“刚需”盘品质化 为“悦己”买单

　　进入“金九”，广州楼市营销力度加大，迎来多个新盘“炸场”。其中，“刚需”楼盘品质化成为重要看点，总价300万元左右的楼盘，景观、会所等享受型特点正在成为重要营销手段以及溢价点。对此，业内人士指出，随着95后00后成为置业主力，他们更愿意为体验付费，刚需盘品质化将成为长期趋势。不过，对于今后有置换计划的“刚需”“刚改”群体，建议仍重点关注学铁商配套，将环境等视为锦上添花的因素。

　　文、图/广州日报全媒体记者：龙乐乐

　　市场：

　　“刚需”成多个热盘“必争”群体

　　进入9月，广州楼市迎来了多盘集中入市。据中原发展研究院统计，将有16个项目推货入市。其中，位于广州中心六区的三个全新盘热度均较高。位于世界大观的保利辰园·湖境在刚刚过去的这个周末启动认筹，据项目方面提供的数据，首日接待来访超过2300人，认筹280批。位于老黄埔核心区的黄埔润府，开盘现场人气不错，项目数据显示首开销售额达到2.5亿元。在嘉禾望岗，越秀贝好家嘉悦云启首日开放样板房，目前已经冻资超300组，据现场置业顾问介绍，客户主要来自周边置换业主，以及2号线、3号线地铁沿线通勤市民。从整体氛围来看，分化仍为市场基调。地段核心、品牌号召力强、产品亮点突出的项目，人气较旺价格较稳。

　　值得一提的是，对于“刚需”“刚改”群体的“争夺”成为多个核心区项目的看点。以天河东话题度较高的项目珠江·天河都荟为例，在推出全新二期“峯荟”组团之前，项目开放了全新的71平方米样板房，瞄准“刚需”置业者，这也就意味着可以约320万元总价的门槛上车天河智慧城核心区，将大大利好片区内通勤的产业人群。位于嘉禾望岗的嘉悦云启，目标“刚改”群体的思路也十分清晰。作为白云区配套成熟且通勤天河海珠均十分便利的板块，嘉禾望岗对“刚需”“刚改”群体吸引力较大，板块内100平方米以下户型几乎断货，嘉悦云启项目84平方米及99平方米产品则填补了这一空白。

　　有业内人士向记者透露，此前一段时间核心区项目多主打改善产品，起步面积较大总价段也相对较高，但改善群体置业往往涉及置换，链条较长，同时供应扎堆加大了市场竞争。“目前的市场上，有刚性需求的群体入市相对坚决，因此许多核心区项目开始转变思路推出‘刚需’‘刚改’产品走量。”

　　趋势：

　　95后、00后年轻人买房更注重“质价比”

　　相较于此前许多项目以实用率“抢客”，随着户型设计的规范逐渐落地，市场的关注焦点正从实用率转向居住体验，这也带动着“刚需”产品品质化成为趋势。

　　酒店式大堂、豪华会所等设计开始走进针对年轻客户的楼盘。位于广州大学城的越秀·星汇锦城，虽然项目定位年轻人，起步总价仅260万元起，但楼盘质感十分吸引人，入口处的罗汉松搭配蓝青翠景墙，营造出高端住宅级的归家仪式感、高端改善标配的下沉式会所，占地面积约5500平方米……从项目销情来看，年轻人显然还是愿意为此类“排面”买单。

　　而随着最大面积仅128平方米的保利辰园·湖境入市，意味着此前主要针对高端改善型的世界大观板块城央稀缺湖景，向“刚需”及“刚改”群体敞开了大门，从市场反应来看，年轻人也愿意为景观面支付一定的溢价。

　　对此，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，“刚需”项目的品质化是有着需求面上的支撑的。随着95后、00后开始成为楼市的“刚需”主力，“刚需”的需求特征也在发生变化，对于居住条件比上一代“刚需”更优渥的他们来说，与其说买房讲究“性价比”，不如说更注重“质价比”。“一方面是年轻人更愿意为‘悦己’消费，另一方面是产品的迭代、市场的竞争、购房政策的友好等多重原因，让成为买方市场主角的他们，有更多挑好房子的底气。”肖文晓说。

　　置业建议：

　　生活配套是基础 园林环境等是加分项

　　当然，随着市场给“刚需”群体提供的产品选择越来越丰富，置业者们也面临着“甜蜜的烦恼”：在总价有限的前提下，应该选择成熟区域学铁商环绕的便利，还是选择优美的自然资源，又或者是选择居住的“高端感”？

　　肖文晓表示，无论是从生活本身的便利度，还是未来的流通而言，在选择上建议“刚需”置业者首要考虑生活所需，将周边教育、交通、商业等配套优先考量。“可以说，生活配套是基础，综合考虑园林、环境、社区、物业等加分项，争取锦上添花。”