化预期，预计一线城市或继续优化限购政策，二线城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等政策依然具备空间。市场方面，随着房地产供需两端政策持续优化调整，购房者置业意愿或将迎来温和修复，叠加“白名单”项目融资落地见效，项目建设推进也有利于提振市场信心，进而带动新房销售边际好转，核心城市在政策优化以及供给端改善等因素带动下，新房销售规模有望进一步修复，与此同时，年中高基数影响将逐步减弱，预计二季度重点城市新房销售面积同比降幅将收窄。二手房市场“以价换量”态势预计仍将延续，市场有望保持活跃。