日前，广州市今年第二轮集中供地挂牌上架，“缩量提质”趋势明显，中心城区供地占比超过六成创下集中供地以来的新高。其中，备受市场期待的 “白月光”燕塘三地块也终于出现在了出让名单之中。这也意味着，中心城区的持续供应将较为充足。

　　本次供地透露出什么信号？本报将为你一一解答。

　　文/广州日报全媒体记者 龙乐乐

　　图/广州日报全媒体记者 李波、苏俊杰

　　两大特点稳市场预期

　　特点一 潜在空间增大

　　土拍规则：大部分地块剔除竞自持环节

　　相较于此前多轮集中供地，本轮在供地规则上有一个重大变化，即对大部分地块取消了“竞自持”环节：当地块溢价达15%后，摇号规则将由此前的“限地价+竞自持+摇号”，更改为“限地价+摇号”。

　　所谓竞自持，指的是开发商需按规定自持的一部分商品住房建筑面积等，持有年限与土地出让年限一致，不得分割处分，抵押、转让须与本项目全部自持租赁住房整体一并办理。这也就意味着，拿地的开发商对这一部分资产只能自用或对外出租，而不能像商品房一样进行销售，利润相对较低。“竞自持”的取消，意味着拿地企业的成本降低，潜在盈利空间增大。对此，广州中地行董事长徐建平表示， “竞自持”的取消，一方面意味着拿地企业的成本降低，潜在的盈利空间增大；另一方面也可带动市场气氛，增加开发商拿地的积极性。

　　特点二 回归主城

　　供地结构：中心城区占比超过六成

　　根据公告，今年第二轮集中出让的地块共计14宗地，建筑面积总计146万㎡，起拍总价为253亿元。从供地总量上看，今年第二轮集中供地数量比去年同期减少34宗，比今年首批集中出让减少了4宗。同时，总起拍价环比降低了约114亿元。其中，花都区挂牌地块数量最多，有3宗住宅用地；同时，该区的供应总建面也是最高的，总计达到25.29万㎡。

　　而具体各区的供地情况来看，本轮越秀、番禺和从化3个区没有地块挂牌供应，在过往多轮集中土拍中的主力增城区本次仅挂牌了1宗地。不过，本次集中供地延续了中心六区为主的供应结构，根据克而瑞数据显示，自去年第三轮供地开始，中心六区的供应占比逐次增加，到本轮占比已经达到64.3%。其中，尤其以天河区的两宗地备受关注。据了解，这亦是天河土拍时隔20个月之后的首次上新，其中燕塘地块三(AT020883地块)则为本轮供地中总价最高的地块。

　　热点板块解读

　　天河将“上新” 海珠东西部是主力

　　“回归中心城区”是今年以来广州楼市的主要共识。其中，珠江新城、金融城、琶洲等规划高地所在的天河及海珠又尤其成为市场关注的热点。

　　在本轮土拍之中，久违的天河将“上新”，沉寂多年的燕塘板块能否激活，而住宅稀缺的智慧城板块能否解渴？

　　海珠区亦拿出了琶洲西和海珠西的稀缺地块，近年广州中心城区楼市成交“扛把子”能否延续热度……这些都是本轮供地信息，留给市场的悬念。

　　燕塘 天河光环下还需产品实力

　　此次土拍，最受关注的地块当数燕塘地块三(AT020883地块)，该地块曾多次传出将挂牌出让的消息，此次终于官宣。根据出让资料显示，燕塘地块三宗地面积为81779.94㎡，计容建面为168102㎡，容积率为3.65。此外，竞买人还需配建一所36班的小学及一所幼儿园（含托儿所）。从地块面积及容积率来看，该地块未来将很有可能打造成一个以改善需求为主的中型社区。

　　从位置上看，该地块位于天河区与白云区的交界处，地铁3号线梅花园站上盖，西侧靠近广州大道北，沿着广州大道北可直达天河核心区域，交通区位十分优越。

　　据了解，燕塘板块在市场上也常常被称为“后天河北”板块，虽然交通便利，配套完善，但却是公认的天河楼市“洼地”。对此，肖文晓表示天河区的宅地有着“供应稀缺”的特点，这是板块价值不可替代的一点。“但燕塘一手市场沉寂多年，面临着价值认知度较低的问题，考虑到未来主要面向改善群体，的确对开发商的产品开发能力提出了挑战。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓说道。

　　智慧城 产业聚集后劲足

　　天河区此次供应的第二宗地块是位于天河智慧城板块的育新街南侧AT0304011-1地块。出让资料显示，该地块是一宗纯宅地，面积约32903㎡，计容建面63836㎡，容积率仅为2.5。从位置上看，地块位于智慧城核心区中部，北面与火炉山森林公园相接，靠近地铁21号线天河智慧城站。公路交通较为便利，通过华南快速等可实现约30分钟车程通勤珠江新城、金融城等天河核心区域。

　　但相比起区位及配套，该板块最值得关注的是其产业优势。据了解，2021年，描绘网游动漫和电竞、智能与新能源汽车、人工智能及轨道交通、5G应用和智慧城市及数字农业五大产业集群。根据2021年数据显示，天河智慧城这5大产业集群营收已经达到1787亿元，园区内已经吸引了网易、小鹏等一批优质企业入驻。

