一个大型小区的业主“半自治”之路

　　近日，在天河区骏景花园内的转盘处，五六个临时搭建的简易摊位内，工作人员正拿着业主委员会换届选举的宣传单向小区的居民分发。

　　“您是这个小区的业主吗？有没有参加投票？”工作人员边拿着宣传单边指引路过的居民填写投票选项。立于摊位前的宣传单上写着：第一次业委会选举投票持续90天，这次只有短短的30天；第一次只需50%参与率，这一次则需高达67%参与率。

　　不久前，这个居住人口超过四万人的大型小区再次“发钱”，业委会将公共收益按照每平方米2元的标准发给业主共计超200万元。自从成立业委会后，该小区“沉睡”多年的小区公共收益重新回到业主手中，除了维持小区日常生活秩序外，还有了更多的管理空间，让业主们真正受益。

　　从曾经的“不得不改”到如今“希望更好”，业委会成立后对于这个大型小区的“半自治”管理也有了更多探索。尽管这条探索之路并不是一直都很顺利，但他们依然在唤醒更多的居民参与到基层社区治理之中，也为城市基层治理注入了新的活力和动力。

　　文、图/广州日报全媒体记者 张丹 实习生 谢鋆

　　小区环境“不得不改” 热心业主筹备成立业委会

　　“我们从2016年开始筹备业委会了，直到2019年5月才正式成立。”该小区第一届业委会主任史迅介绍：“当时的背景是物业公司服务很差，已经到了不得不改的境地，才会有一些业主忍无可忍地去组织成立业委会。”

　　他告诉记者，在业委会成立之前，小区内的地砖都是灰蒙蒙的，完全看不出原来的颜色。“外墙十来年没洗过就算了，地砖也是七八年都没清洗。”此外，当时该小区还没有进行垃圾分类，在垃圾桶里、电箱里、水房里经常有老鼠出没。史迅说，当时业主们希望小区的环境能引起有关部门重视，然后物业会整改一番，但最后讨论这种做法是“治标不治本”，因此才走上成立业委会的道路。

　　他介绍，当初物业公司和业主之间有种“天然对立”的关系，就连业主碰面开会也需要“东躲西藏”才能实现。此外，业主们线下的见面也存在不少障碍，比如大家在网上发表言论都很积极，但到了线下才发现，业主们在沟通能力、理解能力、脾气秉性等方面都存在差异。“既然要为小区做点事，还是要找一群志同道合的人一起干才行。”

　　“小区后来成立了筹备组，组织了业主大会进行投票选举，经过三个月努力，最终有61%的业主参与了投票。”史迅坦言，若按现行法规要求，参与率没有67%都达不到成立的条件。

　　理性面对“炒或不炒” 关键是提高物业服务水平

　　2019年，骏景花园第一届业主委员会成立后，摆在他们眼前的第一件事就是，要不要“炒掉”之前的物业公司？

　　史迅介绍，大型小区的物业公司一般都是实力比较雄厚的大公司，所以如果要真正地“炒”他们，业委会面临的阻力也会很大。同时，一旦“炒掉”原有物业公司，能够承接这种大型小区的物业公司也大多是另一家实力比较雄厚的公司，在提升服务质量的同时，势必会增加成本，物业费也会跟着涨价。

　　他举例，此前曾有深圳的一个小区业委会在成立后就立马换掉了原物业公司，在迎来新的物业公司之后，大家发现不仅物业费涨了不少，服务也没有得到业主所期望的显著提升。“所以，当时业委会认为，并不是引入新的物业公司就能解决一切问题。”

　　“一开始我们也想过炒掉原物业，但冷静后发现，核心问题并不在于是哪家公司，而是怎样才能提高小区的物业服务水平。”史迅表示，当他在和原物业公司高层交流时，就代表业委会和业主将一些“核心问题”抛了出来，如“能否将业主的公共收益让出来”“是否愿意将业主原有的权益还给业主”等。“如果物业公司能够让出利益，确立‘希望小区变好’的共同目标，说明还是愿意配合业委会改进服务水平的。”所以最后他们选择保留原物业公司。

　　“物业公司接受业委会的监督，同时业委会也要更加理性，体谅物业公司的难处。”史迅认为，20多年以来，该小区的物业管理费一直没有上涨，但是物价水平、人工成本等都有了大幅上升，在此背景下如果想要保持原有的物业服务水准也不现实。他表示，每个人对于物业服务的满意程度都是主观的，而业委会将这些服务进行标准化、量化，则让物业服务水平有了更加明晰的要求，也不会让物业公司无所适从。“只要物业公司完成合约内的服务，我们就认为其服务达到了标准。”

