总价段下沉 刚需门槛降

　　300万元总价段，上车广州核心区优质产品，难吗？在过去一段时间，答案是有点难。因为在改善需求成为市场主流这一共识的影响下，纯四房、大户型、全南向等成为此前主城区许多项目的主要特点，以争夺具备较强购房实力的改善群体。而相应的，这也提升了职业目标为核心区的刚需刚改群体们上车难度。

　　而现在，刚需“上车”主城区正在变得容易起来。随着供应格局变化，市场竞争的加剧，在产品力提升的支撑之下，广州核心四区的户型面积、总价段都出现了较为明显的下沉趋势，即将迎来一批总价300万元~500万元总价段的优质产品入市。在宽松的贷款政策支持之下，刚需及刚改群体正在迎来上车广州核心区的好机会。

　　文、图/广州日报全媒体记者 龙乐乐

　　置业故事

　　主城选择少，近郊通勤远，刚需群体怎么选？

　　“我去年就开始看房了，预算400万以内，但当时觉得核心城区几乎没有好的选择。”来广州工作不久的小文在父母的支持下准备买房。由于在海珠区上班，她将买房的范围圈定在荔湾与海珠，但看了快一年，却收获寥寥。“我想买一套小三房，够我和父母住就行，然而大多数项目总价都超过了预算。”小文告诉记者，目标区域内的楼盘大多都是“大三房”起跳，甚至很多都是全四房项目，总价也远远超过预算。只有极少数符合预算的小型楼盘，但楼盘素质又实在达不到预期，楼龄较长的二手房这一问题更是明显。近郊区域的楼盘倒是住起来很舒服，也在预算内，但通勤实在有点远。

　　在过去一段时间内，这是像小文这样目标核心城区的刚需群体面临的共同难题——新房扎堆改善赛道，在较低总价段缺乏让人眼前一亮想马上住进去的“六边形”产品。

　　市场：核心区上车门槛降低

　　近年来，释放改善需求成为行业共识。一批大面积、四空间、纯南向的产品成为了市场的主流。中指院数据显示，广州核心区120~144平方米四房面积段产品的成交占比逐年攀升，到2023年上半年已经达到58%。显然，数据的另一面是核心区小户型面积段及低总价段产品的供应不足。

　　这一趋势正在发生改变。从接下来一段时间的核心区供应来看，一手产品的总价段出现明显下沉，刚需群体的置业需求痛点有望快速填补。以一手供应较为充足的荔湾白鹅潭片区为例，9月底万汇天地·朗庭首开，主推产品面积段为79~103平方米，配合面积段的下降，上车门槛也降低到了约380万元，项目亦明确表示将适配年轻人的生活方式。而刚刚首开的保利花语和岸同样提供了建筑面积86平方米，总价区间400万元以下的产品选择。

　　尤其值得注意的是，接下来片区内还将迎来的两个全新项目中海浣花里与保利和颂。据悉，两个项目的面积段将进一步下降到约70平方米，总价段也将随之下沉至300万元出头。这也就意味着，刚需群体即将在这一广州核心区主要的连片开发区域迎来较为充裕而优质的选择。

　　同样的趋势在天河东片区也初现端倪。此前，片区内除了保利天汇、珠江花城等大盘提供部分刚需产品，均以大户型、高总价段产品为主，是目标800万元~1000万元总价区间改善客的重点关注区域。不过，从即将入市的华润天河润府公开的项目资料来看，80~90平方米这一面积段的三房将成为其主力产品，以目前的吹风价格来看这一户型的总价段区间也将在500万元左右。可见，未来刚改群体在天河东也将有较大选择空间。

　　解读： 改善赛道拥挤 核心区域产品更多元化

　　“面积和总价段向刚需及刚改群体的靠近，这是受供需关系的影响。”对于这一趋势，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓解读时表示，此前由于核心区供应较为稀缺，同时老城区往往也累积了较为大量的置换需求，因此大多数时候开发商都敢于做改善项目提升利润率。肖文晓指出，随着中心区供应的逐步提升，这一情况在2022年开始发生变化。

　　克而瑞数据显示，广州中心四区的供应量在近5年来呈现明显的逐年上升态势，从2023年前10个月的情况来看，超过2022年供应也几乎没有悬念。在大量供给入市的影响下，自2022年开始中心四区的供需比正式转为供大于求。“在供大于求、竞争激烈的市场上，就要求开发商针对板块禀赋、客户群体需求做更为精细的调研，拉开产品格局的层次。”肖文晓表示，当改善赛道日渐拥挤，部分板块出现的户型与总价段多样化是市场的必然，也是开发商务实的表现。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则从大宗消费品的渗透逻辑解读时表示，房地产行业当前所处的阶段，如何迎合尚未上车的刚需群体的需求是市场能否复苏的关键。“因此产品格局与总价段的下沉是趋势，汽车消费、电器消费都曾经经历了这一阶段。”李宇嘉说。

　　除此之外，开发商产品力的快速提升也为这一趋势提供了支持。以70平方米面积段产品为例，此前只能做小两房产品，现在则可以提供3房2卫的空间格局，从刚性需求上来看已经可以满足小家庭全生命周期的居住。“考虑到置换难度和成本的逐渐升高，从现在的产品打造逻辑上，即使是小面积产品，也尽量满足客户一步到位的需求。”一位开发商人士告诉记者。

　　影响： 核心区二手及近郊新房承压

　　对于刚需置业者来说，产品格局的多样化无疑是利好。行业周期下行阶段、供给充分竞争激烈的板块，都意味着此时上车核心区房产将具备较为充分的安全边际。尤其是针对首套置业群体，当前的首付比例与贷款条件都较为宽松，一个极具性价比的置业窗口正在打开。选筹逻辑也较为简单，根据自身的居住需求与生活动线选择即可。

　　值得注意的是，数量可观的低总价段一手供应，将给同价位段的主城区二手及近郊新房带来挑战。肖文晓表示，由于价差的客观存在，同等预算在近郊能够以较大面积体现性价比，分流压力相对小。

　　与此同时，在周边新房供给及产品力冲击之下，地段稀缺性优势被削弱的核心城区二手，将面临一定的价格下行压力，这也是置换需求在售出房产时需要考虑的。