“有天有地有花园”，代表着许多人对于居住的梦想。伴随着叠院这一产品的不断创新迭代，以较低的总价实现多样化的生活空间延伸成为可能，越来越多的改善需求开始关注这一产品，让梦想的生活离自己再近一点。不过，业内人士也提醒：叠院生活虽然惬意，但需要耗费精力与成本打理，“懒人”还是更合适平层产品。

　　文、图/广州日报全媒体记者 龙乐乐

　　置业故事：

　　用平层的预算 上车了一套叠院

　　曾先生家住天河区五山某小区的一套三房单位，一家三口住得宽敞舒适。不过，自从妻子怀上二胎，老人家过来帮忙，原本的房子突然间显得不够用了。置换一套四房单位，让家人的生活更有质量，成为现实的需求。然而，经过一段时间仔细的对比后，曾先生最终选择的并不是原本计划的平层四房单位，而是一套叠院。“我们家两个孩子年龄相差比较大，以后不想老二影响老大学习；老人年纪也大了，晚上也需要好的休息空间。”彼此独立的生活空间是叠院产品最吸引曾先生的原因。此外，他所选择的上叠赠送了一个顶层天台，实现了自己“躺在家里看星星”的梦想。“用与平层相近甚至是更低的价格购买的叠院，满足了我们更多的居住需求，性价比很高。”对于这一次置换，曾先生很是满意。

　　叠院产品迭代 瞄准改善需求

　　曾先生的置业故事，是一个典型的当下改善需求与房地产产品创新较好契合的例子。

　　从定义上看，叠院是介于洋房与联排别墅之间的产品。资料显示，“叠院”这一概念实际有着悠久的历史，100多年前中国第一代叠院即已经出现。在当前房地产市场语境之下，叠院的形态与目标客户正在发生显著的变化。

　　根据2021年~2022年的成交数据显示，叠院的成交均价和当前市面上的四房大平层价格相当，有的还可以争取到更多的赠送面积。“这是一个典型的改善需求区间。叠院虽然分类在‘墅’类产品，但从成交价格来看，其目前主要针对的是改善需求。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示。

　　从别墅与洋房之间的过渡型产品，到改善置业市场的一大需求，叠院的定位变化与市场和产品需求的特征息息相关。当前的住宅开发高低配仍然比较普遍，低容积率产品往往用来与高层组合搭配。　　 肖文晓告诉记者，叠院类产品能够在满足容积率要求的前提下，实现更高的溢价率，因此逐渐成为开发商的宠儿。与此同时，强大的产品创新动力之下，叠院的户型快速迭代，从四层到五层甚至八层以上的叠院产品应运而生。产品进化伴随着需求变化，多孩时代的到来令市场迎来一波改善需求的释放，叠院正式进入改善置业者的视野。

　　市场数据也支撑了这一结论。克而瑞数据显示，自2018年起，广州市场叠院的网签数量连续三年显著上升，自436宗上升到了1255宗。从2022年的市场供应来看，在当前的广州住宅市场中涌现了大量叠院产品，其中项目都是所在板块的标杆，足见开发商对这一产品的信心。

　　多重功能空间 实现“向往的生活”

　　那么，与同等面积的平层以及复式产品相比，叠院最大的吸引力究竟是什么？广州市房协专家邓浩志认为，叠院的特点是它能够在洋房产品的基础上，通过开拓多功能空间、户外空间的方式，以可控的价格满足置业者对 “墅式生活”的向往。

　　要读懂叠院的吸引力，就要读懂其户型特点。以广州东部某TOD项目的叠院产品为例，建筑面积仅116平方米，但功能分区明显：首层为生活区，二楼为纯住宅区，底层则是释放个人雅趣的“百变空间”，可以是专属影音室，还可以是遨游书海的阅读空间，此外门口还有一个庭院作为多功能区；而其上叠户型则在相似的私密性较强的休息及活动空间之外，在顶层设计了一个星空天台，满足观星、品茶甚至是露营的生活“小确幸”。可见，户型设计上，叠院产品强调空间的私密性与多样化，的确有着“墅式风范”。这对许多三代同堂却仍希望各自保有空间的大家庭来说，有极大的吸引力。

　　值得一提的是，这样的生活方式还是在总价可控的前提下实现的。记者走访多个叠院项目了解到，叠院的赠送空间常常包括花园、露台、阁楼等，相较于平层产品赠送的阳台、飘窗等，实用率大大提高。此外，随着户型不断地迭代，当前许多叠院的建筑面积得以控制在120平方米~160平方米，在舒适度与性价比之间取得了平衡。

　　【提醒】

　　叠院需打理 不适合“懒人”

　　当然，超高的实用率给叠院产品带来的也不全是好处。“不同于大多数平层单位，叠院产品都是毛坯交房，许多样板房所展示的功能空间都需要精心设计才能实现。”肖文晓表示，后期较高的装修成本和后期的维护成本都不可忽视，适合有着明确的生活方式需求，同时有较强DIY能力的置业者。

　　除此之外，叠院产品的设计非常考验开发商的产品设计能力，因此要在看楼时关注使用的细节，例如：下叠产品的地下空间带来的潮湿和采光问题如何解决、空间动线的设计是否合理、入户电梯的设计是否能兼顾私密性与方便度等。”否则，本来以为要享受“墅式生活“，结果居住感受甚至不如平层产品，那就得不偿失了。”