物业费3元以下小区占七成

　　将于明年1月1日正式执行的最新版广州普通住宅物管费指导价正式出炉。从政策内容来看，新指导价政策最大的调整是降低了车位物管费，其他内容则基本和以往文件相似。划分为5个等级的物业服务费中，最高不超过2.8元/平方米·月，引起热议。

　　根据机构的抽样统计，目前广州物管费价格在3元以下的小区占比达到了70%。业主们则对物管费的“质价相符”问题更加关注，2.8元也成为市民们对于当前物业服务收费高低“标准”的认知辅助。业内人士表示，业主大会成立之前的物业服务收费标准一直属于相对模糊的地带，广州此番对此进行了明确，比较有开创性。普通住宅前期物业服务项目通过等级需要达到的服务标准，与定价相挂钩，更好地契合了“质价相符”的原则。

　　文/广州日报全媒体记者刘丽琴、龙乐乐（除署名外）

　　调查：广州现行物业服务费平均2.74元/平方米·月

　　日前，广州市发展和改革委员会、广州市住房和城乡建设局、广州市市场监管局发布《关于进一步规范我市住宅物业服务收费等有关问题的通知》（下称《通知》）。根据《通知》，物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价，物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则，物业服务收费分5个等级，最高不超过2.8元/平方米。

　　在《通知》中最受关注的一条，莫过于“对总建筑面积在五万平方米以内的普通住宅，其一级前期物业服务收费可在2.8元/平方米·月基准价基础上上浮幅度不超过20%的幅度内依法确定具体收费。”虽然《通知》同时给出了普通住宅前期物业服务费超过2.8元/平方米·月的三种情形，但仍然使得2.8元成了市民们对于当前物业服务收费高低的重要“标准”。

　　那么，广州市当前住宅小区的物业服务收费水平如何呢？根据广州市物业管理行业协会与中指院此前联合发布的《广州市物业管理行业发展报告》，目前广州市的物业服务均价为2.74元/平方米·月，高于中指院统计的二十城2.52元/平方米·月的平均水平，在四个一线城市之中排名第四。同时，记者还从中指院了解到，从该报告的样本数据分布情况来看，价格在3元以下的小区占比达到了70%。

　　某头部物企集团相关负责人则告诉记者，其公司广州区域近百个在管小区的物业服务费分布约2.38元~5元之间，主要依据不同的服务标准及当时的市场价格体系而定。在其内部体系中，超过4元已属于高端物业。

　　另一家头部物业则表示，其广州公司在管小区物业管理费2.8元及以上的项目占比超过60%（包含别墅项目）。由此可见，品牌物管小区因提供更多服务，在收费标准上相对更高。

　　业主：物业费翻倍，服务却无明显变化

　　“交物业费没有意见，重点是要物有所值。”《通知》下发之后，黄埔某小区业主群内引起了热烈讨论。业主邓女士表示，她此前的物业位于海珠区，是一个有着约20年楼龄的中型社区，物业费为1.8元/平方米·月，自收楼开始便一直是这一价格。今年上半年，邓女士将房产置换到了目前居住的小区。该小区大约于2014年交付，物业费为3.6元/平方米·月。“物业服务费翻倍了，服务质量却没有改进。”邓女士告诉记者，比之前略好一点，但觉得“质价不符”。

　　对于这一疑问，一位从事物业服务行业多年的业内人士做出了解读。“一般来说业主感觉最明显的是基础物业服务，也就是通常说的‘四保一服’（保安、保洁、保绿、保修、客服中心）。”该业内人士告诉记者，有些成本投入的提升效应明显，比如较高人员配比带来的客服响应速度提高，但也有些相对隐蔽，例如不同小区的园林、水系的面积与维护要求不同，所需要的资金投入相差极大。除此之外，该业内人士还透露，由于人力、物料等成本的价格一直波动，但物业服务的收费价格即时调整的难度较大，因此也会给未来的价格留出一定的空间。“物业服务价格的制定一方面需要考虑综合成本，另一方面需要考虑能顺利将物业费收取上来。”上述人士表示，就基础物业服务来说利润空间并不高甚至微利，许多物企是通过开展其他场景的增值服务，例如美居、家政等来寻找增长点。

　　物企：超标批复已超5年项目会面临成本监审问题

　　根据《通知》，新版广州普通住宅物管费指导价明年1月1日正式执行，那么新规会对新交付小区产生影响吗？“我们是明年1月交付，物业管理费是15.63元/平方米·月（9.63元物业费+6元恒适系统运维费），由于是在新规前政府已经批过的物业费，所以不受此次新规影响。”作为广州目前物管费收取最高级小区的相关负责人对记者表示。

　　有物企负责人也对记者表示，目前物业管理费超过2.8元且未交付小区，不需重新向物价部门申报，原批复和已经约定的物业服务标准可以继续沿用。但是因为新规定有明确价格部门批复的试用期限是5年，所以批复时间已超过5年的项目，会面临成本监审的问题。

　　之所以出现这样的情况，是因为前期物业服务收费，是由建设单位在销售首套房屋之前就确定下来的。在住宅销售时，就已经确定了前期物业服务等级、项目、内容、收费标准等信息，在作出物业买卖决策前，在签订购买意向书、买卖合同前，都可在销售现场查询，了解到前期物业服务内容和收费标准。

