新房千万级物业成交创新高

　　行业观察

　　市场波动复苏期，优质房产仍然表现出较强的周期穿越能力。日前，广州2023年楼市的各项成交数据“放榜”，在波浪形复苏为主导的市场之中，作为基本面优秀的一线城市，广州楼市整体稳健，尤其是符合高净值人群配置方向且溢价不明显的优质资产表现优异。

　　文、表/广州日报全媒体记者 龙乐乐

　　去年广州一手房成交同比略增

　　作为一线城市，广州楼市在2023年整体表现较为平稳。从一手房的数据来看，据中指院统计，广州全年成交约7.5万套，同比上涨2.43%，成交总金额达近3150亿元，同比上涨7.3%，显示套均总价也有一定程度的上涨。价格方面，全年累计上涨0.1%，同比上涨则为2.83%，达到约3.8万元/平方米。

　　如果说新房成交受供给结构影响较大，那么二手市场则相对更能呈现市场的实际温度。截至2023年12月，广州二手住宅均价39082元/m2，全年累计下调1.40%，涨幅较上一年同期收窄4.30个百分点。

　　从数据之中可以看出，整体上看广州新房的上车门槛逐年提高的趋势并未改变。受供需影响，二手房价格虽然小幅调整，但在良好的城市基本面及以自住需求为主的市场环境下，整体表现仍然稳健。对此，业内人士认为，虽然房产价值的普涨阶段已经结束，但对于大多数人来说，尤其是有切实居住和改善需求的人来说，核心城市的优质房产还是值得“上车”。

　　高端改善物业表现尤为突出

　　在广州一手市场中，高端改善物业的表现尤为出色。克而瑞数据显示，截至2023年12月中，广州千万级物业的成交套数已经达到了4741套，远超前年全年的3116套。成交结构也发生着明显变化，其中1000万～1500万元总价段依然是最主要的成交主力，但是成交占比下滑至54%，降低了5个百分点，而1500万～2000万元总价段的成交占比则从2022年的19%提高到了25%，提高了6个百分点。

　　可见，千万级物业的成交表现超过市场平均水平，并呈现出总价段不断提升的趋势。其中，占据核心区位、高端氛围与稀缺性等共同价值点的项目表现出色。中指院数据显示，在2023年广州成交金额排行前五的项目之中，有三个项目的套均总价在千万元以上，其中琶洲南TOD位于榜首，保利天瑞、白鹅潭悦府则分别位于第三名和第五名。

　　值得一提的是，这三个项目从成交套数上看，也分别居于其所属板块的领先水平，可见其成绩并非由总价决定，而是有着实打实的市场号召力。同时，这些项目都有着核心区位、高端氛围与稀缺性等共同价值点。

　　二手房核心且高性价比板块量价皆稳

　　“2023年的广州二手市场从成交量上看，其实复苏态势是比较明确的。只是复苏过程有起伏，同时部分累积了较多挂牌量的板块价格有所调整。”合富研究院高级分析师梁燕明总结道。

　　从流动性的角度来看，2023年1-12月，番禺区、海珠区、天河区等区域为广州二手住宅成交主力区域，共成交3万套，占城市成交套数的39.5%。其中，成交套数同比增长的区域有越秀区、荔湾区、黄埔区等，同比分别增长38.4%、17.9%、14.0%。

　　从成交价格上看，梁燕明指出表现较为稳定的板块主要具备三个特点：符合高净值人群资产配置方向、板块价格合理、一手供应长期稀缺。“天河公园、琶洲板块比较典型的例子，因此2023年表现也比较好。”

　　至于当下是否好的上车时机，梁燕明则认为当前广州大多数板块的二手房价格已经接近买家的心理预期，这也是交易持续较为活跃的重要原因。“成交活跃，价格企稳是我们对于2024年广州二手市场的判断。春节前是传统淡季，卖家心态普遍偏弱，置业者可以重点关注。”

　　置业建议

　　关注生活需求及城市发展方向

　　核心城区高端物业展现出更强大的抗风险能力的同时，也给资金量有限的年轻人在标的的选择上带来了难度。对此，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓在接受记者采访时表示，年轻人买房首要还是降低预期，以自己生活需求为出发点来选择板块。

　　另一方面，肖文晓也表示，虽然调整期内核心城区由于所见即所得，更符合控风险的需求，但长期来看有着就业吸引力的、规划处于兑现期的新兴产业板块有着更高的成长性，但要注意避开规划迟迟未能落地的远郊区域。