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广州日报讯 （全媒体记者 龙乐乐）广州的刚需刚改项目正迎来一波需求的集中释放，当下是刚需上车的好时机吗？对此，业内专家指出，当前市场较为明确地处于底部区域，时机大概率是正确的。相较之下，选择日后流动性高、有长期保值能力的房产才是关键所在。
数据解读：刚需市场成交量回暖
据克而瑞公布的10月1~15日广州一手楼盘网签数据，从成交套数来看，仅有一个改善项目登上TOP10榜单。而从一贯由高端产品占据的成交金额排行榜来看，总价在500万元以下的刚需及刚改项目占据了其中四席。可以说，从10月上半月的表现来看，刚需及刚改项目与改善产品几乎平分秋色。
政策底明确 刚需群体重在选筹
一位在中介一线从业多年的业内人士告诉记者，目前刚需和刚改群体的预期比较两极分化，一部分怕房价涨，容易被开发商“收回折扣”等营销话术影响，在政策利好的推动下，入市果断；但另一部分怕房价跌，容易被周围的质疑声影响，仍然在犹豫观望。
“这两种想要精准‘抄底’的思路都有问题。市场的底部是一步步走出来的，大多数人都无法准确预测，更不必说置业经验不足的刚需群体。” 该业内人士建议，普通人买房应该要看确定性：一方面长期来看楼市的政策底已经到来，向下空间不大；另一方面，目前的房贷利率已经处于历史低位。“现在买房，时机上大概率不会错。但考虑到‘分化’将是楼市的长期趋势，选筹反而更为关键。”
针对选筹这一问题，合富研究院高级分析师梁燕明则从未来二手市场流动性的角度给出了两个大的原则。
第一，尽可能选“新”产品。梁燕明表示，当前一手房市场的户型新规产品将对未来的二手房价格带来较大影响。第二，尽可能选“大”社区。梁燕明指出，在二手房市场大盘有着明显的“标杆”效应，活跃度优于散盘。以广州市房地产中介协会10月上旬公布的9月中心城区十大楼盘来看，排名靠前的金碧花园、岭南新世界、万科幸福誉等均为自成体系的大型社区。“大型社区首先有配套优势；其次在板块内有声量优势，因此流通性普遍好于散盘。”
置业提醒
区域“成熟”比地段“主城”重要
“这几年，大家都知道了要回避空有规划的远郊板块，主城区的安全边际较大。实际上，从二手房流通来看，‘主城’并不意味着‘地段’和‘稀缺’。”梁燕明表示，整体来说主城区规划落地的确定性高于郊区，但考虑到刚需和刚改群体此后置换改善的需求，应该尽量规避主城内的非建成区。“这些板块在一段时间内都将有大量的地块和一手房供应，对二手房流通形成压制。”梁燕明建议，刚需选房不是选“主城地段”，而应该选真正的“成熟区域”。
此外，刚需群体尽量回避老城区内楼龄超过30年的二手房，这部分产品虽然价格有吸引力，但未来转手时买家再贷款有难度，流通困难，而长期自住的舒适性又不高。
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