　　他认为，业委会应当是业主与物业公司之间的桥梁，各位委员要有担当，排除干扰，一步步推进小区事务良性发展。“业委会获取的信息相对普通业主来说更全面，因此作出的决定或引导也会更加理性客观。”

　　业主“半自治”用好公共收益 每一分钱都公示

　　而在收回的公共收益方面，史迅介绍，如小区大堂和电梯的广告费用、泳池租金、广场摆摊的租金还有架空层商铺的收入等，都是业主们的公共收益。他介绍，2020年年底，业委会按照2元/平方米的标准，将200多万元的公共收益发放给全体业主。

　　他坦承，选择给业主们“发钱”，就是希望能有更多业主参与到业主大会形成决议。“在2021年的民法典和《广州市物业管理条例》实施后，业委会再召开业主大会通过事项时，需要更多的业主参与其中。对于小区的一些大的维修项目，如自来水管老化更新、消防管网改造等，需要使用到小区公共维修资金的，我们都会按相关法规组织签名或是公示。”

　　史迅说，对于一些使用公共收益的改造项目，则是对每个项目进行公示，如果没有超过20%的业主反对就算通过，这也提高了改造进度和资金使用效率，并且每个项目都会有多重审核预算并公开招标。而有关公共收益的每一分钱，业委会每季度都会在公众号平台公示，让业主们了解每一笔钱的去向。“如小区道路翻新、路灯更换、游乐设施改造、安装监控摄像头等，都是用公共收益完成的。”

　　近日，业委会还主导新建了电动自行车停车棚，曾经停在架空层的电动自行车有了固定的停放和充电地点，进一步保障了小区内的消防安全。

　　包干制还是酬金制？业主大会要求对物业管理费监管更明晰

　　与业委会面临换届一样，该小区的物业公司今年同样面临续签，签订的方式拟由过去的包干制改为酬金制，而这也是近期该小区业主大会讨论的议题之一。

　　据了解，酬金制是在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担；包干制则是业主向物业企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业企业享有或者承担。

　　史迅认为，两种管理制度各有利弊，但是就骏景花园小区来说，也许酬金制会更加适合。他解释，在酬金制下，业主缴纳的物业管理费资金会更加安全，因为是由业委会与物业公司建立的共管账户，开发商无法挪用；此外，在酬金制下物业管理费的使用也会更加透明，所有费用均需进行公示，业主可清晰看到管理费用在了何处；最后，酬金制下管理费使用效率更高，能修的项目可以马上修，不必总是“等”。

　　在这次业主大会期间，很多业主对酬金制里面的“管理费不足部分需要由业主额外承担”表示担忧，担心会多交管理费。对此史迅也予以解释，该条款其实是个格式条款，但通过业委会的监督，不会让这种“不足补交”的情况发生。“物业公司需要制定资金使用计划，其实就是根据管理费的总额，有多少钱就办多少事。”

　　大型小区“半自治” 呼吁更多居民积极参与

　　“维护和改革整个小区的公共秩序，势必也会触碰某些住户原有的利益。”史迅举例，如停车改革方面，业委会成立之初，为了减少社会车辆占用小区业主的公共停车位置，对每个业主的车辆进行了登记，只有登记的车辆才能够享受优惠价格，而社会车辆则是以12元/小时进行收费。但这也意味着那些没有登记在小区业主名下、但又经常停在该小区的其他住户车辆需要支付更多的费用，因此该部分住户的利益也会受损。“在这些方面，我们当初也很揪心，但业委会只能从维护大多数业主利益的角度出发做事。”

　　他打开手机查看，30天的业委会换届选举业主投票已经过去了20天，尽管自己的票数和总参与人数都超过了半数，但距离“双2/3业主参与”的条件仍然有差不多1500人的差额。“只要有三分之一的业主‘不参与’，哪怕连反对或者弃权票都不用投，就会令其他超过半数的投票作废。”史迅表示，如果没有足够的业主参与到投票中，业委会可能也会因为换届不成功而面临解散。

　　他表示，大型小区的“半自治”探索之路，对于小区居民的参与度也提出了更高的要求。“在小区的基层治理方面，居民的民主参与意识有待进一步提高。”