　　相较其产业人才的密集，附近的住宅供应一直较为稀缺。目前在售的一手楼盘主要有慧源山庄，而二手楼则包括华南御景园、珠江嘉苑等。不过，考虑到该地块面积及容积率，加之岑村水库、火炉山森林公园等优越的自然环境和景观条件，该地块将来打造成为低密精品住宅的可能性较大。

　　琶洲西 住宅稀缺性将持续

　　时隔近两年之后，琶洲板块再度有土地挂牌出让了。位于琶洲西区的AH040329、AH040157两宗地块在本轮土拍中的受关注程度同样极高。根据出让资料，地块计容建面为88115㎡，容积率为4.96，控高≤100米。地块面积不大，但有着较高的出让要求，可见其吸引力。

　　从区位上看，地块位置优越。其位于海珠区北部的望江区域，广州人工智能与数字经济试验区琶洲核心片区琶洲西区内，靠近地铁8号线磨碟沙站，与珠江新城一桥之隔。同时，周边有蕙海商业中心、琶醍啤酒文化创意艺术区、琶洲中医院等，配套较为完善。

　　据了解，自琶洲电商总部成立之后，板块便一直处于一手稀缺、二手惜售的状态。因此，每一次琶洲板块的宅地出让都会引发市场的关注，从板块内项目去化情况来看，保利海珠天珺2021年入市后受到追捧，由此也带动了周边琶洲概念项目的大受欢迎。

　　海珠西

　　滨江生活配套完善

　　海珠西在当前核心城区楼市中，以完善的配套和较低的门槛，称得上性价比最高的区域。而本轮出让的海珠区鹤洞大桥南广州锌片厂南片区、沙渡路鹤洞大桥北侧橡胶一厂地块，即使是在海珠西板块，区位及配套也相当能打。

　　从区位上看，地块与昌岗和广纸相邻，距离地铁8号线及广佛线沙园站步行约15分钟左右。乐峰广场、南方医科大学珠江医院、宝玉直实验小学……从商业到医疗再到教育，可以说淋漓尽致地展示了老城区生活的便利。除此之外，该地块是望江地块，靠近“海珠新活力文旅商融合圈”，将有着丰富的滨水生活空间。目前地块周边主要以二手楼盘为主。

　　海珠区在近年广州楼市中存在感较强，造就了琶洲、海珠创新湾等热点板块，“我们不应该孤立地看海珠区，毕竟对于目标是主城区的置业者来说，是将几个主要区域整合在一起考虑的，这个层面上供给仍然相对有稀缺性。”肖文晓表示。

　　四大信号剖析

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　　中心城区一手供应加大，大面积单位面临竞争

　　合富研究院高级分析师梁燕明表示，就当前二手楼市的整体氛围而言，已经开始逐渐复苏，尤其是从关键的议价空间这一指标来看，当前的议价空间有所下降，稳定在5%左右，这代表业主心态有所变强，是市场复苏的重要信号。梁燕明指出要区分对待。面向刚需的、总价相对低，与中心城区一手有明显价格差的产品则不受影响。

　　2

　　中心城区集中“上新”,老城区小面积、低总价单位将迎来较好置换时机

　　克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，主城区楼市在一段时间内的供应较为充足、价格也将保持稳定。“从前的置换操作难度在于市场变化较大，旧房子不一定卖得出去，新房子又不一定买得到。”肖文晓表示，当前二手市场贷款等环境较为宽松，而一手市场供应充足，“预计这个情况会持续一段时间，改善需求将有一个较长的‘置换窗口期’。”肖文晓还特别提醒，持有老城区小面积、低总价单位的置业者们可以对市场给予重点关注。

　　3

　　刚需群体二手上车中心城区，需考虑未来置换

　　“海珠、天河本次均有‘靓地’推出，未来预计将打造成为较精品的项目，主要面向高端改善需求。”合富研究院高级分析师梁燕明表示，但刚需群体在主城区二手市场上仍然有充分的选择：以300万元总价作为标准，天河区的车陂、东圃等板块都有选择；而海珠区则更多，建议沿地铁线路按预算价格挑选。不过，梁燕明提醒道，今日的刚需即是明天的置换需求，因此在置业时要考虑未来出手的难易程度。“关注楼龄、是否电梯楼、周边学位、医院等核心资源，面积可以小一点。”

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　　就板块来说，黄埔仍属“洼地”，海珠区还看琶洲

　　中地行董事长徐建平补充表示，看板块价值要结合人口基础、产业规模等要素来看。目前，黄埔区无论是老黄埔、科学城还是知识城，其新房价格比其他中心城区的热门板块仍然较低，可以称得上“洼地”。

　　此外，虽然海珠区是近两年老城区的供给主力，但琶洲片区的新房仍然非常稀缺。徐建平表示，“考虑到当前受各种因素影响，琶洲板块一手住宅入市时，其入门产品价格是低于市场平均水平的，有实力的置业者可以考虑。”