文/图：广州日报全媒体记者 刘丽琴

　　近日，广州公共资源交易中心公示了增城一宗新型产业用地（M0）的出让公告，地块位于永宁街永宁大道北侧，宗地面积35403平方米，挂牌起始价8847万元，折合楼面地价613元/平方米，同时增城区永宁街塔岗村一工业地块（M1）和防护绿地（G2），也发布控制性详细规划修改征询意见公示，调整为新型工业用地（M0）和公园绿地（G1）。一时间，新型产业用地再次进入大家关注的视野。

　　工业地产成房地产市场上正式产品

　　2019年，《广州市提高工业用地利用效率实施办法》正式印发实施，其中新增了一种工业用地——新型产业用地（M0），由此新型产业用地正式在广州登上舞台。然而2019年7月，首宗位于增城永宁街的新型产业地块，却在挂出一周后终止出让。直到2019年10月，位于增城区永宁街九如村、白水村的首宗新型产业用地被广州雄兴孵化器有限公司以底价6010万元夺得，折合楼面地价802元/平方米。其后，荔湾区两宗工业用地也调整为新型产业用地。2020年，增城、白云区都先后推出了新型产业用地，白云区成交的首宗新型产业用地为石湖地块，此外还有3宗处于石湖片区供应链创新产业园及罗冲围片区的新型产业用地。

　　根据《广州市2021年建设用地供应计划》，2021年广州市建设用地计划供应总量为2544公顷，累计364宗地块，其中住宅用地634公顷，占计划总量的25%，而工矿仓储用地为620公顷，占比24%，同比增长27%。可以看到，工业用地逐渐成为保障广州先进制造业、战略性新兴产业发展的核心载体。从区域分布来看，主要分布在黄埔区和花都区，产业方面，主要向重点区域、重点产业和重大项目用地倾斜，倾向于战略性新兴产业用地供应，重点区域工业用地供应以及重大基础设施和社会民生项目的用地供应。

　　新型产业用地（M0）是指为适应创新型企业发展和创新人才的空间需求，用于研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等环节及其配套设施的用地，是在传统三类工业用地，一类工业用地（M1）、二类工业用地（M2）和三类工业用地（M3）之外，近年来新出现的工业用地类型。目前，广州、深圳、东莞、佛山、惠州、中山等城市均出台了新型产业用地的相关政策。从广州的规定来看，新型产业用地有50%的面积可用于类办公的物业，可分割销售，但地价只有办公类的20%。广州新型产业用地的推出，对广州的产业用地的价值影响较大，非广州中心区的普通写字楼，或将迎来巨大的竞争性物业，新型产业用地上高达50%的物业的产权可分割与转让，将令“工业地产”成为房地产市场上的“正式产品”。

　　M0地价虽低考核指标严格

　　M0地块最核心的价值就是性价比高：用高于工业用地、但低于商服用地的价格，建设类似于商服用地上的产品——产业写字楼，并可部分分割销售，甚至用低于市场价格的方式配套部分住宅。会不会有企业打着M0的旗号，将配套部分建成住宅、写字楼、公寓进行销售获利，然后产业迟迟不发展？随着新型产业用地的供给逐渐增多，相关政策和监管也越来越完善。业内人士表示，房地产开发，拿到地，基本就成功了一大半；而产业运营，拿到地，则意味着才刚刚开始。

　　新型产业用地在地价上放宽了，但是在考核上却十分严格，各地主要考核指标：投入、产值、税收。2020年4月，《广州市新型产业用地（M0）准入退出实施指引（试行）》印发，根据《实施办法》，新型产业用地（M0）原则上在市级核心区、区级核心区、轨道交通站点周边500米范围以外选址。M0地块政策最低限度则规定：项目投资强度位中心≥1200万元/亩，外围≥800万元/亩；年营业要求：中心≥2000万元/亩，外围≥1200万元/亩；年税收要求：中心≥120万元/亩，外围≥80万元/亩。

　　可以看到，尽管供应在不断增加，楼面地价也相当优惠，但市场非常理性，几乎都是底价成交。对于房地产企业而言，新型产业用地的开发模式，在有其他选择的前提下，可能接受度不会太高，但是对于土地需求快，规模化发展快的产业运营商，城市更新太久，M0地块供地快，则可以尝试。