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随着年报季的到来，不少房企陆续发布了2023年的业绩情况。在行业深度调整两三年后，市场格局已发生较大变化。从数据来看，房地产开发利润下降明显，商业运营能力的重要性进一步凸显，除了住宅地产开发，商业地产和产业地产开发及运营、房地产金融及租赁等多元化业务对业绩贡献的占比越来越大，成为行业发展的热点方向。
文：广州日报全媒体记者刘丽琴
透视一：二手市场业绩贡献大 今年能否持续？
值得关注的是，贝壳业绩由2022年的亏损转为逆势增长。贝壳年报数据显示，2023年，贝壳总交易额3.14万亿元，同比上涨20.4%；净收入778亿元，同比上涨28.2%。在这超3万亿元的交易额中，存量房交易额占比达到了2/3，总额超2万亿元，同比上涨28.6%，而新房交易总额超1万亿元，同比上涨仅6.7%。
贝壳所有业务中，存量房业务增速较大，业务贡献利润率高达47.2%，而新房利润率仅为26.6%。这主要是因为市场结构变化导致，受房企“出险”“卖一买一”等因素影响，选择购买二手房的客户占比不断增加。
根据住建部数据，2023年全年全国二手房交易量占比接近40%，市场加速向二手房转型。易居房地产研究院和中指研究院监测的重点城市数据也显示，去年二手房成交规模同比涨幅超36%，二手房全面承接了刚需上车的改善置换需求。贝壳的存量房业务出现大幅增长，是受到市场需求的影响，但2024年能否继续维持高位增长，还要看市场变化和走向。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，1-2月，重点25城二手住宅成交降幅明显低于新房，二手房市场保持一定活跃度，未来有望为新房市场提供更多置换改善需求。3月以来核心城市政策效果持续显现，多个城市二手房周度成交已达去年下半年以来高位，新房市场销售规模亦在温和回升。
透视二：商业“收租”持续盈利 开发运营能力重要性凸显
商业地产在房企业绩中的重要性正进一步凸显，细水长流的收租生意，对房企穿越行业下行周期助力良多。
根据太古地产的财报数据，2023年太古地产收入146.7亿港元，同比增长6%。其中，太古地产租金收入为135.25亿港元，同比增长10%，约占其总营收的九成。零售物业租金收入为71.43亿港元，同比增长22%。
剔除估值带来的减值影响，太古地产的“收租”生意收益显得相当不错，可以看到，2023年，太古地产大部分在内地的商场零售销售额大幅回升，内地零售物业租金收入总额同比增加42%，为41.91亿港元。
新世界发展的财报也显示，新世界发展来自持续经营业务的收入约170.66亿港元，其中，香港和内地的租金收入均录得增长，同比分别增加17.0%和3.7%。在成本控制得宜下，综合经营利润率提升1.3个百分点至65.6%。
透视三：开发业务利润下滑 多元化业务发展质量将进一步提升
从各房企年报来看，受到2022年、2023年行业整体下行的影响，房企销售下滑、价格承压等造成地产开发业务结算规模下行、结算毛利率普遍下行。而多元化业务转型较早的已形成正循环效应，对房企利润的贡献占比不断加大。
2023年，龙湖实现经营性收入约265.3亿元（含税），继续保持增长态势，并创造历史新高。招商蛇口的资产运营和城市服务业务，两项营收合计210.5亿元，占整体收入比重12.03%，较2022年提升2.5个百分点。博时蛇口产园REIT的成功完成扩募，为公司带来一次性投资收益8亿元。目前来看，除了商业地产，产业地产、租赁住宅业务、物业服务、代建业务的占比在进一步提升，在新业态和房地产金融方面，房企也将有更多探索。
经营性业务对于收入及利润的贡献，成为市场看好龙湖的重要依据。龙湖也表示，将坚持经营性现金流为正的内生式增长模式，聚焦开发、运营、服务三大业务，持续提升非开发业务利润贡献占比，实现高质量发展。
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