随着城市发展空间日趋紧张，新增工业用地规模逐渐减少，加大力度促进产业发展，高标准、强力度地释放产业空间变得刻不容缓。

　　日前，广州市规划和自然资源局先后出台惠企利民措施，尤其是近日措施中提出“探索城中村改造复建物业性质留白，设置综合产业用地”，不仅可以增加工业用地规划总量，而且可以提升土地、房屋使用效率，更有助于城市产业发展提质增效。业内人士认为，在城市空间利用集约化、城市产业发展高端化的背景下，产业提升带来新的空间适配需求，“工业上楼”模式也将受到越来越多的关注。

　　文、图：广州日报全媒体记者 刘丽琴

　　大力发展产业空间 提质增效是关键

　　7月27日，广州市规划和自然资源局出台惠企利民促进经济社会发展若干措施，加上2022年12月、2023年4月出台的，已至少有三批75条惠企利民措施，在规划审批、土地供应、建设工程规划管理、不动产登记、城中村改造、停车配建等方面推出改革举措。其中，探索城中村改造设置综合产业用地，为城中村改造创造多元载体，可增加工业用地规划总量。与此同时，《广州市提高工业用地利用效率实施办法》中提出可按照幢、层、间为基本单元进行分割登记和转让（不小于500平方米），可见广州在逐步加大发展产业空间的政策支持力度。

　　据世邦魏理仕的统计数据显示，今年上半年，广州录得78宗，共346万平方米的工业用地出让成交。同比去年上半年39宗、共117万平方米的数据，呈现大幅增长。

　　为何无论是政策还是土地出让，都呈现大力的支持态势？这或与目前广州工业用地新增供应未达到需求预期的现状有关。

　　土地是承载产业的重要空间载体。按《广州市国土空间总体规划(2021-2035年)》，到2035年工业用地供给需增加约52~72平方公里，年均新增供应需达到约4~5.5平方公里。据统计，近10年广州年均新增工业用地供应量约5平方公里，随着城市发展空间日趋紧张，新增工业用地规模逐渐减少，2020年以来新增工业用地年均不足4平方公里，预计到2035年新增工业用地可实现供应量将少于52平方公里，这就需要通过存量用地更新，提高工业用地利用效率，充分保障实体经济发展空间。

　　工业上楼让产业发展更集约有效

　　尽管惠企利民措施等政策没有明确提到“工业上楼”概念，但广州出台的一些政策非常有针对性，间接鼓励“工业上楼”，仲量联行华南区战略顾问部总监翟琳璟表示。制造业是广州的优势产业之一，并已经形成琶洲、黄埔、南沙等不同产业特色的空间布局，工业空间体量不小，整体可拓展空间还很大。如今，提高产业用地的立体空间效率已成为共识，“工业上楼”应运而生。

　　工业上楼是个很火的话题，它是企业在高层工业大厦中进行企业的办公、研发、生产的新型工业楼宇模式，在不改变工业用地土地性质下，提升楼宇容积率。当前市场上一般指高度超过24m、或层级达6层及以上的高层厂房。可以看到，海珠区提出“十四五”期间将新增10个都市工业园区，并出台了《广州市海珠区促进都市工业高质量发展实施办法》。黄埔还首创“工业上楼奖”，对新入驻经认定的工业楼宇且每平方米产值达到1.5万元、2.5万元、3.5万元的工业企业，按租金的10%、20%、30%给予补贴，支持“上下楼就是上下游”企业集聚。这些反映出主城区正力争都市工业回流，发展适宜生存和发展的现代产业经济形态。这就需要更多都市工业园、楼宇作为载体，与城市功能和环境相协调。

　　翟琳璟表示，工业上楼解决的是产业发展更集约、有效的问题，相当于把企业研发、生产、办公、营销、仓储等环节都整合在一起，对研发生产效率的提升非常明显。目前，海珠和黄埔工业上楼的发展趋势最为明显。而比较适合工业上楼的产业包括生物医药、电子信息产业、新能源产业等。

　　工业上楼对设计有更高标准

　　当然，工业上楼项目不同于商用写字楼与住宅，生产中有噪音、震动等情形，部分新材料、生物医药等新兴行业对于高层厂房有特殊要求，如污废处理、防尘防震、无菌要求等，电梯的设计也不简单。因此，工业上楼项目的开发在建设设计有更高的标准，比如层高、荷重等。一些在工业上楼先行先试的城市已经出台了清晰的标准指引。

