文、图/广州日报全媒体记者：龙乐乐

　　过去几年中，“分化”成为楼市的关键词，一批头部板块、流量红盘吸引了众多关注。不过，随着市场的逐渐理性，置业者们发现那些较强成长性的“次级板块”，开始呈现出穿越周期的韧性与较高的性价比。本报以白云、番禺及黄埔区三个公认的次级板块为例，为你解读次级板块的置业“密码”。

　　产品多元 承接主要居住需求

　　何谓次级板块？这一提法与近几年来楼市的“分化”格局密切相关。在分化的市场格局中，置业者的关注度不再平均分配，而是被吸引到那些原本就有着最多关注与利好的板块，某种程度上呈现出“强者恒强”的现象。它们往往被称为区域的“头部板块”，聚集最为核心的资源，正如珠江新城之于天河，琶洲之于海珠，万博之于番禺等。

　　相应的，次级板块往往是同区域内的第二价值梯队。它们或许热度略逊一筹，但整体来说次级板块不仅不“次”，还有着较优秀的基本面和居住体验，同时门槛较低、产品多元，承接着区域内主要居住需求，称得上最值得关注的“中坚力量”。

　　相对于头部板块的一目了然，次级板块的选择难度相对较大。它们不仅数量较多，也常常有着一定的不确定性。因此，只有选择那些当下基本面足够扎实，居住氛围较成熟或是具备产业成长性的板块，才能够脱颖而出成为足以穿越周期的“潜力股”。

　　嘉禾望岗板块

　　轨道交通便利 产业升级可期

　　多年来，白云区热度最高的当数白云新城板块。不过，伴随着该片区开发逐渐饱和，谁将是白云的次级板块这一悬念逐渐出现——是白云湖板块，是新贵设计之都板块，还是嘉禾望岗板块呢？从置业的角度来说，嘉禾望岗板块是值得高看一线，尤其值得在白云及天河片区通勤的置业者关注。 

　　从位置上看，嘉禾望岗位于白云区中部核心区域，紧邻白云新城和设计之都。嘉禾望岗是2号线、3号线与14号线的三地铁交汇处，其中2号线与3号线都是广州客流量大并直通核心城区的主要轨道线路。

　　而从未来的规划看，嘉禾望岗亦有其价值上的支撑。今年9月，广州市规划和自然资源局公布了嘉禾望岗新的规划方案，将其定位为“白云新城嘉禾望岗商务核心区，产城融合的TOD综合开发示范区”。从土地供应情况来看，嘉禾望岗地铁站周边地块项目将有较为充足的土地供应，同时包括了商业用地及宅地，可以预计未来板块将维持较高的热度。 

　　当前嘉禾望岗板块内在售的一手楼盘主要是新世界云耀，周边即将上市的还有“云城上品”，对于刚需来说是不错的选择。

　　国际创新城板块

　　通勤琶洲便利 连片开发优势

　　提及番禺区，如果问哪个板块的热度仅次于万博CBD，那么答案几乎是唯一的：大学城。实际上，由于氛围和供给的稀缺性，大学城在二手市场上的表现毫不逊色。自2021年开始，紧邻大学城二期的国际创新城板块引来了新盘的集中入市，开始吸引市场的目光。 

　　从板块基本面而言，国际创新城的最大优势可总结为产业及交通。相较于其他以科技作为主要概念的区域，这一片区更形成了较为稀缺的“产学研”一体化优势。而在交通方面，则主要受益于新化快速路的开通，板块与琶洲的通勤距离缩短至30分钟以内。日前，广州琶洲经济开发区设立获批，严禁商业房地产开发，这也就意味着琶洲片区的住宅供应将持续稀缺，国际创新城的板块通勤优势进一步显现。不过，目前看来板块配套还需要较长时间方能成熟，生活配套主要来自新造镇。这也对开发商的社区运营能力提出了一定的挑战。 

　　供应方面，当前板块的一手供应较为活跃，包括奥园恒基学院壹号以及越秀地产在该板块落下的二子——大学·星汇城及大学·和樾府，有一定的连片开发优势。

　　黄陂板块

　　承接两大科创板块需求 生态环境优

　　在过去几年中，科学城、鱼珠、长岭居等都曾经引领黄埔楼市的热度。那么，除这几大热点板块外，哪里的性价比逐渐凸显值得关注呢？位于天河和黄埔交界处的黄陂板块值得一看。 

　　从区位上看，黄陂板块位置优越。它位于广汕路与开创大道的交界处，往南经开创大道深入科学城核心区，往西则通过广汕路连接天河智慧城，通勤距离均在20分钟以内。不同于嘉禾望岗与国际创新城在承接更高能级的产业中心外溢居住需求的同时，自身也有一定的产业规划，黄陂板块自身的定位即为复合居住组团，这也意味着这一板块最核心的价值在于居住。 

　　从便利度而言，虽然大型商业体仍有不足，但伴随着周边大型社区的居住氛围逐渐成熟，东方汇、金峰城等中型商业已可以较好地满足生活所需。由于定位于生态居住，片区内的楼盘也以低密改善型住宅为主，居住舒适度较好。

　　目前，黄陂板块的一手楼供应非常活跃，保利·翔龙天汇、花语天宸、振业天成和广府壹号等多项目亮相。经过近一年的市场调整，黄陂板块的性价比开始显现。

　　专家观点

　　门槛较低产品多元 是购房者的理性选择

　　“长期来看，次级板块的表现不仅不输头部板块，有些甚至更好一些。”广州市房协专家邓浩志尤其看好次级板块在市场温度较低时所表现出来的韧性。

　　同时，邓浩志表示，头部板块虽然知名度高，但往往门槛也较高，尤其是目前许多的头部板块楼龄已经较长，居住起来舒适度并不高。因此，对于大多数购房者来说，次级板块其实是更为理性的选择。

　　至于次级板块的筛选方法，邓浩志则建议，在满足自身通勤及居住需求的前提下，首先看所在区域龙头板块的能级，其次看板块的供需关系。“区域龙头能级越高，也代表着次级板块未来的发展潜力越大。而板块一手供给活跃的板块，则有着较高的性价比。”