“工改”破题

　　中山市村镇低效工业园改造升级（以下简称工改）三年以来，全市村集体物业价值普遍提升10倍以上、集体收入大幅增长，最高达30倍。

　　记者了解到，2022年起，中山向村镇低效工业园发起总攻，矢志破解全市高质量发展大棋局中的历史遗留问题，力促土地节约集约高效利用，为“百千万工程”、高质量发展夯基固本。截至目前，全市“工改”竣工项目需招商面积1087万平方米，已招商面积748万平方米，招商率达到69%。

　　文、图/广州日报全媒体记者姜永涛 通讯员钟轩

　　问题

　　五大问题制约发展

　　改革开放初期，中山形成了大量碎片化、污染高、隐患多的单层锌铁棚厂房，空间掣肘问题日益严峻：一是“小”——新增产业空间较为有限。中山土地面积不大，但全市开发强度近40%，个别镇甚至高达86.9%，远超国际公认的30%警戒线。其中，早期开发的单层锌铁棚厂房达11.2万亩，占现状工业用地33%，极大挤压新质生产力发展空间。二是“散”——碎片化问题相当严重。全市已出让工业用地中，民营企业和自然人权属地块占比近80%，10亩以下/宗占比近70%、5亩以下/宗占比近50%，平均宗地面积仅为13亩。三是“乱”——“三违一缺”问题亟待解决。村镇工业园内未办土地证、非工业证及权属不清的用地约占3成。而且，安全隐患多，2021年全市工业园区平均1.2天发生1次火情，造成直接财产损失占比约95%。四是“污”——生态污染不容忽视。全市2/3的排污厂企集聚于镇工业园，大量工业废水直排河涌。五是“低”——土地经济效益较低。全市村镇工业园平均容积率不足0.6，锌铁棚厂房收益走低，全市工业投资十年（2012年—2021年）负增长。

　　解题

　　“工改”力促空间重构

　　自实施“工改”以来，存量空间连片化步伐加快。全市累计拆除整理低效工业用地4.9万亩；已批改造方案中，涉及土地整合项目用地1.2万亩，政府整备项目平均用地面积126.5亩；推动“商住改工”超1.3万亩。历史遗留的违法用地、违章建筑完善手续步伐加快，依法依规完善集体建设用地手续面积4033亩，完善历史转用、征收手续面积911亩；完善建筑物产权手续超10.8万平方米。此外，项目规划科学化步伐加快，在《中山市国土空间总体规划（2021—2035年）》中统筹落实1.87万亩“工改”建设用地规模，帮助1.67万亩用地解决控规用途不符的问题；预计建设车库、仓库、宿舍等工业配套设施近500万平方米。

　　入题

　　工业投资实现跃升

　　中山市以“工改”促提质增效，力破工业投资不理想的问题。通过“工改”，优质企业勇升级，围绕新能源、光电光学、低空经济等新兴产业以及五金、家电、服装等传统产业转型升级提供优质载体，推动本土企业增资扩产857家，其中近400家企业安家落户，购买产权用房近百万平方米，实现从租厂房到买厂房的产业发展进阶；新招引企业1308家，推动全市规上企业数字化转型覆盖率超80%。

　　以往的沉睡资源焕发生机。中山帮助1653亩项目用地实现信任审批、解除闲置，推动万洋科技城、清洁能源主题产业园、张家边胜利工业园等项目加速盘活不良或闲置资产、实现改造升级。

　　工业投资翻一番，彻底扭转企业“有钱也没地投资”的局面，全市“工改”项目预计新增投资总额1932亿元，助推2024年全市工业投资较2021年翻一番。

　　成效

　　集体增收动力更足

　　通过“工改”，中山村集体土地长租期低租金、层层转租等乱象得到有效遏制。记者了解到，“工改”企业就业市场火热，为村民提供就业岗位超21万个；村集体物业价值普遍提升10倍以上、集体收入大幅增长，最高达30倍。

　　坦洲镇通过“工改”，聚焦群联村在2000年前后与7个直接承租户（因转租分包，实际经营企业为16家）签订的20~30年长期合同，加强镇、村、企三方沟通，结合长租合同剩余租期情况科学研判估价，综合运用司法调解、法律诉讼等手段化解个别企业拖欠数年租金、搬迁补偿要价高且拒不搬离的难题，助力群联村加速清租清退、实现改造升级。目前该项目已完成竞拍，由深圳客商投资10亿元建设，改造后预计年产值近6亿元，增加村集体年收益达1000万元。

　　东凤镇和合工业园改造后预计每年创造集体物业租金收入2000万元，新增就业岗位约2000个，年产值预计达4.5亿元。如三乡镇古鹤中医药产业园项目，在公开出让中设置“出让金＋异地代建物业”竞拍条件，为村集体代建近4万平方米产权物业并给予4596万元现金补偿，预计改造后年亩均产值、税收将分别提升为原来的284倍、143倍。

　　成效

　　绿美生态底色更靓

　　中山实施“工改”以来，拆除整理涉污河涌流域用地1.7万亩，腾出生态修复空间3609亩，加速源头治污、“三生”共融。村镇安全基石更牢，整治拆除违法建筑和危旧厂房物业258万平方米，2024年全市工业园发生火灾相比2021年下降近30%。

　　中山市生态环境局在全省率先推行并深化“共性工厂”理念，全市利用“工改”腾出来的宝贵空间推动11个环保共性产业园加快建设，截至目前总投资额超80亿元，园区签约进驻企业超150家。

　　中山聚焦重点河涌流域工业污染情况开展联合执法，实现全市5037家涉水排污企业执法检查全覆盖，查处“散乱污”企业超500家，倒逼涉污企业规范经营、达标排污。积极引导全市各镇街在“工改”过程中一体化推进现代化新园区厂房建设与管网建设，规划完善污水收集和处理体系，建设主次污水管网，配套污水预处理系统，从源头上加强污水治理。