想换房可重点关注近郊成熟板块

　　置业指南
　　越来越多的市民开始关注“换房”的话题。业内人士指出，部分位于中心四区、楼龄在25年以上的二手房由于成交周期长达近2年，置换难度相对较大。若想不追加较多预算换房，则建议根据自身生活需求，重点关注近郊成熟板块。

　　文、表/广州日报全媒体记者 龙乐乐

　　普睿广佛区域的渠道监测数据显示，截至4月末，广州全市的二手住宅挂牌量约13.8万套，其中位于环城高速以内，总价300万元以内、70㎡以下的房源占比约14.8%，总量为20437套。

　　四区二手房成交均价集中在2.5万~3.5万元/平方米

　　在这大约2万套房源之中，约76%的在售房源楼龄在25年以上，以老城区（荔湾、越秀、海珠）的房改房、老旧小区为主，平均挂牌周期在两年，流通性较弱。

　　而从户型结构看，30㎡以下户型占比17%，这批房源居住舒适度欠佳，挂牌周期最长（约700天）。而楼龄较短的5年以内的新房和次新房，挂牌周期较短，流通效率明显更高。

　　那么，这类二手房业主在“卖旧买新”的过程中，可以重点考虑哪些板块的新房呢？

　　根据普睿广佛区域统计的广州4月二手房价数据，目前越秀、天河、荔湾、海珠四区的二手房成交均价集中在2.5万~3.5万元/平方米之间，若以70平方米计算，总价大约在175万~245万元之间。如果面积更小，或者楼龄较老，总价还可能有所下浮。

　　因此，也可以推测出，若还能适度叠加储蓄或者一定的房贷，那么通过“以旧换新”能够达到的较为“舒适”的买房预算区间大约在200万~300万元之间。

　　原地置换有难度？不妨看看近郊区域

　　值得注意的是，在广州中心四区新房改善化的趋势下，较大户型、较高总价的产品成为市场主流，因此在这一价格范围内，若想原地置换一手新房，除了个别楼盘的小户型之外，难度不小，不妨将目光投向接近原本生活范围的近郊区域。

　　若原本住在海珠或者荔湾的部分区域，可以重点关注番禺区南站板块，目前新房套均总价约为276万元。若是在天河的上班族，预算还可适度放宽至350万元，那么在番禺区可以选择的板块则可扩大至华南板块及大学城板块等，均可以较好地满足通勤需求。而原本生活在天河东部的换房族，则可以考虑将目光转向黄埔的科学城板块，与天河东部交通衔接紧密，自身配套也较为完善。至于广州市区北部，则建议可重点关注白云湖，也是广州近郊区域交通、产业、配套等综合性较强的板块。

　　置业提醒

　　关注楼盘的交付能力以及物业服务能力

　　许多换房族会发现，如果愿意将目光转向外围区域，例如增城、南沙等，选择范围会宽很多。对此，业内人士提醒需考虑这些区域离市区较远，要综合自身的需求、生活习惯选择。

　　普睿广佛区域首席分析师肖文晓特别提醒，目前广州外围区的楼盘价格不少都是较“笋”的。

　　对于购房者而言，在价格都能负担得起的情况下，并不一定单价便宜就是好的，反而应该掉过头来关注楼盘的交付能力以及物业服务能力，可以优先选择一些口碑良好的现房项目，这些将直接影响购房者未来的入住体验和生活品质。