老旧小区和居民楼如何自主更新？

　　2025年1月，备受多方关注的全省首例业主“自主更新、自筹资金、原拆原建”危旧房改造项目——花都区集群街2号正式验收交房交证。经过9个月的努力，这幢曾被鉴定为D级危房的小楼在业主“自掏腰包当甲方”后，成功全面重建，各种各样的社区“老年病”也随着这次自主更新一并解决。

　　这样的有益探索是否可以复制？复制过程中又会遇到哪些卡点？老旧小区和居民楼如何自主更新？

　　文/广州日报全媒体记者苏赞

　　在今年的广东省两会上，民进广东省委会带来了《关于推进城市老旧小区和居民楼自主更新，激发经济活力的提案》。该提案指出，以业主自我筹资为主，在原址上拆除旧建筑物后对建筑物结构、户型、公共空间和配套设施进行优化重建是城市更新的重要路径，一方面能调整和优化产业布局和房地产投资格局，另一方面能改善社区基础设施和人文环境、教育、卫生、文化与就业等，有力推动供给侧和需求侧的升级，是经济内生动力发展的需要。

　　提案执笔人——民进广东省委会社会法制专委会委员、广东大观律师事务所合伙人周密接受采访时表示，目前看来，“集群街2号”的经验在复制推广前首先要在“审批规划”“重建标准”“社区协作”等方面探索机制上的突破，只有实现了涵盖政策、审批、执行的全流程、全链条赋能支持，才有可能推动更多的“集群街2号”出现。

　　报批报建缺少流程指引

　　民进广东省委会在《关于推进城市老旧小区和居民楼自主更新，激发经济活力的提案》中提到，作为一项社会创新探索，老旧小区和居民楼的自主更新目前尚未有省级层面的自主更新指导意见或政策指引，缺少自主更新工作任务、实施机制、保障措施、支持政策、开发报建、规划许可等具体工作要求和流程。同时，自主更新涉及住房城乡建设、自然资源、发展改革、财政等多个部门，如果各地各部门对自主更新的认识不统一，业主报批报建就会无章可循，行政审批部门则无据可依。

　　对此，上述提案提出了加强省级层面政策统筹指导，建立健全工作机制的建议。面对社会创新复制推广难的问题，建议由省政府制定推进城市老旧小区和居民楼自主更新的专项指导意见或政策指引，明确支持各地市开展自主更新，规定改造流程、支持措施和有关部门联合审查审批的工作机制，同时，以实践推动机制创新，尽快建立广东省城市老旧小区和居民楼的存量数据库，划分出“亟待改造”“可推动改造”和“短期内无需改造”三个类型，在省内选取10个城镇老旧小区或独体危旧房屋自主更新试点项目进行试点探索。

　　原拆原建存在技术障碍

　　据了解，大多城市老旧小区和居民楼规划设计标准较低，然而旧楼要重建，就涉及当下的城市规划建设规范标准。当前的城市规划建设技术指标主要适用于新建小区和建筑，相关强制性条文往往成为既有危旧房改造的技术障碍，导致危旧房无法原拆原建，甚至需要牺牲部分建筑面积才能满足现行规范和标准，造成产权人自主更新改造动力不足。

　　对此，上述提案建议：

　　一是对城市老旧小区和居民楼现行规划、消防标准和规范，以不低于现状条件为底线对相关标准进行适应性优化完善，允许适当放宽建筑间距、退距、绿化等强制性现行技术标准；

　　二是按照因地制宜的原则，支持在保障公共安全的前提下，放宽原拆原建要求，允许单栋居民楼按不增加户数、不改变原建筑用途、基本不扩大原建筑基底、基本不改变四至关系进行规划报建，老旧小区按不增加户数、不改变原建筑用途、不突破用地红线进行规划报建，允许合理的扩容提质；

　　三是简化审批手续，各有关部门按照职能分工相互配合，建立自主更新审查审批“绿色通道”，高效推动各项工作有序开展，采用公示等方式替代征求意见，降低自主更新报建难度。