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昨日，广州市发展和改革委员会官网公布了《广州市发展和改革委员会 广州市住房和城乡建设局 广州市市场监管局关于进一步规范我市住宅物业服务收费等有关问题的通知》的政策解读，对住宅物业服务收费有关问题进行进一步解释。
政策解读指出，广州一级服务标准的新建普通住宅前期物业服务收费，其政府指导价基准价为2.8元/平方米·月，但存在三种可能超出2.8元/平方米·月的情形。
文/广州日报全媒体记者刘春林
普通住宅前期物业服务项目应当包含五项内容
《关于进一步规范我市住宅物业服务收费等有关问题的通知》（简称《通知》）提出，业主大会成立之前的普通住宅（不含别墅）及配套自有产权车位（车库）物业服务收费（以下称“前期物业服务收费”）实行政府指导价，别墅、非住宅、业主大会成立之后的普通住宅及配套自有产权车位（车库）物业服务收费实行市场调节价。
根据《通知》，普通住宅前期物业服务项目应当包括综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项，每项具体服务标准分为一级、二级、三级、四级和五级，一级为最高等级，标准详情参见《广州市普通住宅前期物业服务标准》（简称《通用服务标准》）。
普通住宅前期物业服务收费，由建设单位在销售首套房屋之前，根据物业特点和服务要求，对照《通用服务标准》选择服务等级，在《广州市普通住宅前期物业服务收费政府指导价标准》（简称《通用收费标准》）规定的政府指导价标准内，与其公开招投标或其他经房屋行政主管部门批准方式选聘的前期物业服务人，依法确定前期物业服务收费的具体标准。
根据《通用收费标准》，有电梯的住宅，一级、二级、三级、四级、五级服务收费对应收费标准为2.8元/平方米、2.32元/平方米、1.85元/平方米、1.38元/平方米、0.9元/平方米；无电梯的住宅，一级、二级、三级、四级、五级服务收费对应收费标准为1.9元/平方米、1.57元/平方米、1.25元/平方米、0.93元/平方米、0.6元/平方米。
政策解读
三种可能超出2.8元/平方米·月的情形
1.根据《广州市物业管理条例》第六十九条“物业服务费实行政府指导价的，价格行政管理部门应当会同房屋行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定公布并定期调整相应的基准价及其浮动幅度”规定，《通知》明确了普通住宅一至五级前期物业服务收费政府指导价的基准价与浮动幅度。
对总建筑面积在五万平方米以内的普通住宅，其一级前期物业服务收费可在 2.8元/平方米·月基准价基础上，上浮幅度不超过20%的幅度内，依法确定具体收费。此类情况无须报价格主管部门核定。
2.建设单位根据物业特点和服务要求，提出所需的前期物业服务要求明显超出一级物业服务标准，并经成本测算，前期物业服务收费确需超出2.8元/平方米·月的，报有管理权限的价格主管部门核定后，可以超出2.8元/平方米·月。具体标准仍应由建设单位与选聘的前期物业服务人，在价格主管部门核定的最高限价内，通过公开招投标或其他经房屋行政主管部门同意的方式依法确定。
3.普通住宅交付使用之后，按照《广州市物业管理条例》第二十二条、第七十一条相关规定，由业主共同决定，可在《通知》规定范围外约定具体收费标准。
焦点问答
新规中，普通住宅配套自有产权车位的前期物业服务收费标准是多少？
如果物业服务人员不按规定执行新标准怎么办？
政策解读指出，普通住宅配套自有产权车位的前期物业服务收费，根据配建的车位泊位数规模不同，1000以下（含）泊位的停车场最高不超过120元/月、1000以上泊位最高不超过80元/月，具体标准由建设单位与其公开招投标或协议方式选聘的前期物业服务人依法确定。
普通住宅交付使用之后，业主或物业服务人需要对普通住宅配宅配套自有产权车位前期物业服务收费标准进行调整的，应当由业主共同决定，按照《广州市物业管理条例》第二十二条、第七十一条相关规定执行。物业服务人不按规定执行政府定价（政府指导价）的，可以向物业所在地市场监管部门进行举报。
普通住宅自有车位前期物业服务费已经签订了合同的，是否按《通知》规定执行？
《通知》是否涉及溯及既往？
政策解读提出，根据《通知》第二十九条，既有的和新建的普通住宅配套的自有产权车位（车库）前期物业服务收费标准，按本通知规定执行。在《通知》生效后，无论是否签订合同，普通住宅配套的自有产权车位（车库）前期物业服务收费，均应执行《通知》规定，即：1000以下（含）泊位的停车场最高不超过120元/月、1000以上泊位最高不超过80元/月，《通知》明确了2024年1月1日后的普通住宅配套自有车位前期物业服务的收费标准，2024年1月1日后普通住宅配套自有车位前期物业服务并未实际发生，《通知》不属于溯及既往。普通住宅交付使用后，经业主共同决定普通住宅配套自有车位前期物业服务收费标准的，可在《通知》规定范围外另行约定。
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