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广州日报讯 （全媒体记者刘艺明 通讯员何成辉）一面写着“严谨细致、专业高效”的锦旗，宣告一段跨越二十余年的产权难题最终成功解决。市民张先生（化名）通过法院拍卖取得了位于佛山市南海区的商铺，因历史遗留问题始终未能办理房产证，却在近日通过一纸公证协议成功转让。这场看似“不可能”的交易，背后又蕴藏着什么样的法律智慧？
1999年，张先生通过司法拍卖购得某商铺，却因房产建造在集体土地上，始终无法办理不动产权证。二十多年来，这份缺失的“身份证明”成了他心头的一根刺——商铺私下交易屡屡碰壁，潜在买家总因权属不明望而却步。直到今年，某公司提出收购意向，但双方卡在了同一道坎：“没有红本，交易怎么算数？”
经过了解后，张先生就此事向华南公证处提出办理协议公证申请。公证员在梳理案情时发现，尽管商铺未完成不动产登记，但依据民法典第229条，“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力”。这意味着，张先生手中1999年的法院拍卖裁定书，本身就是认定产权的法定依据。
公证员表示，这份法律文书效力等同于不动产登记。与此同时，协议中特别增设“权利瑕疵担保”条款，要求张先生承诺对商铺权属争议承担全部责任，保障买方权益；要求双方在协议中完整陈述商铺诉讼历史，避免信息不对称引发的纠纷。通过量身定制的公证方案，既弥补了产权凭证的缺失，又为交易双方构筑了法律“安全网”。
这起案例背后，是全国范围内不动产登记历史遗留问题的缩影。近年来，随着自然资源部《关于加快推进不动产登记历史遗留问题处理的指导意见》的出台，各地加速化解产权“旧账”，公证机构正通过法律手段为“无法登记”的资产赋予交易可能。
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