　　“得益于生产设备的更新迭代，从以前的重四五吨，到现在的一吨多，我们可以在二楼租下一层作为生产和办公空间，办公环境更好了。”一家进驻平安（增城）科技硅谷产业园的企业负责人对记者表示。平安科技硅谷产业园就是一家典型的工业上楼项目，一期建有10层高的厂房两幢和多款办公楼。其首层8.5米，荷载3吨/平方米，可以满足多种生产设备载重要求。目前，广州还有不少建设中的工业上楼项目，比如粤港澳大湾区高端装备制造创新中心园项目、广东盈骅总部项目、白云绿色建筑科技产业园项目、增城光堡智能手机关键零部件加工中心等，在建筑设计上都各有特色。

　　以正处于租赁状态的黄埔区新一代 “工业上楼”项目京广协同创新中心来看，是面向生物医药、新一代信息技术、高技术检测等聚焦研发+中试生产场景的产业，打造的集设计、研发、生产、销售于一体的全产业链垂直复合功能体。设计上，楼体结合人货分流，人行动线的需求，在层高、承重及标准层等方面采用灵活分割、分区设计的方式，同时具有客运电梯和货运电梯，摩天工坊的单层面积达到3500平方米，除了有办公空间，还有宿舍以及下沉式商业广场，包括健身房、食堂、便利店、生活超市等商业配套。

　　专家观点

　　项目能够吸引头部企业进驻

　　翟琳璟表示，京广协同创新中心的特点就是综合性高，可以容纳尽可能多的部门进入，而且整体建筑标准比传统建筑更高。它的开发特色也体现出未来工业上楼的发展趋势。由于人口素质的提高，加上一些高端制造业回归中心区，人们对工作生活的空间环境要求更高，希望能有尽可能完善的配套。同时，企业也希望尽可能加速从研发到上市的过程，加快技术、资本的周转，产品迭代速度在加快等因素，都促使工业上楼模式、综合型建筑得到更多关注。未来，工业上楼的产品形态会出现企业头部化、高端化、生态化的趋势。

　　随着优质工业上楼项目的逐步增加，供应形态的进一步丰富，工业上楼项目不但能够符合中小企业的需求，也能够吸引头部企业进驻；同时丰富的供应产品形态将进一步丰富工业上楼项目能够容纳的产业门类，在项目中真正形成产业生态链。工业上楼项目的产品定位必将愈发精细，如深圳的南山智造红花岭基地项目，为满足高运输需求，在项目中建设了盘道。而其物业管理的品质随着政策支持的完善展现由粗向精，逐步高端化，能够满足的产业门类也将更加多元。

　　此外，工业上楼将越来越重视综合配套、生态环境的打造，提供智慧化服务应用场景及平台。同时，基于长期稳定的租金收益预期，在与金融产品的对接如REITs及进驻企业的投融资需求上有着非常大的发挥空间。

　　数说工业用地

　　今年上半年，广州录得78宗，共346万平方米的工业用地出让成交。

　　5000平方米以上村镇工业集聚区共2705个，其中中心城区内936个，周边及外围城区1769个。村镇工业集聚区内集聚各类中小微企业约20万家。

　　到2035年工业用地供给需增加约52~72平方公里，年均新增供应需达到约4~5.5平方公里。

　　涉及工业项目的部分惠企利民措施

　　◎细化装配式建筑和工业项目建设不计容积率规则。

　　◎支持工业企业按实际需求配置停车泊位。

　　◎允许已供应非住宅用途的建设用地调整土地出让金时进行年限修正。

　　◎简化存量工业用地其他规划指标调整的审批手续，提高工业项目筹建速度。

　　◎探索城中村改造复建物业性质留白，设置综合产业用地（M/A/B），为城中村改造创造多元载体。在城中村改造项目国土空间详细规划阶段探索设置综合产业用地类型，为一块土地配置多种用地性质选项，并在规划条件中予以明确。该措施一方面可增加工业用地规划总量，落实“制造业立市”部署；另一方面可充分利用闲置用地、用房，提升城中村用地、用房使用效率。