文、图:广州日报全媒体记者 龙乐乐

　　TOD，这是近来楼市之中热度极高的三个字母。伴随着城市轨道交通的飞速发展，TOD这一模式也越来越受到欢迎，不断提升着城市发展的精细度与人民生活的便利度。今年的广州TOD项目，呈现出高能级枢纽项目集中亮相，产品模式和产品形态都持续迭代的特点。而放眼更远的将来，TOD更将跳出目前较为单一的房地产与写字楼开发模式，在片区发展与居民生活上有着更大的想象空间。 

　　TOD是什么

　　TOD（Transit-Oriented Development）是在城市区域开发、规划设计的过程中，以公共交通为导向的一种发展模式。在此基础上，社区和居民活动范围集中在公共交通站点为中心的5-10分钟步程内。

　　市场解读

　　TOD概念受认可 产品优势不断迭代

　　以住宅业态而言，TOD可以称得上是当前广州楼市热度最高的产品形态之一。数据显示，2022年全年广州新房网签金额为2923.38亿元，其中TOD项目网签金额达288.82亿元，占比约10%。可见，TOD住宅项目表现可圈可点。

　　未来的供给也将持续上升。据不完全统计，目前广州楼市中在售或即将入市的TOD概念住宅项目，已经多达20余个。据统计，目前广州市人口分布在轨道站点周边1000米的居住实有人口占总人口的64.8%；轨道站点周边1000米覆盖各类公共服务设施占总量的47.6%，人口和设施围绕轨道交通站点周边布局的态势很明显。这也就意味着，无论从供应规模，还是生活便利度而言，TOD已经成为了置业时不可忽视的选项。

　　伴随着开发商在产品开发上的不断迭代，TOD项目的魅力正在从单纯的“地铁上盖”逐渐变得多元起来。

　　首先，枢纽级TOD项目集中亮相，大大拓宽人们的生活半径。今年，新鸿基于广州南站的项目迎来首期住宅项目的入市，业界对于这个来自香港的“TOD专家”将捧出怎样的作品给予了极大关注；在广州北站，金地商置打造的花都区第一个TOD综合体项目于去年下半年亮相。可以说，未来的TOD项目，将是一个真正面向大湾区的市场。

　　不同于以前产品模式多以轨道交通上盖TOD为主，市场近期也迎来两个公交TOD的入市，分别由珠实集团与越秀地产联合广州公交打造。虽然目前公交站场TOD的市场认知度仍有待提高，但公交路线覆盖面更广也有其不可替代的优势。

　　此外，随着包括越秀、万科、龙湖等在内的多家头部房企均将TOD模式作为重点发力方向，TOD市场的激烈景象推升了产品的不断迭代。以越秀地产为例，轨交物业开发已成为其最闪亮的名片，更成立了TOD研究院专门进行产品的研发。在短短几年间，其TOD产品就经历了从TOD1.0（轨道站点距离增值）、TOD2.0（土地高效复合利用增值）、TOD3.0（站城一体化增值）、TOD4.0（运营服务增值）向TOD5.0（产业导入增值）的持续进化。

　　趋势

　　跳出单一开发 让居民到站即“到家”

　　虽然TOD模式下的各种业态已经有了极大丰富，在广州市城市规划勘测设计研究院总规划师黄慧明看来，TOD的想象力还远不止于此。“轨道交通TOD应走出房地产开发、商务写字楼开发的单一模式，利用轨道交通贴近市民日常生活的优势，充分打造体现居民幸福感的城市客厅。”黄慧明表示。

　　他指出，截至2022年广州地铁已运营车站250多座，地铁出入口1200余个，可充分利用这些出入口及附属设施的周边空间，塑造为一站式的旅游服务、邻里生活功能区块，创造有趣味的、有归属感、有幸福感的TOD城市客厅。通过出入口地块精准配套居民需求，提供交通接驳、买菜取货、餐饮娱乐等生产生活配套功能。到了这个“客厅”，居民就会产生“到家”的感觉。

　　在居住之外，车站空间周边多余空间，包括高架桥下、附属设施周边空间的利用也越来越受到关注。“交通枢纽拥有良好的区位条件与24小时开放的便利设施，可容纳办公、运动、创客、物流等更多元的服务功能空间。”黄慧明解释道，例如东京地铁公司利用闲置空间运营小规模的共享办公盒，适应网络会议等办公需求，利用地段优势使空间及客流转化为商业价值。“我们也对此做了一些探索，提出“微型TOD”的理念，强化地铁附属设施周边微型交通公共空间的集约利用，让原本的交通设施消极空间成为融合交通集散、服务配套、文化艺术、公共活动等多元功能的社会空间和城市展示窗口。”可以说，从人居到住房再到产业，围绕着TOD的想象力边界正在不断拓宽。

　　挑战

　　考验资金实力 要向城市运营商转型

　　在此过程中，开发商又将迎接怎样的挑战呢？

　　实际上，TOD项目从建设开始就对开发商有着颇高的准入标准。中指研究院企业事业部研究负责人刘水告诉记者，由于TOD项目往往与地铁轨交等相连，多为地铁上盖，涉及承重、管道等问题，施工难度远大于一般单体项目。“受轨交开通、施工复杂和人流导入周期等因素影响，项目资金投入更高，开发周期更长，整体回报也慢一些，参与房企具备的实力也要更为强大才行。”

　　而黄慧明则在接受记者采访时表示，TOD不仅是单一的开发环节，是由政府主导、企业参与的站点周边800米空间资源的优化配置，通过产业链组织企业市场化开发形成不同类型的TOD产品。而在对人-地-房-业等不同要素的分析中显示，目前广州TOD开发仍有很大发展与提升空间。具体到产品开发中，应该推广全流程闭环发展的模式——规划设计先行，在政府部门指导下对空间要素资源进行统一安排部署，而作为这些空间资源的运营方，也需要在设计之初就介入进来。

　　另一个不得不承认的现实是，在TOD全产业链上参与的企业更多是抱着房地产开发的心态。然而，TOD产品更需要保持“长期主义”的心态。一方面需处理与轨道交通的关系，另一方面不同产品的产业链侧重点及盈利点将存在较大的差异，这就需要企业明确自身定位，找准产品类型。

　　黄慧明表示，大型TOD项目实践跨度长，需要长时间的开发建设。“一个好的TOD项目能够带动片区的发展，这也是我们设计单位的初衷。而开发主体则应重点围绕市民对居住幸福的需求，全链条参与TOD产业，精准定位TOD产品，由开发商逐步转型为城市运营商。”