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在中国新型城镇化建设扎实推进的背景下，作为住房市场中的重要组成部分，长租公寓正在为越来越多在城市生活的人提供高品质、交通便捷且价格合理的居住选择。近日，有23家长租公寓运营商和超过50家投资机构参与的问卷调研数据显示，长租公寓市场迎来更多参与者、产品和租赁客群更趋多元化等新现象。
与此同时，政策端也在继续围绕保租房为核心出台相关支持文件。可以看到，广州推进城中村改造保租房建设期内租赁企业在服务式租赁市场布局上提速，另外，广州近期还成立了广州安居集团，推动保租房建设。
文、表：广州日报全媒体记者刘丽琴
小户型公寓需求急剧增加 灵活租期更受青睐
目前，长租公寓的营收与规模正呈现双增态势。根据观点指数，在租赁企业平均出租率超90%在租赁样本企业中，规模超十万间的有相寓、泊寓以及冠寓，在五万到十万区间的企业包括乐乎公寓、魔方公寓等。从企业披露的数据来看，泊寓、冠寓、招商伊敦以及金地草莓今年上半年的营收相较去年同期均实现了不同程度的上涨。而以保租房REIT完成高比例分红从披露的业绩报告来看，华润有巢REIT、红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT以及华夏北京保障房REIT基金等首批保租房REIT产品上市一周年后在营收、可供分配金额、分红等各方面取得不错的成绩。
“从去年住建部曾提出要‘加快推进长租房市场建设’，到今年2月中国人民银行和银保监会两部门就金融支持住房租赁市场发展的相关文件征求意见，可以明显看出政策导向正在推动长租公寓的建设和供应加速。”仲量联行研究部总监姚耀表示，从调研结果来看，长租公寓市场迎来更多参与者、产品和租赁客群更趋多元化等新现象，目前中国长租公寓市场已步入快速成长期的阶段。
根据仲量联行发布的调研数据，截至今年上半年，上海、北京和深圳三大城市长租公寓项目的平均入住率分别达到89%、93%和96%，且租金均实现企稳回升，体现出长租公寓所承载的“刚需”依然韧性十足，具有抗周期性的特点。
从客户画像来看，20至29岁的租客占比最高，客户的年轻化推动了对小户型公寓需求急剧增加。从客户诉求来看，租客在选择长租公寓时首要考虑的因素是区位和交通便捷性，在此基础上，租金合理且品质良好的公寓更具吸引力。而从租赁周期来看，有42%的运营商表示在运营项目上的租户平均租期在六个月到一年之间。
开发自有品牌将成未来趋势
随着中国长租公寓市场步入快速成长期，强劲的租赁需求、稳定的投资收益和资产流动性的不断增强让此类资产的吸引力进一步提升。根据调研结果，超九成投资机构都计划在未来三年开启或追加长租公寓投资。而在发展模式上，重资产收购依然是主流，95%的投资机构选择购买存量资产，同时投资运营平台和租赁资产运营等模式也开始崭露头角。在运营方面， 62%的投资机构会选择委托成熟的长租公寓品牌运营项目以确保产品和服务质量。不过，据统计，55%的投资机构在收购项目后会选择开发自有品牌并由内部团队运营，另有29%的投资机构选择由第三方团队运营其自有品牌，显示出打造自有品牌将成为行业新趋势。
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