新赛道

　　地产行业，正在经历一场从“粗放”到“精细”的转型，这已成为共识。然而，随着行业阶段的变化，过去的住宅开发这一业务模式无法支撑企业高速发展的时候，哪个赛道又将脱颖而出，成为下一个“风口”？

　　据不完全统计，在刚结束的“中报季”，已有100多家房企发布了2022年半年报或中期业绩预告。地产企业，尤其是优秀头部房企的中报给出了他们的答案：无论是以房企开发业务作为基础的物业服务，还是以商业物业作为基础的租赁收入，能够产生持续现金流的多元业务成为这部分优秀企业穿越地产周期的筹码。而在业内人士看来，无论是何种业态，未来房企的竞争都离不开“运营”二字。

　　文/广州日报全媒体记者：龙乐乐

　　图/广州日报全媒体记者：苏俊杰（除署名外）

　　物业服务 边界与内涵在重塑

　　在地产企业多元化运营的探索之中，物业服务率先走出了可复制的成功之路，并且在这一轮的地产周期中表现出了强劲的韧性，成为地产中报季中的最大的确定性，同时也是最大亮点之一。

　　以万科为例，今年上半年万科实现营收净利双双企稳回升，分别增长23.8%和10.6%，在房企之中表现已足以算作“优等生”。但与此同时，物业服务板块的表现显然更为出色。报告显示，万物云实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%。其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，同比增长34.8%,商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，同比增长39.7%。

　　而在今年3月成功拆分上市的中国金茂旗下物企金茂服务也在第一份中报中交出了亮眼的成绩：截至2022年6月30日，金茂服务在管面积翻倍，较去年同期的1990万平方米上涨129%达到4550万平方米，合约面积也增长了57.8%至6960万平方米。财务数据方面，金茂服务上半年营业收入10.97亿元，同比增长59.9%。

　　尤其值得一提的是，相比起扎堆上市的2021年，物业服务企业的上市潮在今年上半年显著降温。与此同时，行业的边界与内涵正在重塑，服务类型不断延伸，服务方式不断焕新。其中，社区增值服务是业内聚焦的物业服务核心赛道。以华润万象生活为例，社区增值服务在上半年收入同比大幅上涨77.7%，收入占比提升至16.7%，而相应的同期营业收入及净利润增长均在30%左右。同样的特点也出现在金茂服务上半年的业绩之中，金茂服务今年上半年社区增值服务同比增幅高达221.3%，收入占比则达到22.4%，在全年的业绩增长中起到了举足轻重的作用。

　　租赁收入 成房企穿越周期“压舱石”

　　在行业整体转型过程中，租赁收入则体现出其“压舱石”的作用。从某种程度来说，哪家房企的持有型物业能产生持续、稳定的现金流，谁就有了穿越周期的筹码。

　　龙湖集团在这一问题上交出了不错的答卷。其中报显示，2022年前6个月，龙湖集团商场、租赁住房、其他收入的占比分别为78.5%、20.1%和1.4%。截至上半年，龙湖集团已开业商场建筑面积为618万平方米（不含车位），整体出租率为95.6%； 冠寓已开业11.1万间，整体出租率为93.3%。而龙湖对上述两块业务的未来也寄予厚望，商业板块力争保持每年30%、长租公寓未来力争实现20%的收入和利润增长。龙湖表示，这两块业务连同物业服务的增长将对企业穿越周期起到“稳压器”作用。

　　即使是以开发业务表现极为出色的中海地产，同样也在中报中表现出对租金收入的重视。今年上半年，中海地产投资物业租金收入为24.4亿元，同比上升7.5%。下半年，中海地产还有十个项目投入运营，预计将新增商业运营建筑面积71万平方米。

　　租赁收入重要性凸显的情况下，如何最大化其收益？越秀地产持股39.99%的越秀房产基金的探索正在被推广。这是全球首支投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金，其与越秀地产的双平台互动发展，形成了独特的“开发+运营+金融”商业模式。其拥有的写字楼业态实现租赁收入约6.4亿元，同比上升37.1%。作为以广州为大本营的本土房企，在房地产REITs蓬勃发展的背景下，这一模式无疑值得更多关注。

　　商业运营

　　产业园渐成发力风口

　　轻资产战略逐渐落地

　　伴随着租赁收入的重要性提升，房企的商业运营能力受到重视是必然结果。一方面，运营能力强的房企能提升其所持有物业的租金溢价，而另一方面，单独输出运营能力的轻资产战略也越来越体现在部分房企的多元化业务之中。

　　其中，产业园运营的明显升温在今年的中报季之中表现尤为明显。以招商蛇口为例，作为地产行业“招保万金”之一，产业园运营已成为其高质量综合发展的重要板块。截至报告期末，招商蛇口主要运营管理的产业园项目涵盖了网谷、意库、智慧城三大品牌系列，园区内还具备创新孵化基地——招商创库，目前运营期项目7个，建筑面积2.25万平方米。可见，产业园运营已成为招商蛇口极具代表性的新赛道。

　　金地集团同样是产业园运营领域的佼佼者。中报显示，其持有营运的产业园总建面达150.6万平方米，期内从产业园项目中录得租赁及相关服务总收入3.2亿元，较2021年同期增长幅度达53%。

　　在商业运营领域，另一个不可忽视的关键词则是“轻资产”战略，这正在成为房企卸下负担华丽转身的重要方向。借助母公司在高端商业中心领域的地位，华润万象生活上半年公司新获取优质第三方购物中心项目7个，且集中在北京、上海、厦门等城市。而万科旗下的印力继续推动轻资产战略落地，截至6月底，累计输出管理项目达35个，管理面积231.3万㎡。

　　无论是“产业园运营”还是“轻资产战略”，二者皆被业内普遍认为是复合程度高、经验需求高的领域，因此对于房企来说，发挥主业优势，寻求多方合作共赢将是未来的方向。

　　大咖解读

　　看好物业管理和商办

　　“当前，房地产行业转向寻求新的资产去化及增值路径，REITs的加入也助推资产运营升级，房地产发展已经从增量（开发）时代到存量（运营）时代。” 从事房地产服务及投资管理的高力国际广州公司咨询服务董事胡君怡在接受记者采访时表示，房地产行业要加速提升运营能力，而且是精细化、差异化的运营。

　　胡君怡告诉记者，过往的行业的生长逻辑已经发生变化。一方面要求房企更加注重产品品质，修炼好内功，而另一方面也要求企业一定要具备耐力。“存量时代的就是回报相对低+周期相对长，因此企业要守住初心，愿意赚慢钱，整个行业才能最终实现良性发展。”胡君怡说道。

　　具体到房企的多元化经营这一问题，胡君怡则表示，多元化业务是一把“双刃剑”。从企业经营角度看，房地产企业进入开发主业之外的领域需要摸门道、攒经验，多元业务也对企业能力有很高的要求。盲目投入多元化不仅达不到预期的效果，还会造成资源分散、业绩下滑。

　　那么，哪个多元赛道被业内最为看好呢？据介绍，当前中小房企大多收缩多元化业务，而纵观头部房企的多元化业务布局，主要包括物业管理、商业地产、文旅和酒店、代建、TOD、长租公寓、养老、物流等领域。对此，胡君怡表示相对看好的方向是中长期能够产生稳定现金流，为企业带来持续收入的领域，如物业管理、持有优质商业办公、产业园区等；而长租、文旅、养老等行业具有重资产、长周期的特点，对企业总体经营状况要求高。“我们的建议是围绕主业去做多元化，即在房地产链条上进行产业延伸，后续再不断创新。”