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正值“小阳春”，广州楼市人气也呈现了较为明显的回升。实际上，3月是开发商全年最为重要的营销节点之一，优惠幅度较大，的确对于置业者而言是好的入市时机。不过，面对仍在企稳过程之中的市场，具体板块的选择显得尤为重要。在满足居住需求的基础上，应该如何甄别板块价值，判断入市节点？日前，克而瑞广佛区域发布了2月份广州82个板块的房价数据，可以看出那些在本轮楼市的调整过程中表现好的板块，其背后的原因无外乎“稀缺”或者“划算”。
文、图、表/广州日报全媒体记者：龙乐乐
● 核心城区表现不一 海珠“稳”荔湾“分化”
受供应结构的影响，自2023年以来，广州的核心四区在市场上的声量越来越大。以今年2月成交的商品住宅为例，中心四区成交占比已达到了全市的51%，同比上升6%。在这一成交结构的带动之下，2月广州商品住宅的成交均价达到39900元/平方米，同比上涨21%，环比上涨10%。
从价格上看，核心区房价表现整体更稳健。截至2月份的数据显示，广州11区之中，房价同比上涨的包括天河区、海珠区、荔湾区、从化区和白云区，而房价同比出现调整的6个区域中除了越秀区之外，均位于近郊及外围区域。
其中，迎来供应“大年”的天河区整体价格稳定上涨，同比上涨12%达到82753元/平方米，居全市第二，但从各板块价格来看，既有居于全市均价第一的金融城板块，也有刚性改善群体可以上车的东圃板块，板块间价差明显，产品选择丰富。相较之下，海珠区在新房供应上的“纯改善化”则进行得更为彻底，不仅均价超9万元位于全市第一，同时各板块价格均平均分布在8万~10万元之间。荔湾区则将“分化”演绎到极致，全区均价虽然小幅上涨2%，但各板块均价价差大，形成了从高端改善到极致刚需的完整产品梯度。
至于越秀区，克而瑞监控数据显示，其主要成交均来自区府板块，均价约为8.8万元/平方米，但由于区内成交总量小，结构性强，数据缺乏可比性。
● 两大安全“牌” 区位极致核心+前期价格水分少
对于购房者而言，最为关注的是当下哪些板块有强大的穿越周期能力，价值稳定甚至上涨。从板块的均价变化来看，市场分化情况愈发明显。
在全市诸多板块中，房价同比数据表现亮眼的当数城市核心资产所在板块，典型代表就是白鹅潭中部。数据显示，其2月份同比上涨幅度达到56%。类似的情况还有金融城板块，截至2月底，该板块以16%的平均涨幅领跑天河区。从供给端来看，两个板块价值抬升的背后则均是高端改善项目的入市。
对此，有业内人士解读，像白鹅潭、金融城等具备城市顶级规划高度、极致稀缺资源的板块往往被视作有较强抗通胀属性的“核心资产”，显示了其强大的韧性。但与此同时，应该区分板块价值的上涨已形成共识还是由于一手供应稀缺使单盘得以决定板块价格的情况。“例如后天河北板块，虽然同比数据表现不错，居住属性也非常强，但从价值来看该板块的高端定位能否被市场广泛接受还需时间检验。”
除了公认的价值高地，各个区域生活配套齐全、此前价格水分较少的成熟板块的价值表现同样稳定。最为典型的代表就是海珠区，区内六大板块中，除了琶洲板块由于统计原因价格出现波动外，其余板块价格均稳中有升，而在2023年，海珠区更是唯一一个所有板块价格变化均为正的区。海珠各大板块有着浓郁的居住氛围，楼市自住比例高，而配套密度大则让置业者有“所见即所得”的安全感。类似的情况也同样出现在南沙区的金洲板块、白云区的同和板块等，这类板块在置业倾向相对保守的当下显示了强大的防御性。
● 价值回归 优质板块也有波动
在分化市场中，调整明显的板块又有哪些共同点？
首先，是价格前期累积涨幅较高的新兴板块，典型代表即为科学城板块。在产业聚集效应之下，该板块在过去5年的一手房价平均涨幅约为12%，超过广州市的平均水平（数据来源：克而瑞），而面对调整，新兴板块共识度较低的弱点也开始显现。2月份的数据显示，作为在上一轮楼市上行期黄埔区的龙头板块，科学城的同比调整幅度也在全区排名第一。而在同样位于近郊区域的番禺，除在去年迎来了集中利好落地的汉溪长隆板块外，区内调整幅度较大的华南板块、洛溪大石板块等都是区内均价较高的板块。
其次，来自新上市项目的“背刺”值得关注，白云新城板块便是典型例证。身在年前迎来重磅利好的区域，同时又是白云区的核心板块，白云新城理应有着较为稳健的价格表现。但于日前上市的保利云境项目以极高的性价比带动板块均价的调整。虽然单个项目难以撼动板块的基本面，但在市场需求较为有限的情况下，这类性价比项目将给周边一二手带来较大的价格压力。
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