零售物业空置去化明显 租金看涨

　　行业观察

　　在积极的财政政策和产业政策支持下，商场物业市场正在稳步复苏中，产业参与者招商态度相当进取。其中，优质零售物业市场空置去化显著加快。究其原因，旅游市场畅旺、消费人流增长带动作用明显。

　　日前，有机构发布的数据显示，2023年广州优质零售物业市场新增供应18万平方米，但净吸纳量超过22万平方米，实现了100.2%的同比上升。同时商场业主积极的招租策略和灵活的让利措施，也让空置去化成绩更加亮眼。

　　特色餐饮、时尚服装、茶饮咖啡甜品、娱乐运动体验和快餐是租赁成交前五的主力业态。有业内人士预计，由于2024年零售物业市场新增供应相对有限，核心商圈将更受品牌进驻方的青睐，并有望获得租金增长的机会。

　　文/广州日报全媒体记者 刘丽琴

　　数据：空置率三个季度连降 核心商圈表现更佳

　　受惠于消费复苏、节假日经济及展会经济所带来的旅游及商务人流的显著增长，2023年广州餐饮旅游消费逐步复苏。同时，广州市及各区政府均连续发放了多轮消费券，也有效提振了本地零售消费。最直观的感受就是商场中空铺少了，新开业或准备开业的店铺多了。

　　世邦魏理仕最新发布的市场研究数据显示，2023年广州优质零售物业市场空置率改善明显。全年共录得18万平方米的新增供应，其中两个项目共12万平方米优质商业面积于2023年第四季度开业。而年内净吸纳量则达到22.2万平方米，实现了100.2%的同比上升。尽管受零星传统大型超市及百货闭店的影响，2023年新入市项目仍表现出了相当理想的开业水平，部分商场完成业态调整优化，一些商场也采取了积极的去化举措。在上述综合因素的带动下，整体的净吸纳量水平获得有力推升。市场整体空置率从第二季度起连续三个季度下跌，按年下调了2.9个百分点至年末的8.3%。其中，天河路和珠江新城商圈物业去化表现突出，北京路虽然有天河城百货撤出，但商圈内其他物业空置去化率及新项目开业率都不错。

　　同时，2023年商场业主积极的招租策略和灵活的让利措施，带来租金的下调，有力地带动了空置的去化。

　　全年整体数据来看，广州首层租金下调2.8%，租金降幅在下半年逐步收窄至第四季度环比下跌0.4%，年末报每日每平方米24.9元。其中，核心商圈全年下跌1.8%，降幅显著低于非核心商圈4.0%的跌幅。这主要得益于大部分核心商圈都是广州主要的旅游目的地，受游客显著增长所带动。非核心商圈需要付出更高的租金代价去获得品牌的青睐。

　　另外，广州核心商圈的去化优势还反映在空置率的下降幅度为3.8个百分点，显著高于非核心片区的2.5个百分点。

　　变化：餐饮占比五年来首次高于零售

　　值得关注的是，从业态上看，广州优质商业中餐饮业态的成交占比持续攀升，占全年成交数量的44.6%，同比上升5.6个百分点，五年来在数量占比上首次高于零售业态的37.1%。对此，世邦魏理仕商业咨询负责人钟廉军表示，这一方面是零售业态本身的下降，另外一个方面则是餐饮业态单店承租的面积减小，而开店流转率提高，导致整体数量的上升所致。

　　进一步的业态细分态势则显示，2023年成交占比前五位的业态分别为特色餐饮、时尚服装、茶饮咖啡甜品、娱乐运动体验和快餐。其中，特色餐饮和茶饮咖啡甜品的成交占比显著提升，分别同比上升3.9及1.8个百分点。包括湘辣辣、萨莉亚和九毛九旗下的“怂”，在2023年都表现活跃，开店扩张不停，在广州优质商业物业中，分别有11家、8家及7家的成交。而新能源汽车的拓展重点则由购物中心转向街铺，在优质购物中心的扩张显著放缓，仅录得1.9%的成交占比，较2022年下降3.6个百分点。

　　在首进广州的品牌方面，国际品牌集中于零售业态，国内新进及广州本地初创品牌均以餐饮业态居多。2023年国际品牌的广州首店中，超过八成品牌都是零售业态，且均位于天河区的购物中心。OTB集团旗下MM和MM6首进广州；而天河路也积极引入了国际知名香水香薰品牌的独立门店。在餐饮方面，国内及本地餐饮集团也在新领域进行尝试，包括呷哺呷哺旗下的日式烧烤子品牌，广州本地西餐品牌卡朋开设粤菜馆，以及茶饮茶理宜世在粤式糖水上的新尝试。

　　前瞻

　　核心与非核心商圈分化出现

　　进入2024年，广州零售市场将迎来三个共26万平方米的新增优质商业项目的开业，分别位于番禺区、海珠区和黄埔区。经过2023年的较快去化后，广州整体租金水平有望在2024年企稳。但商圈及商场间将出现分化，受惠于旅游人流的核心商圈、实力运营商的成熟项目，以及位于新兴住宅区且周边供应稀缺的项目将更受品牌青睐并获得租金增长的机会。而竞争激烈的非核心片区，和处于消费者培育期的项目，恐怕只有其中的佼佼者才更有机会获得品牌方的积极进驻。

　　世邦魏理仕商业咨询负责人钟廉军表示，去年广州优质商业市场的数据颇为亮眼。尽管品牌和消费者对商场及体验的要求不断提升，商场招商运营难度也在提高，市场还同时面临了主力租户更替的问题。但经济持续稳健恢复及商业利好政策出台的预期，以及运营商和品牌旺盛的创新热情，都将驱动广州商业市场在2024年的持续增长。而消费基础设施公募基金的推出，也将利于商业市场的长远发展。预计2024年零售物业消费市场将着力营造松弛感、仪式感，并朝向户外、折扣店等方向发展。