　　这意味着在楼盘项目开始销售之前，物业管理费就已经确定下来，很多时候物管费的定价都不仅仅是出于成本的考虑，而是从营销角度来考虑，以体现项目的价值和定位。不过，新规对这方面的约束也更加细化。从广州市普通住宅超一级前期物业服务收费标准申报材料清单的要求可以看到，物业需提供超出一级前期物业服务标准对照、物业服务成本测算资料等九项材料。

　　观察：质价匹配需要明晰标准

　　近年来，超一级物业服务收费申请量、超价收费水平持续较大幅度增长。物企们纷纷表示因为提供了更好的更个性化的服务，而业主们更关注的是收费水平与物业服务水平之间的质价匹配度。

　　“我现在的物业服务费是每月每平方米1.96元，对我来说，智能化服务什么的感觉都很虚，只有物业服务费才是实在的。”常小姐居住多年的小区，物业服务费比较低廉，她也对此表示满意。像她这样对物业服务本身不敏感，对物业服务费却较为敏感的业主不在少数，尤其是在年龄偏大的业主中更为普遍。“我住的是楼梯楼，电梯维护、小区园林绿化都不需要。”有业主表示，对提高物业服务的质量感受不明显，但如果提高价格就不能接受了。

　　对此，中指研究院物业事业部总经理牛晓娟表示，事实上，业主大会成立之前的物业服务收费标准一直属于相对模糊的地带，广州市此番对此进行了明确，比较有开创性。在政府指导价标准中，将物业费划分为五个等级，不同等级的物业项目按照有/无电梯分别执行不同的服务定价，并给出了各项服务的价格明细。而且普通住宅前期物业服务项目也对应分为五个等级，从综合管理服务、物业共用部位和共用设施维护、公共秩序服务、保洁服务、绿化服务五个层面，详细制定了每个等级需要达到的服务标准，并将物业服务的定价与服务等级相挂钩，更好地契合了“质价相符”的原则。

　　可以看到，超一级前期物业服务标准对照表上涉及对综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化保养项目的近60条具体标准进行比照，服务标准更加细节甚至可量化，业主们就对收费标准和服务水准有更清晰的认知和评判标准。此后，收取了高昂物业服务费用，却没有提供相匹配的高质量服务的物业服务企业受的影响较大。有了可以对照的服务标准，将促进整个物业服务行业的有序竞争，优胜劣汰。

　　声音

　　有关部门：

　　最高政府指导价不变，市场调节价需加强居民自治

　　据了解，与此前广州推动停车服务费标准市场化不同，由于住宅物业费影响的市民群众更广，目前仍在省的定价目录内，根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　针对有市民反映的个别高端楼盘“物业费高”的问题，此次政策也有回应，如明确加强政府制定价格后评估的做法，针对超一级前期物业服务收费标准，在试行价格试行期满后进行成本监审和评估，对确属偏高的收费予以降低。29日，市发改委也再次就规范普通住宅前期物业服务履约标准、进一步优化超一级前期物业服务收费申请材料等有关问题发出通知。

　　在市场调节价部分，《通知》多次提及“业主共同决定”，其目的还是鼓励居民加强自治，可通过供需双方协商的方式确定。《通知》提到，住宅交付后，可以对前期物业服务收费标准、配套自有产权车位前期物业服务收费标准进行调整，按照市物管条例由业主共同决定即可。价格主管部门作出的超一级前期物业服务收费批复有效期届满前，经业主共同决定物业收费标准的，该批复自行失效。

　　广州市物业管理行业协会：

　　车位物管费下降，只占物管收入很小比例

　　广州市物业管理行业协会副秘书长陈昂鹏表示：“前期物业服务属于政府指导价，广州2010年就出台了普通住宅物管费最高2.8元/平方米·月的指导价，此后每三年调整一次，但都维持不变。”

　　陈昂鹏说：“一些业主以为物管费要降，其实一直以来物管费超过2.8元都是政策允许的。比如小区收取高于2.8元的物管费，对应的也是高于2.8元的服务内容。降了物管费，服务可能就减少了。”

　　陈昂鹏认为，这次发文优化了监管范围，比如超一级的物业服务标准，要求在业主买房时就要进行公示，也多了事后监管。比如前期批了3.2元/平方米·月物管费的，在服务满五年之后，发改委会联合相关部门等一起检查，确定是否都做到了超一级的服务，如果没有做到的，也会研究是否降价。

　　“这次通知最大的调整其实是降低了车位物管费。”陈昂鹏表示。收费下降会不会导致服务水平下降？他认为：“自有车位管理费只占物管公司收入很小的比例，基本不影响。”

　　专家：

　　居民加强自治有助于推动民主法制建设进程

　　“在业主委员会成立前，市场主体还没有成立的时候，政府要提供好服务。一旦业主委员会成立后，政府就将定价权交给市场，这实际上是用经济手段来倒逼居民自治，提升城市治理水平。这是新政策中的‘点睛之笔’。”法治广东研究中心主任宋儒亮告诉记者，该举措有助于推动民主法制建设的进程，推进社会治理。

　　宋儒亮还建议政府管理部门要“搭好台”，为业主委员会成立创造条件，同时也要维持好秩序，让业主委员会更充分地行使权力。“只有这样，才能让业主和物业服务人双方进行有效协商，提升居民自治能力。”

　　（文/广州日报全媒体记者李天研、申卉、刘春林）