文/广州日报全媒体记者 龙乐乐

　　购房，也许是百姓生活中最重要的决定之一。如何让这一过程规范、安全，避免财产的风险与损失呢？日前，广州市住房和城乡建设局（以下简称“广州市住建局”）在其官网上发布《广州市新建商品房交易事项风险提示》（以下简称“风险提示”），对购房过程中需要重点关注的风险事项做出提示。广州日报记者就其中最受关注的内容采访了专业人士，进行详细解读。

　　要点一：

　　查验商品房预售许可证

　　记者从广州市住建局官网上注意到，与2021年10月曾经发布的《广州市商品房交易风险提示》相比，新的《风险提示》再次在多条风险事项中提示了“商品房预售许可证”这一证照的重要性。其中，明确提出“不要购买未取得商品房预售许可证”的新建商品房。

　　“商品房预售许可证是一套商品房合法证件的综合，它的重要性怎么强调都不为过。”有过多年一线项目操盘经验的中原地产项目部总经理黄韬告诉记者，在实际的购房过程中，“无证销售”的行为仍然时有出现，而大多数购房者却没有养成查证意向单位预售许可证的习惯。

　　那么，“无证销售”对于置业者而言会带来什么风险呢？“我已经付了定金，结果被告知原本付定金锁定的房源无法网签，要么换到价格更高的另外一栋，要么退还定金。” 不久之前在黄埔区某楼盘下定一套三房单位的吴小姐就碰到了这样的事情，无奈只能从头开始看房。

　　对此，黄韬表示，“预售许可证、备案价格等信息均属在项目案场必须公开的内容，但其往往不会放在销售中心的显眼位置，可以主动向销售要求出示。”

　　要点二：

　　警惕明显低于市价的房源

　　《风险提示》还指出，警惕虚构原价再打折或超出备案价格销售的行为，谨慎购买返本销售、物业返租、售后包租或明显低于市场价格的新建商品房。

　　对于返本销售、物业返祖、售后包租等行为，黄韬表示一般出现在公寓等商业物业项目。“商业项目与住宅不同，依赖交楼后的运作产生租金后才有收益。根据我们的经验来看，这类包租返租的项目一般成功率较低。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓在接受记者采访时表示，“无论是返点还是返租，其本质上是一种营销行为，这些租金都会通过提高原价来转嫁到置业者身上。”

　　至于明显低于市场价格的房源，黄韬表示一般是无房产证或是有纠纷的房产。而在当前的市场环境之下，尤其要特别关注的是那些要以低价出货回收资金的开发商，其背后是否有资金问题，以免影响后续交楼。

　　要点三：

　　经营贷后续风险不可控

　　《风险提示》还提醒，要根据自身资金情况量力而行，不要使用经营贷、消费贷等金融产品购买新建商品房。

　　据按揭专家郑大源介绍，为了鼓励小微企业的发展，经营贷的利率往往较低。据了解，当前经营贷的主流利率约为3%，而房贷利率在经过下调之后目前约为4%~5%。“一直以来，经营贷、消费贷等资金都是禁止流入房地产市场的。”郑大源表示，但是在利息差的吸引下，有人违规使用经营贷购买房产，却忽略了背后的风险。

　　郑大源告诉记者，相较于房贷往往长达30年的贷款期限，许多经营贷的贷款时间往往仅为3~5年，且需要有真实的经营痕迹，例如税收及社保等。为了实现经营贷让利于小微企业的目的，长期来看对其监管与审核将趋严，那些在重新审查中未能通过的经营贷将面临“抽贷”。“这类贷款金额往往较大，如遇‘抽贷’则需弥补巨大的资金缺口，对于家庭财务的打击可能无法弥补。”郑大源提醒道，千万不要贪利息差的小便宜。