在“十一”黄金周，记者在黄埔、荔湾等地铁上盖新盘看到，由于户型紧凑实用和近期新盘价格普遍低于预期，吸引了相当多年轻买家到场了解情况，而节后，看房的人依旧不断。家在顺德、在广州海珠区上班的胡先生表示，“感觉现在市场价格真的松动了，我来了解下。不过等地铁7号线西延顺德段开通了，我再决定要不要在广州置业”。而因预算问题一度考虑在增城买房的彭先生也到黄埔看一手房。“一些比较好的地段的新盘价格比之前预计的要低，我打算在黄埔买房。”有业内人士认为，到今年三季度结束，还有不少房企未能按预期完成之前定下的销售计划，因此在第四季度，应该还会拿出比较好的楼宇和单位，以合理的价格推出市场，刚需买家不妨及早做好资金方面的准备。　　   文、图/广州日报全媒体记者  陈白帆

　　黄金周楼市呈现三大特点

　　“十一”黄金周省内周边游热度颇高，不少市民会和家人进行周边短途旅行，但一手住宅市场也不冷清。从9月份开始，不少房企就提前加大了对新产品的推售和优惠力度，从10月1日至7日的网签情况看，网签套数同比下降了一成多。其中，外围五郊区仍是网签主力，但市中心六区也有三成多的网签量贡献。

　　网易房产数据中心监控阳光家缘数据显示，2021年“十一”黄金周(10月1日~7日)广州一手住宅网签成交712套，同比2020年的794套减少82套，下降10.33%；面积方面，黄金周广州一手住宅网签面积为75931平方米，同比2020年的82665平方米减少6734平方米，下降8.15%。从具体区域看，增城以262套保持黄金周网签量第一的位置，天河区近期推售量较少，网签了2套。

　　尽管近期市场氛围热度降温，却没有影响房企努力卖房的雄心。根据广州中原研究发展部监测，2021年“十一”假期广州一手住宅实际开盘、加推约4049套，较去年同期上涨16.9%。不过，在全新盘的开盘数量方面不及今年“五一”节点。

　　区域市场方面，荔湾表现最为“抢镜”。“十一”期间，位于花地湾板块的万科金域曦府推出近1300套单位吸客；而南沙、从化、增城等外围郊区盘在“十一”黄金周供应和成交方面表现一般，平均去化率不足五成。

　　广州中原研究发展部认为，今年“十一”市场主要有以下三方面特征：一是荔湾区的万科金域曦府项目大受关注。自2017年万科拿下广信资产包之后，万科花地湾地块首发项目金域曦府终于在今年“十一”正式面世，最终去化超千套，单盘独自撑起“十一”市场的近半成交量。二是传统热点区域市场“转冷”，南沙、增城成交、供应表现一般。由于今年稳市场相关政策频出，部分买家保持观望态度。买家心态的转变导致传统“十一”的一手住宅成交大户南沙、增城供应及成交均较往年有明显下降。三是业内对楼市后市预期降低，购房客户入市热情降温。因此，“十一”黄金周也成为四季度开发商打头阵的关键节点，不少开发商选择“以价换量”，促销手段频出，以加快出售现有“存货”。

　　合富研究院的分析显示，这个“十一”比较明显的特点是，“城区/郊区”成交差距拉大。“中心＋近郊”小部分项目让利幅度在5%以内，成交情况良好，在万科金域曦府、中海观云府、保利天汇、黄埔融创翔龙广府壹号等关注度较高项目的带动下，整体去化率维持在50%或以上。但远郊项目尽管普遍让利5%以上，个别甚至达20%左右，但去化率仍然较低。

　　后市预期

　　仍有大盘在路上

　　买家“持币待购”不需急

　　广州中原研究发展部的统计显示，仅在黄埔，就还有不少大盘在“十一”黄金周处于亮相开放阶段，还没有正式开售，预计在10月下旬开始陆续入市，包括越秀TOD·星航、保利罗兰国际等，黄埔会出现多盘同台竞争的景象。

　　从产品趋势上看，90平方米以下、针对刚需买家的紧凑三房比例进一步增加，而置换型买家，由于置换周期拉长以及观望情绪影响，也导致前两年一度吃香的复式户型，鲜有在市场上出现，整体还是以平层单位为主。在付款方式方面，为了确保资金回笼，今年“十一”黄金周，开发商首付期限以“七天内给3成首付”为主。不过，个别楼盘为促进成交，加速项目跑量，给予了3个月以内交齐首付的宽限期，这以南沙、白云北部等个别楼盘为主。

　　克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，在多重因素的作用下，9月广州一手住宅网签均价下滑至31977元/m2，创近6个月的低位，均价水平与今年一季度相仿。由此可见，今年以来广州围绕“稳房价”的系列调控正在显露成效，“在调控政策的累加作用和发酵下，全国商品房市场从下半年开始转入降温周期，而企业年末回收现金流的需求越来越大，第四季度也因此成为开发商抢收的关键营销节点。”

　　记者观察

　　第四季度仍有笋货捡

　　谨慎购买郊区盘

　　从近期陆续开放或者加推的项目可以看出，第四季度广州市还会有不少靓盘出新，同时房企为了冲全年业绩，预计11月至12月期间，还会加大优惠力度或者推出“一口价”单位，想“上车”或者想捡漏的市民可以多留意心水项目，同时积极做好资金上的准备。而从“十一黄金周”呈现出来的市区、郊区冷热不均情况看，准备入市的市民，最好还是选择市中心六区且地理位置、配套和周围教育更优质的大品牌房企产品，还可以根据家庭情况，购买较为紧凑、总体预算不会太高的三房四房。

　　目前，房企在挖掘刚需客户方面也做足了功课，88平方米都可以做到主人房带独立洗手间。毕竟，在产品供应量上，未来市区供应量仍会趋向紧张，而郊区供应量还是较大，市区好地段产品的抗跌能力相对有保证。从之前进行的第二轮集中供地结果也可以验证，市中心区域优质地段的地块，依然能吸引到实力房企买入，但对于郊区甚至部分黄埔的地块，房企出手都非常谨慎。