一二手同区竞价酿上车良机

　　每年的12月，都是开发商加大营销力度，冲刺年终业绩的时候，置业者也迎来一个选择多、折扣高的相对友好置业机会。那么，今年12月，广州楼市又将有什么特点？哪类置业者应该给予特别关注呢？数据显示，进入12月的一手楼市推新力度明显增强，16个项目将有动作。其中，尤其值得注意的是广州共识度最高的中心四区成为市场的“绝对主角”，从刚需到改善，再到高端客群都可以有极为丰富的产品选择。

　　文、图/广州日报全媒体记者：龙乐乐

　　一二手房互相“抢客” 市场性价比为王

　　11月广州楼市数据出炉，最让人感到意外的，莫过于新房与二手房市场的不同“演绎”。一方面，是二手房月度交易量实现“四连涨”并突破万套大关，二手交易持续活跃；另一方面，则是同期一手房市场的降温。据广州中原发展研究部数据，11月一手成交4817套，环比下跌26%，即使考虑网签数据缺失因素，下跌幅度也预计在20%左右。该机构分析指出，这一情况主要是由于开发商在11月的营销力度较小，同时推盘以主城区小体量改善盘为主，难以带动市场热度，与此同时二手业主置换意愿较为坚决，议价空间较大，使得二手房性价比凸显，从而导致大量意向客户溢出至二手楼市场。

　　“前些年，一般一二手房的客户是不同的群体；但现在的客户不一样了，全城看房，且一二手房都看。”一位从事中介行业多年的业内人士告诉记者，这主要是两方面原因带来的：首先是开发商渠道费用的提升，使得中介乐于向客户推荐一手房，逐渐改变了客户的看房习惯；其次从供应商上，此前老城区供应较少，只有二手房可以选，现在新房的选择也很多。“原来二手房更像是一手房的先行指标，但现在两个市场之间则有明显的竞争关系。”该业内人士说。

　　针对年底的情况，合富研究员高级分析师梁燕明指出，12月是开发商冲业绩的时候，预计供应节奏与营销力度都会加大，届时新房可能会重新对二手形成一定的竞争压力。“尤其是主城区楼龄较久、户型较早的产品，将面临一批产品力大大升级的主城一手新房带来的价格竞争。”不过，梁燕明表示，这对于置业者来说，则代表着“捡笋”的机会。

　　主城区“搭台” 不同预算皆有新货

　　据中地行不完全统计，广州12月预计将有16个项目有动作。其中，4个项目开盘、8个项目加推，4个项目开放营销中心或样板间。其中不乏天河润府、保利和颂等市场关注度较高的话题项目。

　　从分布上来看，推新的项目基本位于广州的限购区内，这也就意味着板块共识度较高，有一定的人气基础。

　　从总价段来看，主城区内从300万元总价段的刚需产品，到千万级的高端楼盘均有新货入市，且产品、地段均有亮点。

　　尤其值得一提的是，12月份广州将迎来多宗优质地块的出让，其中包括位于天河区的世界大观二期地块、吉山仓二期地块，位于海珠区的琶洲西区地块等，不少位于上述板块的项目均寄望于土拍的热度传导至二级市场，带动板块的新房销量。

　　刚需：老城区首次置业者迎来丰富选择

　　在经历了一段时间由改善型住宅主导后，广州楼市迎来了刚需产品的“爆发”，其中最有看头的当属荔湾区的花地湾板块。从区位上看，这一片区位于广州“老四区”，交通便利，配套成熟，烟火气十足；从前景上来看，该片区目前是老城区内较为稀缺的连片开发区域，城市面貌、商业能级等未来还将有一定的空间；更重要的是，从产品上看，中海浣花里、保利和颂都将于12月份开放，与此前已经入市的万汇天地·朗庭一起，提供了针对刚需群体总价段在300~400万之间的丰富产品选择。三个开发商的产品各有特色与亮点，其中中海浣花里与保利和颂在产品力、得房率上表现优异，而朗庭则依托万汇天地的大城配套，区位优势更为突出。

　　当前，三盘之间的竞争使得当前板块性价比较为突出。记者走访项目了解到，全南向、南北对流、转角飘窗大主卧套间等配置都出现在了小面积产品上，可见开发商重点瞄准的正是目标老城区的首次置业者。

　　刚改：重点关注奥体板块

　　刚改群体，一直被称作“广州最尴尬的置业者”。原因是在过去相当长一段时间，手里有500万元~800万元，在广州核心四区的选择居然十分有限。不过，这一情况随着天河东的供应相继入市，正在发生改变。

　　这个12月，奥体板块将十分热闹。一方面，是话题项目华润置地天河润府即将开放。十年前，华润置地就以华润天合带动了牛奶厂板块的连片开发，加之在今年的广州市场上，白鹅潭悦府与长隆悦府均创下佳绩，使得市场对于首进广州的“润府”充满了期待；另一方面，则是随着土拍市场上热点地块不断推出，带动了片区市场声量的提升，吸引了更多置业者的注意。当前，除了即将入市的华润润府之外，片区内的保利天汇、珠江花城、联投·文津府仍在持销之中。

　　此外，白云区将有多个区位优越的新盘开放，包括位于嘉禾望岗的国贸云上、位于设计之都板块的广州地铁·云筑上品等，位于白云新城的越秀公交天悦云山府也将加推。

　　高端改善：琶洲板块年底动作频频

　　对于目标千万级以上高端产品的改善人群而言，能否占据城市的核心资源是其重点考虑的要素，包括云山珠水等景观资源、CBD区位优势等。当前，这类产品主要集中在海珠区及天河区，而年底有买房计划的置业者，可着重关注琶洲板块。项目方面，在过去两年多次创下市场佳绩的琶洲南TOD即将迎来加推。而对于看好琶洲板块，同时预算相对低，难以上车琶洲南TOD的置业者，则可适当关注珑璟台项目。

　　此外，琶洲西区新增一块宅地的动态也引发业内关注。2022年10月，琶洲经开区内的商业房地产开发被禁止，该区域宅地的稀缺性正是其重要价值基础。也正因为此，业内普遍认为12月即将挂牌出让的琶洲西区地块将又是一大热门，届时琶洲片区的楼盘也将从中获益。

　　业内观点：价格预期仍偏弱 年底可捡“笋”

　　对于未来的市场趋势，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，当前价格预期仍偏弱，同时存量房足够大，价格梯度合理，为刚需和改善循环创造出条件，但房地产基本面仍只在好转的过程中，需求释放很容易出现短期回升后再次下滑的情况。进一步的行情可寄希望于明年一季度，届时还要视政策、房价、新房供应等来综合判断，但季节性回升是确定的。

　　梁燕明则指出，目前置业者的情绪仍然比较摇摆，近来的政策变化也在一定程度上让置业者期待首付比例、利率等是否还有调整空间，这些都需要时间来验证。“就年底这一时机来说，开发商的营销力度较大，而二手房也会在新房竞争压力下多出‘笋’盘，有切实置业需求应该多多关注。”