大龄新盘值得买吗？

　　今年房地产市场的“金九银十”，推新节奏加快，从近期推出的新盘新品来看，主要集中在中心城区，几乎占了推货量的六成。而在全新上市项目中，今年有不少地段优越，但颇有些“历史”的项目引人关注。业内人士表示，购买此类项目除了关注产权信息外，由于开发时间较长，对于户型产品以及价格要进行综合考量，根据自身需求来进行选择。

　　文、图/广州日报全媒体记者刘丽琴

　　中心城区频现“大龄”新盘

　　以中心城区项目为供应主力的情况下，近期涌现出不少新盘。有一类项目虽然是全新盘，但是如果从土地开发年限来看，多已超过20年，堪称“老树发新芽”型项目。这其中，缺货已久的越秀区最受关注，近期出现的两个新盘就是这种情况。

　　日前，汉国置业·港汇台取得预售证，将推出C1、C2栋住宅，主推的是69㎡~144㎡的两至四房单位。项目位于北京路附近，距离地铁6号线北京路站、海珠广场站均不远。同样位于北京路附近的新盘公园前·君熙府也在9月正式对外亮相，预计很快将开放样板房，其首推的是建面约95㎡~180㎡三至四房。

　　可以看到，汉国置业·港汇台其实是港汇华庭二期住宅部分，根据规划，整个“港汇华庭”由ABCD四块相连地块组成，是集商业、住宅、办公于一体的大型综合项目。据悉，项目的拿地时间是1997年，相当于产权已过去26年。而公园前·君熙府项目前身是“解放中路商住项目”，可以算广州最早一批旧改项目。其原址为“师古巷”,上世纪90年代，由珠江实业和香港兴润投资有限公司注资成立广州市兴华房地产发展公司（兴华地产）共同开发。不过，由于各种因素，项目开发缓慢。2018年，珠江实业以底价1元转让股权退出兴华地产，项目交由香港兴润投资全权接手。2019年，广州正联投资宣布入局，新的兴华地产诞生，项目才得以重启。因此，该项目的土地年限也同样缩水二三十年。

　　除了越秀区，天河和海珠同样也有这样的“老树发新芽”项目。位于金融城的江源半岛全新示范区日前开放，即将加推全新C3栋建面约70㎡～206㎡的二至五房江景单位。作为自2002年起就占据金融城南向望一线江景地段的住宅项目，天河·江源半岛20多年前就从A组团开发到目前的C组团，主打一个慢节奏。

　　位于海珠西的珠江海珠里，实际为侨燕苑二期，首推的是75㎡~129㎡的二至四房。其中一期在1999年已经落成，而二期地块由于各种原因，直到2017年才获批复。项目规划2栋住宅和1栋商业楼，可销售货量120多套。

　　优缺点均明显

　　购置还需判断性价比

　　可以看到，此类项目的上市为购房者增加了更多选择。比如位于北京路的项目，除了北京路步行街外，项目周边商业配套、教育资源丰富，且享有城市稀缺的景观资源，下楼还可以到不远的天字码头附近沿江散步。而天河的项目，位于目前住宅供应相当稀缺的金融城，且有一线江景资源。海珠项目则靠近昌岗商圈江泰路商圈，生活居住氛围浓厚。

　　不过需要留意的是，此类项目也有非常明显的短板需要注意。首先是产权年限问题，由于拿地时间较长，开发时间久，产权缩水二三十年是普遍状态。对此比较介意的购房者需要询问清楚。

　　其次，不少项目规划设计以及产品开发都是早期确定的，因此，相比已经发展到第四代住宅的新设计风潮，此类项目的户型设计和实用性会有些差距。以近期出让地块开发的新上市项目来看，实用率通常超过95%，甚至出现100%实用率的项目，具有大阳台、大开间、270度拐角大飘窗等设计，更加关注绿色环保等方面。根据市场购房消费群体以改善型买家为主力的变化，户型设计上更偏向于大户型居多，有些甚至是全四房的纯改善户型。而老树发新芽型项目，按照早期市场需求的定位，通常会涵盖比较多的户型面积段，欲将刚需和改善一网打尽，因此多是从两房到四五房都有。对于一些想进入核心地段项目，又想降低购房门槛的买家而言，提供更多选择。对于改善要求比较高的买家，在户型产品方面的吸引力可能会显得稍逊色。

　　从价格方面看，此类项目也有明显的分化。大部分因为优越的地段，且周边新盘供应少，整体货量不多，对销售预期较高，因此定价较高，吹风价超“10万+”的不少。也有项目开出同区域比较有竞争力的价格，这主要取决于项目开发商自身的运营模式及市场定位。

　　对于此类项目购买需要注意的事项，业内人士表示，最主要看购房者对项目性价比的判断。在基于对项目产权年限、户型产品及各种配套设施了解清楚的情况下，可以结合自身需求以及售价，对比同价位产品来综合评定。