多重利好催化楼市“小阳春”

　　广州放开120平方米以上户型限购、五年期以上LPR历史性下调25个基点……在“小阳春”即将开启之前，楼市迎来了一系列政策利好，也为市场的复苏增加了确定性。记者日前走访了解到，在利好不断、人气回暖的氛围之下，房地产市场普遍对“小阳春”期待值较高。对于置业者来说，随着近两年中心四区供地增多，其转化的项目纷纷入市，上车核心城区的置业窗口期打开。其中，改善类产品进一步提升产品力，吸引预算充足的购房者“出手”，而刚需及刚改产品的营销力度不断增大，以性价比抢客。但业内人士提醒道，今年“小阳春”的成色将受到去年第一季度高基数的影响，对此购房者应理性看待。

　　文、图/广州日报全媒体记者：龙乐乐

　　看温度：

　　回暖确定性高

　　但超去年同期难度较大

　　“从春节档期的人气情况来看，‘小阳春’应该还是比较确定的。”一位开发商人士向记者表示。春节一直以来都是淡季，因此开发商心态往往较为“佛系”。据不完全统计，广州楼市在刚刚过去的春节假期仅有两个项目有开放动作，多数项目以“顺销”为主，叠加市民返乡、出行的热潮，一手房成交出现一定幅度的下滑。

　　项目的人气仍然超过了预期。“我们假期采用轮班制，每天大约三至四位置业顾问轮值，一般情况下是足够的。”位于天河区的珠江花城项目相关负责人告诉记者，不过今年假期日均来访比往年要高，基本均在十组以上，人多的时候销售人员还不够用。联投文津府、耀胜新世界、龙湖御湖境等多个项目均表示，项目来访情况明显好于预期，假期总来访量接近两百组。越秀地产在大年初九发布了其广州区域假日期间总来访组数超过3000，成交超过5亿元的数据。

　　另据克而瑞监测数据，广州地区项目日均到访人数约为20组，与记者走访所了解到的情况较为接近。

　　不过，有项目人士向记者表示，虽然人气超过预期，但成交观望情绪还是较浓。“一方面春节传统上是营销淡季，客户都愿意等待小阳春的折扣，此外广州限购优化后的金融政策还未落地，除了少数资金特别雄厚的客户一次性付款之外，多数需要卖一买一的改善客户和刚需客户都还在等待具体首付及贷款政策。”因此，如何在人气回升的基础上释放成交将成为这个“小阳春”的一项挑战。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从高频数据来看，2024年春节前一周重点城市新房成交量开始波动下行。但是，从年初二开始，日度成交量开始缓步上行，整体市场显示需求在缓慢修复。“但是考虑到2023年‘小阳春’成色十足，形成了高基数，今年一季度难有表现亮眼的交易数据。”

　　看板块：

　　中心四区“神仙打架” 置业天河迎窗口期

　　从供应上来看，广州的置业者迎来比较友好的窗口期。“两年前，总价300万元只能买外围区域，谁能想到现在可以上车中心四区？”一位从事一手代理的业内人士表示，这主要是获益于近年来中心区土地供应的加大，开发商的竞争加剧，为了拉开产品梯度，部分中心区的板块总价下沉，而近年来产品力的提升则大大拓宽了小面积产品的居住尺度，为开发商“控总价”提供了支持。

　　不过，分区域来看，这个小阳春期间最值得关注的当数天河区。近日，天河迎来了西派天河序、天河润府，越秀·观樾也将于元宵节开放，这三个项目分别位于燕塘、珠吉和牛奶厂，涵盖了改善、刚改及高端改善三个产品端，而这些片区也正是天河热点最高的区域。在燕塘板块，西派天河序入市后将与越秀天河和樾府竞争。在珠吉板块，持销多年的珠江花城以性价比抢客，天河润府能否以品质感生活方式突围成为悬念，此外刚刚顺利出让的吉山仓二期地块还将为板块增加新的供应。牛奶厂片区更是多盘“混战”，越秀地产拿下世界大观一二期地块后将进行连片开发，目前已经斥资对原世界大观的月亮湖及太阳湖两大自然湖进行了修复，板块的高端氛围逐渐显现。今年，该片区还将有世界大观三期、调规后以宅地出让的航天奇观地块等上架土拍，此外还有保利·天汇、缦云广州等持销项目在售，十分热闹。

　　据不完全统计，当前天河区在售项目已经超过30个，并形成了从350万元到3000万元总价段的丰富产品供应。对于刚需及刚改来说，可以重点关注珠吉和牛奶厂板块所在的天河东片区，在连片开发的效应之下，片区的城市面貌及配套都有一定提升空间。

　　看产品：

　　改善置业选择多 刚需刚改高性价比

　　“市区新盘虽然多，但对我们这种预算总价在800万元以下的刚改群体来说，选到一个心仪的新盘还是挺难了。”近期有置业计划的市民王先生吐槽，而这也是许多刚需及刚改置业者的心声。在当前改善主导的市场上，随着户型变大，总价段也不可避免地呈现上升。

　　值得注意的是，在开发商争夺支付能力较强的改善人群的同时，不少项目的小户型低总价产品有不少“捡漏”的机会。“我们的项目预计均价会在6万元~7万元之间，但80平方米这一面积段的产品价格会有惊喜。”天河区某新盘的开发商人士向记者透露，这正是目前市区新盘的定价策略，即大户型打出溢价，小户型以折扣走流量，这一趋势在广州放开120平方米户型限购之后更为明显。

　　而在另一个市区大盘，记者了解到该项目最小的户型及主力大户型之间的差价可以达到近2万元，小户型均价仅4.6万元左右，而主力大户型均价可达6.5万元。“近期我们新推的小户型还跟随同期的大户型进行了交标升级，价格却和之前的同类型产品没有变化。”该项目负责人表示，现在中心四区的刚需、刚改产品，即总面积段大约在60~90平方米之间的产品性价比非常高。

　　业内观点

　　降息效应值得关注 置业者应关注个盘价格

　　2月20日，在楼市即将开启“小阳春”之前迎来了又一“大礼包”。五年期及以上LPR从4.20%下调至3.95%，这是此前8个月LPR为4.20%的基础上首次下调，同时从下调幅度来说，此前我国共有8次五年期LPR的下调，但过去下调幅度一般都在5-15个基点进行，而此次一次性下调了25个基点，这一调整对今年“小阳春”乃至于整个楼市的影响值得长期关注。

　　李宇嘉指出，在存款利率大幅度下调的情况下，保本理财利率也跟着降到历史低位，按揭贷款利率与保本理财利率的剪刀差扩大，前者基本为后者的2倍。在房价预期较弱或观望浓厚的市场下，承担高利率买一项价格下跌的资产，这是非常不划算的。因此，只有降低按揭利率，缩减与保本理财利率的剪刀差，才能激励居民加杠杆。稳定地产杠杆率，稳定流向地产的资金，从而修复地产的金融加速器效应，才能缓解当前的局面。“此次将红利一次性释放到位，将产生明显的降成本效应，促进居民贷款买房。”

　　有业内人士提醒道，考虑到行业供需关系及大周期的变化，同比或是跟往年均值作对比都意义不大，置业者观察市场温度时应更关注月度环比数据以及个盘的价格变化。