投资门槛低 经营风险也不小

　　置业指南

　　随着暑假的到来，付费自习室需求明显增长，一些热门自习室的订座也变得紧张起来。可以看到，因自我提升、知识获取、备考的需求，年轻人愿意为沉浸式学习空间付费，自习室也成为像咖啡馆、便利店一样的消费空间快速发展起来。作为一个轻投入、采用预付费模式可带来稳定现金流的赛道，付费自习室，尤其是智能化管理的无人店投资也被不少人当成小本创业的好选择。

　　进入门槛低，管理简单的自习室真的这么好做吗？

　　文、表/广州日报全媒体记者刘丽琴 实习生 万旭鹏

　　“我是把自习室当成副业来做的，到目前为止，我觉得回报率还不错，不过打理起来要花费的心思和时间比预期要多。”今年刚租下一间110平方米写字楼二层商铺，改成付费自习室的张先生对自己投资项目的前景还是相当看好的。商铺的月租是5700元，改成自习室后设置了40多个座位，根据周边客源情况，打造成学生和成人兼顾的综合自习空间。

　　自习室所在的白云大道南片区，中高端住宅小区集中，中小学较多，学生客源占比高。除了座位收费外，自习室还提供了储物柜租赁、打印、茶饮等增值服务。初步核算一下，单纯座位租赁年化回报率大约在15%—22%，叠加托管、打印等增值服务后，年化收益率可以达到25%—32%。不过，要继续维持住稳定的客源，还需要花费更多的心思。

　　在长期从事商铺租赁业务的业内资深人士看来，自习室是个比较小众的投资方向。合富置业白云机场西板块主管王震告诉记者，从业多年只碰到几个人要租商铺开自习室的情况。

　　对于创业者来说，付费自习室“轻模式”让前期投入相对可控。花费十几万元，甚至几万元，就能启动营业，后续运营管理、维护也相对简单。但是选择投资自习室的人不多，因为其经营风险也不可忽视。

　　最大的风险是行业有明显的周期性，淡旺季易致收入两极分化。此外，自习室可替代性、可复制性强，且行业低价竞争的格局会进一步压缩利润，单座利润受影响，就很难达到预期回报率。

　　记者实地走访客村、珠江新城两大流量商圈的三家代表性自习室发现，三家门店底层运营逻辑、定价、硬件配置高度趋同，自助式自习室商业模式已经成熟。门店之间人流量和上座率分化明显，拉开差距的关键，不在于基础设备和价格，而在于客服售后响应、线下现场管理、空间环境规划、硬件隐患整改这类精细化运营细节。

　　投资提醒

　　选择适合物业注意四大要素

　　王震表示，从他经手租客的反馈来看，自习室投资属于细水长流的项目，想要做到高收益，必须依靠增值业务拉动。同时，若租金占月度营收超25%，则基本很难实现15%以上的年化收益，因此选择物业至关重要。

　　整体来看，市场上适合做自习室的房源不算多，需要精准筛选。影响租金的核心因素主要有四个，第一，距离地铁口远近。第二，楼上是否为住宅。楼上是住宅的商铺，因为夜间噪声管控，租金偏低。第三，物业管控松紧。业态宽松、允许23点后营业的房源，业主租金报价更高。第四，周边竞品密度。周边已有多家自习室的路段，业主报价会谨慎，租金溢价低。最好可避开同质化竞争。