纷繁复杂的地产市场，需要高屋建瓴把握全局，透过现象看清本质。广州日报“生活·地产”将每月邀请专家“聚首”发起“论调”，探讨当下热点，助您把握置业谋略。

　　本期主题：新业态重塑商业地产新格局

　　本期专家：

　　广州市政协委员、广州市全面优化营商环境咨委会委员、广州市楼宇经济促进会副会长龚元

　　广东省商业地产投资协会会长黄文杰

　　第一太平戴维斯广州公司董事总经理暨华南区副董事长刘蔚海

　　第一太平戴维斯广州商铺部负责人、董事张宸豪

　　文/图：广州日报全媒体记者刘丽琴、陈白帆

　　作为两千多年长盛不衰的商贸城市，广州在商业上的创新和探索从未停止。

　　进入国际消费中心城市培育建设的新发展阶段，先天优势条件叠加全新规划利好，会让广州的商业格局呈现怎样的走向？

　　看历史——

　　1980年，广州友谊商店开业，启动广州零售发展起步期。其时，商业发展主要集中在越秀区。

　　1996年，中国第一个真正意义上的购物中心天河城开业，彰显广州商业创新走在了全国最前列。

　　2000年~2009年，广州商业网点百花齐放，零售商业、传统百货、购物中心等多种商业类型各放异彩。

　　2010年~2019年，购物中心爆发式发展期，购物中心迎来开业潮，体验型购物中心和城市综合体快速布局，商业形态更加多元、业态品类更为丰富，注重消费体验和场景化发展。天河商圈相继出现万菱汇、太古汇等中高端标杆购物中心，商业集聚辐射全城。

　　2020年以后，商业市场进入存量竞争时代，商业运营更为精细化和品牌化，催生各类创新业态，社区型购物中心随住宅和商业开发而兴起。

　　论未来——

　　国际消费中心城市新定位将给广州商业发展带来怎样的影响？

　　龚元：广州的商业地产作为零售服务业发展的载体，迎来了巨大的发展机遇。大牌购物中心的到来，必然会加速整个广州商业版图的更新迭代。优质商业中心的到来，绝不仅仅只是让业态丰富起来，而是重塑商业价值板块的重要一环。从更长远的角度来看，带动整个区域的流量、虹吸高端人才，促使更多的人留在这里。

　　黄文杰：对于新商业格局的发展，首先我们要看城市基础发展，作为城市商业力的根基，城市基础发展水平为商业化建设提供必要保障。

　　从重点城市商业力综合表现对比方面看，广州在各方面的表现在全国各大城市中，多数指标也是排在前列，特别是城市商业规模、城市发展基础等方面。可以看到，广州购物中心近十年来迎来爆发式发展，随城市消费观念转变而不断升级，商业发展更注重个性化差异化体验。

　　论优劣势——

　　广州在吸引更多知名品牌进驻方面需要努力的方向是什么？

　　黄文杰：广州市购物中心存量规模达1301万㎡。从品类上看，广州近三年餐饮数量增长较快，零售占比有所下滑，儿童亲子业态增长最为明显。目前来看，广州餐饮、零售、生活服务品牌进驻量大、市场发展成熟，而娱乐消费市场尚有较大发展空间。在新兴品牌、新零售品牌进驻量上表现较优，商业市场活力和创新度高，未来发展前景可期。

　　张宸豪：第一太平戴维斯近期发布的2021年度《中国零售20城》报告显示，目前，广州商业市场排位不断提升，尤其在吸引商超、快餐、大众服饰等品牌上更具优势。

　　新能源汽车、咖啡类品牌以及电商线下自营店、百货店的扩张都是在加速的。事实上，已有不少房企的知名商业品牌在广州洽谈寻找落地机会。

　　论新机遇——

　　广州在商业业态发展方面如何发掘新机遇？

　　刘蔚海：商圈同质化竞争的问题目前正在缓解。当下，从土地出让环节就已经开始对商圈定量、定形态，从规划开始就在从根本上来解决，注意科学引导入市。比如，以5~10公里内的人口数量来确定商圈的容量，在土地出让时就对配建的商业体建筑形态是盒子商业还是街区、开放式做出限定。在这样的情况下，对于商业开发而言，重要的是从时间和空间上把握开发节奏，注意和区域人口导入速度、产业开发进度相结合。

　　黄文杰：目前，广州存量商业主要聚焦环城内，外围增量明显多于城市中心区域，增量商业向东、北、南三向发展，有机会发展成为新的商圈。

　　未来，广州需以新业态新模式引领新型消费加快发展，包括新型零售、智慧餐饮、各类互联网＋等等。

　　广州应加速融入“双循环”，围绕建设国际消费中心城市，广州将擦亮“时尚之都”“会展之都”“电商之都”“美食之都”“定制之都”五大城市消费名片。