契税调降幅度最高达2/3

　　文/广州日报全媒体记者龙乐乐、刘丽琴

　　11月13日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），针对契税调降、增值税减免等作出了具体规定，尤其是一线城市房产交易环节的税负将明显降低。其中，面积段在140平方米以下的家庭第二套住房将享受到的契税减免最为明显，幅度约为总房价的2%。业内人士指出，新政将对一线城市去库存，特别是改善型产品的去化带来积极影响。

　　广州市场主流改善户型

　　可省契税12万—20万元

　　上述税收优化之后，最明显的就是购买面积更大的改善型住房契税将明显减少。按1%税率征收契税的面积从90平方米提高到140平方米，对购买90—140平方米的首套房购房者而言，可以减少0.5%的契税。二套房购房者超过140平方米的可以减少1%，140平方米以内的购房者可以减少2%的契税。

　　可以看到，目前二套房契税减免力度较大。以购买一套100平方米的二套房来看，如果总价500万元，过去契税要3%，需15万元，新政策后将按照1%收取，则是5万元，可以减少10万元。从目前广州楼市成交的主流改善型产品来看，主要是100—130多平方米的三房、四房，总价主要在600万元—1000万元，如果是家庭的第二套住房，新政后契税减免范围将主要在12万元—20万元之间。

　　若取消普宅非普宅标准

　　豪宅可省5.3%增值税

　　对于二手房交易而言，增值税的影响主要在于是否取消普通住宅和非普通住宅。根据《公告》，在取消普通住宅和非普通住宅标准后，对个人购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，将免征增值税。目前广州普通住宅转手满两年即可免征增值税，而非普通住宅则不享受减免优惠，两年内全额征收、满两年后在提供发票的情况下可选择差额征收。

　　如果取消普宅非普宅标准，将给市场数量可观的超过2年的非普通住宅节省税费。以一套160平方米的二手房来看，虽然房产持有已经超过2年，但因为是非普通住宅，如提供发票，以差额来计算税费，则需要缴纳差额5.3%的增值税以及差额20%的个人所得税。如果原来购房价格是500万元，现在成交价格是1100万元，那么按照差额600万元计算，需要缴纳120万元的个人所得税，还需要缴31.8万元的增值税。如果不提供发票，则按照全额的5.3%缴纳增值税58.3万元，和全额1%的个人所得税110万元。如果取消普通住宅与非普通住宅划分，那么增值税部分的税费将节省下来。

　　业内解读

　　主要惠及一线城市购房者

　　业内人士分析指出，此次三部门发布的多项税收优化政策将主要利好一线城市。以契税调整为例，《公告》规定将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策，即调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。考虑到一线城市此前执行二套房3%的契税标准，中指研究院分析指出，这意味着在契税缴纳上一线城市将不再区别对待，优惠力度更大。

　　增值税税费方面，此次明确一线城市取消普宅标准后，将与全国其他地区适用统一的增值税政策，购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。据悉，这一税率在一线城市约为5.3%。值得注意的是，广州已经在2023年9月20日发文规定个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，这是今年一线城市购房政策调整中较大的内容。过去一线城市认购中大户型房子，契税要高于全国水平，目前总体看齐。普通住宅和非普通住宅标准取消后，挂钩在上面的增值税政策也自然有了下降的可能。

　　市场前瞻

　　促进改善型需求释放

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从政策内容来看，1%低契税税率优惠面积标准由90平方米提高到140平方米（无论首套还是二套），其目的就是降低交易成本，促进改善型需求，其对新房销售的利好幅度更大。“此次出台的税收优化政策，都是降低交易环节税负，房产交易的税负成本降至历史较低水平。”

　　严跃进则认为，税收优化政策将对去库存带来利好。“一方面房企的中大户型的住房交易明显会拉升，利好11月中下旬及以后的营销工作，而对于二手房业主来说，大户型房子的市场吸引力会增加，将利好二手房挂牌量的消化。”

　　中指研究院政策研究总监陈文静则表示，综合来看，本次政策对于购房者、房企均将产生实质性利好，降低购房者置业成本、缓解房企资金压力，有利于进一步稳定市场预期、提振购房者置业信心。